주택담보대출때 신DTI 적용
기존 주택대출 원금까지 부채 포함시켜 대출한도 확 줄어
하반기엔 모든 대출 원리금 포함하는 DSR 시행
31일부터 다주택자들이 대출을 받아 집을 사는 게 어려워진다. 소득에서 주택담보대출 원리금이 얼마나 나가는 지를 꼼꼼하게 따지는 ‘신(新)총부채상환비율(DTI)’ 제도가 시행되기 때문이다.
금융위원회는 23일 제1차 금융위원회를 열고 신DTI 시행과 관련한 은행업감독규정 등 5개 감독규정 및 시행세칙 개정을 완료했다. 신DTI는 신규 대출자의 소득과 부채를 최대한 엄격하게 평가하는 게 핵심이다. 현재 적용되는 DTI는 대출 원리금 상환액을 연 소득으로 나눠 계산하는데 이때 원리금에는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출의 이자만 반영돼 있다. 여기에 기존 주택담보대출 원금과 신용대출과 같은 기타대출의 이자 상환액까지 포함시킨 게 신DTI다. 지난해 8ㆍ2부동산 대책을 통해 다주택자에 대한 DTI적용 비율을 10%포인트 낮춘 데 이어 신DTI까지 적용되면 다주택자의 대출 한도는 확 쪼그라들 수밖에 없다. 주택담보대출을 한 건 받으면 DTI가 평균 30%를 넘기 때문에 주택담보대출 보유자가 추가대출을 받기는 사실상 불가능해진다.
특히 금융당국은 다주택자가 대출기간을 늘리는 꼼수로 규제를 회피하는 것을 막기 위해 두 번째 주택담보대출부터는 신DTI계산 때 만기를 최대 15년까지만 반영할 수 있도록 했다. 이에 따라 현재보다 대출한도가 소득에 따라선 70% 가량 줄어들 수 있다는 게 금융당국의 설명이다.
가령 2억원의 대출(20년 분할상환ㆍ금리 3.0%)이 있는 직장인(연봉 6,000만원)이 서울에서 또 주택담보대출로 집을 살 때 지금은 1억8,000만원(만기 20년ㆍ금리 3.0%)까지 빌릴 수 있지만 신DTI가 적용되면 대출액은 5,500만원으로 줄어든다.
DTI를 산정할 때 반영하는 소득 기준도 지금은 소득산정 시 최근 1년 기록을 봤지만, 앞으로는 2년간의 소득기록을 확인한다. 또 10년 이상 장기대출은 주기적으로 소득정보를 갱신해야 한다.
DSR로 이중잠금
하반기에는 은행권에서 모든 대출의 원리금과 미래 소득까지 살펴 대출 한도를 정하는 총부채원리금상환비율(DSR)도 도입된다. DSR는 채무자가 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 이자와 원금이 소득과 비교해 얼마나 되는지를 계산한 수치다. 연봉 1억원인 사람이 1년간 갚아야 할 원리금이 8,000만원이면 DSR는 80%가 된다. 다만 이를 계산할 때 전세대출은 이자상환액만 반영되며, 신용대출과 마이너스통장은 만기가 1년이지만 통상 연장하는 것을 고려해 10년간 분할상환하는 것으로 산정해 계산한다. 금융위는 “DTI는 한도 개념이어서 대출 시 반드시 지켜야 하지만, DSR는 관리지표인 만큼 기준을 넘겨도 은행이 자율적으로 대출해줄 수 있다”고 말했다.
무주택 실수요자는 대출한도 늘어나
다주택자는 투기 수요로 규정짓고 이처럼 엄격한 잣대를 들이대지만 무주택 실수요자는 반대로 대출한도가 늘어날 것으로 보인다. 신DTI는 전년 소득뿐 아니라 미래소득도 함께 따지기 때문에 30ㆍ40대 직장인은 미래 소득이 늘어날 가능성이 높은 만큼 소득 평가 시 대출한도가 커질 수 있다. 예를 들어 35세에 연 소득이 4,000만원인 사람이 투기지역에서 아파트를 사면서 금리 연 3.28%, 20년 원리금균등상환방식으로 대출을 받는다면 현재 DTI 방식으로는 2억3,400만원까지만 대출받을 수 있다. 하지만 장래예상소득 상승을 반영하면 2억7,500만원으로 한도가 늘어난다.
특히 정부는 40세 미만 청년층과 신혼부부는 1년치 증빙소득만 제출하더라도 장래예상소득 증가분을 반영키로 했고, 이사 등 탓에 일시적으로 2건의 주택담보대출을 보유할 경우엔 신DTI를 완화(기존 주택담보대출의 이자상환액만 반영 등)해 적용해주기로 했다.
강아름 기자 saram@hankookilbo.com
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