양도세 부담에 급매물 늘 전망
청약시장서 다주택자 밀려나 유리
부양가족 수가 가점에 더 큰 영향
투기지역선 집값 60~70% 마련을
서울 마포구에 거주하는 결혼 10년차 직장인 신모(41)씨는 자녀의 초등학교 입학 전 집을 마련할 계획이었지만 ‘8ㆍ2 부동산 대책’ 발표 후 고민이 깊어지고 있다. 최근 나온 급매물을 매입하는 게 맞는지, 아니면 집값이 더 떨어질 것으로 기대하고 매수 시기를 미뤄야 할지 선뜻 결정하는 게 어렵기 때문이다.
신씨처럼 내 집 마련을 꿈꿨던 장기 무주택자들이 8ㆍ2 대책 이후 매수 시기와 방법 등을 놓고 저울질을 하고 있다. 8ㆍ2 대책으로 달라진 부동산 제도에서 내 집 마련 전략은 어떻게 짜는 게 좋을까.
먼저 청약통장을 가진 무주택자는 이번 대책에 청약제도 개편 내용이 포함됨에 따라 혜택을 볼 것으로 보인다. 다주택자의 청약시장 진입을 사실상 배제하고 장기 무주택자가 당첨될 수 있도록 제도가 달라졌기 때문이다. 오는 9월부터 투기과열지구와 청약조정대상지역에서 청약 1순위 자격을 얻으려면 청약통장 가입 기간이 2년 이상 돼야 한다. 또 투기과열지구에서는 민영주택의 전용 85㎡ 이하 분양 물량이 100% 가점제로 분양된다. 85㎡ 초과 물량도 가점제 적용 비율이 50%로 높아졌다. 가점제는 무주택 기간, 부양가족 수 등으로 점수를 매긴다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “무주택기간이나 납입액보다 부양가족 수의 청약 가점이 더 크다는 점에 유의해야 한다”고 지적했다.
다만 무주택자는 기존 아파트를 사려고 하는 경우 대출과 양도세를 잘 따져봐야 한다. 앞으로 조정대상지역에서는 1가구 1주택자도 양도세 비과세를 위해서는 양도가액이 9억원 이하라도 2년 이상 실제로 거주해야 하기 때문이다.
또 서울 전역이 포함된 투기과열지구에서는 담보인정비율(LTV)이 40%까지 낮아져 적어도 집값의 60~70%는 스스로 마련할 수 있을 때에 주택 구입을 고민해야 한다. 권일 부동산인포 팀장은 “내년 4월 1일 이전까지 양도세 부담을 느껴 나오는 급매물을 기다렸다 매입하는 것도 한 방법”이라고 말했다. 급매물이 가장 많이 나올 시점은 내년초로 점쳐진다.
기존 주택을 팔고 신규 매입 주택으로 ‘갈아타기’를 하는 경우 조정대상지역에서 주택을 매입한다면 양도세 비과세를 위해 ‘2년 거주’ 요건이 추가되는 점에 유의해야 한다. 2년간 실제 거주할 요건이 안 된다면 조정대상지역 내 주택 구입은 피하는 게 좋다. 박원갑 KB국민은행 MW스타자문단 수석전문위원은 “기존 주택 보유자들이 새집으로 갈아타려는 경우 대출 등을 미리미리 준비 안 하면 골치 아파질 것”이라며 “이제 ‘집을 사는 타이밍’보다 ‘자금계획’이 더욱 중요해졌다”고 말했다. 김기중 기자 k2j@hankookilbo.com
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