재개발ㆍ재건축 등 대규모 정비 사업의 틈새시장으로 떠오른 ‘가로주택정비사업’이 최근 서울 강남권을 중심으로 큰 인기를 끌고 있다. 일반 재건축에 비해 사업기간이 3분의 1 수준으로 짧고 절차도 까다롭지 않기 때문이다.
지난 2012년 도입된 가로주택정비사업은 도로와 접한 소규모 주택가를 블록 단위로 정비하는 도시재생 사업이다. 처음엔 ‘미니 재건축’으로 불리며 대규모 재개발ㆍ재건축 사업의 대안으로 주목 받았다. 그러나 사업 규모가 작아 사업비 조달이 어렵고 미분양 우려도 크다는 점에서 점차 시장의 외면을 받았다.
그러나 지자체들이 사업비와 이주비, 감정평가 등을 지원하고 나서면서 다시 주목받고 있다. 특히 지난 8일 가로주택정비사업이 ‘도시 및 주거환경정비법’에서 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’으로 이관되면서 관련 규정이 더욱 간소화돼 사업 여건이 한층 좋아졌다. 가로주택정비사업은 4면이 도로로 둘러싸인 가로구역 면적이 1만㎡ 미만인 지역으로 노후건축물 수가 전체의 3분의 2 이상이고 가구 수도 20가구를 넘는 지역을 대상으로 한다.
가로주택정비사업의 가장 큰 경쟁력은 일반적인 재개발ㆍ재건축에 비해 사업 진행 속도가 빠르다는 데에 있다. 일반 재개발ㆍ재건축 사업은 안전진단과 정비구역 지정, 추진위 구성, 조합설립인가, 건축심의, 관리처분 인가 등 복잡한 단계를 거쳐야 해 최소 6년 이상의 긴 시간이 걸린다. 반면 가로주택정비사업은 정비구역 지정, 추진위원회 구성 등 복잡한 절차를 생략할 수 있어 조합 설립부터 건물 착공까지 걸리는 기간이 2년 안팎이다. 동의를 받아야 하는 주민 수도 20~30명 가량으로 많지 않아 사업 추진이 수월할 수밖에 없다.
건축 특례도 제공된다. 대지의 조경이나 건축물의 높이 제한, 주차장 설치기준, 건폐율 등 규제가 완화된다. 공동이용시설ㆍ주민공동시설의 용적률 상한 혜택도 부여된다. 지자체가 자체적으로 소규모 재건축 사업에 대해 용적률 인센티브 혜택을 주는 것도 가능하다.
이 같은 장점 때문에 전국적으로 가로주택사업을 추진하는 조합이 늘어나고 있다. 가장 사업이 활발하게 진행되고 있는 곳은 서울 강남 4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구)로, 이미 10여곳이 가로주택정비사업을 추진 중이다. 전국 1호 가로주택정비사업 완공 단지도 강남권에서 나올 것으로 예상된다. 강동구 천호동 동도하이츠빌라(41가구)를 96가구(지하 1층~지상 7층)로 재건축하는 사업이 지난해 11월 착공해 올해 말 끝난다.
서초동 낙원·청광연립, 남양연립, 방배동 대진빌라 등도 2015~2016년 조합을 설립했다. 강남구 역삼동 목화연립, 청담동 영동 한양빌라, 양재동 한신빌라, 방배동 한국·상록연립, 서초동 현대·성원·동성·삼진빌라 등에서도 주민들이 조합설립을 위해 동의서를 걷고 있다.
부산에서는 지난해 11월 연제구 거제동 43 일대 가로주택조합이 부산지역 1호 사업장으로 출범해 시공사 선정작업을 진행하고 있다. 인천시 남구의 대표적인 구도심인 숭의동 석정마을도 가로주택정비사업을 추진 중이다.
최근에는 국토부가 시범지구 5곳(서울 중랑면목지구, 인천 석정지구, 부천 중동지구, 수원 파장1ㆍ2지구)을 LH 참여형 가로주택정비사업으로 진행하기로 했다. 건설업계 관계자는 “대규모 재개발ㆍ재건축 사업장은 대형 건설사 위주로 흘러갈 수 밖에 없다”며 “상대적으로 경쟁이 덜한 가로주택정비사업이 중소형 및 지역건설사의 틈새시장이 되고 있다”고 설명했다.
그러나 아직 걸음마 단계인 가로주택정비사업이 정착되기 위해서는 다소 시간이 필요해 보인다. 중소형 건설사들이 시공을 맡다 보니 사업 추진에 안정성이 다소 떨어진다는 지적도 나오고 있다. 서울 중랑구 면목동 우성주택 조합은 의욕적으로 사업을 추진해 1년 만에 사업시행인가를 받았지만 공동사업시행자로 나선 시공사가 경영상 이유로 사업을 포기하며 난항을 겪었다. 이 때문에 사업 지연 및 시공사 교체에 따른 손실 등을 감수해야 했다.
소규모 개발인 만큼 공익시설 유치가 어렵다는 점도 한계다. 심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “가로주택정비사업의 경우에는 대규모 사업에서 나오는 공원이나 주차장, 기타 공익시설을 유치하기가 힘들다”며 “몇 개의 가로주택정비사업을 묶어 자치단체에서 공원을 만들거나 주차장 시설을 추가로 제공한다면 소형개발사업의 한계를 극복할 수 있을 것”이라고 전망했다. 김기중 기자 k2j@hankookilbo.com
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