#1 단독주택 중심인 일본과는 달리
공급방식 다르고 아파트 많아
상대적으로 주택 매매 활발
#2 지방ㆍ노후주택 빈집 늘겠지만
주택가격 급락 가능성은 제한적
인구 고령화로 국내 주택수요 증가세는 차츰 둔화되겠지만 앞서 고령화를 경험한 이웃 일본처럼 급격한 집값 하락 가능성은 낮다는 한국은행의 분석이 나왔다. 다만 지방에서는 주택수요 감소로 빈집이 크게 늘 것이란 우려가 제기된다.
한은 금융안정국의 오강현 과장 등 조사팀은 26일 ‘인구 고령화가 주택시장에 미치는 영향’ 보고서에서 “우리나라의 고령화로 주택가격 급락 가능성은 제한적”이라고 분석했다. 급격한 고령화로 향후 부동산 시장이 폭락할 거란 일각의 우려와는 온도차가 있는 결과다.
조사팀에 따르면, 우리나라 주택수요는 지난해부터 2020년까지 연평균 1.7%씩 증가하다 5년 단위로 차츰 낮아져 2031~2035년에는 증가율이 0.8%까지 떨어질 전망이다. 과거 일본처럼 부동산 거품(버블)이 꺼지며 집값 폭락이 올 수 있다는 우려가 나오는 것도 이 때문이다. 일본은 1991~92년 버블 붕괴와 함께, 생산가능인구(15~64세) 비중이 줄고 단카이(團塊) 세대(베이비붐 세대)가 은퇴하면서 인구구조가 바뀌자 주택 가격이 크게 떨어졌다. 1992년부터 지난해까지 주택가격의 누적 하락률은 53%에 달한다.
하지만 조사팀은 “우리 상황은 일본과 다르다”고 진단했다. 일본은 버블 붕괴 직전인 1986~1990년 경기 호조로 부동산 가격이 급등했다. 6개 대도시 주택지가 상승률이 연평균 22.1%에 달했고, 막대한 경상수지 흑자와 저금리 기조로 자산 가격도 크게 올랐다. 반면 대출규제는 약해서 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)은 100%를 넘었다.
이에 비해 우리나라는 저금리 기조로 가계대출이 빠르게 늘었지만 주택공급 방식이 대규모 택지개발보다 기존 주거지의 재건축ㆍ재개발이어서 주택 ‘순공급’이 크게 늘지 않는다. 또 단독주택 비중이 높은 일본과 달리 아파트 비중이 높아 상대적으로 주택매매가 활발하다는 점도 집값 급락을 제한하는 요소로 분석됐다. 아파트는 거주 편의성과 높은 유동성으로 매매수요가 꾸준히 지속될 가능성이 높기 때문이다. 실제 일본의 주택매매회전율은 0.32%(2013년)인 반면, 우리나라는 10.4%(2016)에 달한다.
다만 주택수요가 적은 지방과 노후주택을 중심으로 향후 빈집이 급증할 가능성은 적지 않은 걸로 전망됐다. 국내 빈집 규모는 2015년 기준 106만9,000호로 전체 주택의 6.5% 수준인데, 이 중 광역시를 제외한 지방 빈집이 전체 56.8%를 차지했다. 주택보급률(102.3%)이 100%를 넘는 상황에서 고령화에 따른 주택수요 증가세 둔화는 빈집을 증가시키는 요인으로 작용할 가능성이 크다는 것이다.
1~2인 고령가구가 증가하고 은퇴 후 자산 유동화 필요성이 커지면서 중소형 주택 수요와 월세 임대를 선호하는 현상도 증가할 것으로 전망됐다. 지난해 서울 지역 주택규모별 신규 물량 비중을 보면 중소형(전용면적 85㎡ 이하)이 92.7%로 2012년(49%)보다 크게 늘었다. 오강현 과장은 “인구구조 변화가 주택수급 불균형을 유발하지 않도록 고령가구 맞춤형 주택공급, 청년층ㆍ저소득층을 위한 공공임대주택 확충 등을 추진해야 한다”고 강조했다.
허경주 기자 fairyhkj@hankookilbo.com
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