감정가 3조3,000억대 결정, 최소 6조원 이상 자금 필요
현대차 "참여" 공식 선언 속 삼성 "내용 면밀 검토 후 결정"
한국전력 본사 부지의 감정 가격이 3조3,346억원으로 29일 결정되면서 ‘강남의 마지막 금싸라기 땅’ 쟁탈전이 본격화됐다. 전문가들은 우선은 높은 입찰가를 써낸 업체가 승자가 되겠지만, 이후 서울시의 개발 승인과정이 더 큰 고비가 될 것이라고 예상한다. 서울시가 이 일대에 대해 국제교류복합지구로 개발하겠다고 밝힌 만큼 서울시의 청사진에 얼마나 부합한 개발 계획을 내놓느냐가 중요하다는 것이다.
한전은 다음달 17일까지 가장 많은 금액을 써낸 곳이 주인이 되는 경쟁입찰 방식으로 본사 부지 7만9,342㎡(축구장 12개를 합친 면적)의 새 주인을 찾을 계획이다. 입찰 참가 자격 제한은 없지만, 전문가들은 땅 값 말고도 건설비(최소 2조원), 용적률이 올라갈 경우 서울시에 내야 할 기부체납비 등을 감안하면 최소 6조원 이상이 자금이 필요할 것이라며, 결국 재계 서열 1,2위 삼성과 현대차의 양자 대결이 될 것으로 보고 있다. 외국자본의 경우 지분을 50% 미만으로 제한해 참여가 쉽지 않을 것으로 보인다.
한전이 이날 발표한 서울 삼성동 본사 부지 감정가는 지난해 말 기준 공시지가(1조4,837억원)나 장부가액(2조73억 원)을 훨씬 뛰어넘었다. 그 만큼 개발했을 때 얻을 수 있는 이익이 크다는 점을 보여준다.
관심사는 한전 부지에 어떤 시설들이 들어서고 개발 비용은 얼마나 될까. 땅 인수자에 따라 달라질 수 있지만 개발의 주도권을 쥔 서울시가 앞서 내놓은 삼성동, 잠실종합운동장 일대를 묶은 ‘서울시 동남권 국제교류복합지구’ 개발 계획에 따르면, 이 곳에는 대형 컨벤션센터 등 전시, 업무, 쇼핑, 문화 관련 시설이 들어설 가능성이 높다.
인수전 참여를 공식 선언한 현대차는 곳곳에 흩어져 있는 30개 계열사, 1만8,000여 명의 임직원을 한데 모으고 호텔, 컨벤션센터, 자동차 테마파크, 백화점 등을 지어 글로벌비즈니스센터(GBC)를 만들겠다는 구상이다. 현대차는 업무 공간이 절대적으로 부족한데다 세계 5위 자동차 회사라는 브랜드 이미지에 맞는 콘텐츠를 만들어 대중에게 알리기 위해서는 한전 부지 매입이 절실한 상태다.
삼성은 신중한 입장이지만 이미 2009년 포스코와 함께 수십억 원을 들여 외부 전문기관에 컨설팅을 맡기는 등 오랫동안 개발계획을 준비해 왔다. 당시 삼성이 만든 개발계획은 한전부지를 비롯 옛 한국감정원, 서울의료원 일대를 묶는 ‘초대형 복합 문화 상업단지’로 개발하는 것이 골자다. 여기에 대형 미술관, 외국 유명 학교의 캠퍼스 등을 짓는 내용을 담아 서울시에 전달했다.
2011년 삼성생명이 한국감정원 부지를 2,328억원에 사들인 것도 이런 계획의 일환으로 보인다. 삼성그룹 관계자는 “한국감정원 부지 매입은 부동산 투자 차원에서 계열사(삼성생명)가 판단한 것”이라며 한전부지 입찰과 연관성을 부인했다. 하지만 “입찰 내용을 면밀히 검토한 후 참여 여부를 결정할 것”이라며 가능성을 열어놨다. 재계 관계자는 “삼성동이라는 지명 자체가 주는 홍보 효과를 감안하면 쉽게 포기하지 않을 것”이라며 “단 이건희 회장이 입원 중인데다 스마트폰 등 주력 상품들 실적이 좋지 않아 고민 중인 것으로 보인다”고 말했다.
인수에 성공하더라도 개발에 성공하기 위해선 기부체납이란 더 큰 산을 넘어야 한다. 한전부지 인수자는 현재 용적률 250%인 ‘제3종 주거지역’으로 분류된 땅을 용적률 800%인 ‘일반상업지역’으로 변경을 추진할 가능성이 높다. 그러기 위해서는 서울시와 도시계획변경 사전협상을 진행하는데 여기서 올라간 용적률(550%포인트)을 통해 얻을 개발 이익의 60%를 ‘공공 기여’ 차원에서 서울시에 기부 체납해야 한다. 재계 관계자는 “기부체납 규모가 최소 수천억원이 될 것”이라고 말했다.
서울시 동남권마이스추진단에 따르면, 예상되는 기부체납 형태는 크게 세 가지로 나뉜다. 추진단 관계자는 “매입한 땅 일부를 기부 체납할 수 있는데 대략적으로 계산해 본 결과 한전 부지의 약 40%에 해당한다”고 말했다. 땅 일부 대신 한전부지가 포함된 지구단위계획 대상지(삼성동, 잠실종합운동장 일대) 안에 문화, 체육 시설이나 도로 등 기반 시설을 짓거나 짓는 비용을 납부할 수도 있다. 마지막으로 지구단위계획 대상지 안에 필요한 시설이 없을 경우 해당 자치구(강남구) 안에 도로 등 기반시설을 짓는 비용을 기금형태로 내는 방법이 있다. 서울시는 이를 위해 3월 관련 조례를 만들었다. 재계 관계자는 “인수자가 한전 부지 일부를 떼서 기부체납하기는 받아들이기 어려울 것”이라며 “삼성동, 종합운동장 일대에 기반시설이나 필요한 공간을 마련해 주는 방식이 가능성이 높다”고 말했다.
한편 무역협회와 코엑스는 내심 한전부지에 대형 컨벤션 센터가 들어오기를 바라고 있다. 무역협회 관계자는 “컨벤션 센터를 짓는다면 기존 코엑스와 가까운 한전부지 내에 지어야 시너지 효과를 높일 수 있다” 며“직접 부지 매입이나 건설 등 개발은 어렵지만 컨벤션 센터 운영 노하우가 충분하기 때문에 신규 컨벤션센터의 운영자로 참여하기를 희망하고 있다”고 밝혔다.
박상준기자 buttonpr@hk.co.kr
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