6월 19일 부동산대책으로 상승세가 주춤했던 서울 등의 아파트 가격 상승세가 7월 들어 급등세를 지속함에 따라, 정부는 투기과열지구 지정과 같은 고강도 규제책을 조만간 발표할 것으로 알려졌다.
7월 28일 현재 서울 아파트 가격(부동산 114 자료)은 작년 7월말에 대비해 9.8%가 상승했으며, 현 정부가 들어서기 직전인 4월말에 대비해도 4.2%, 6ㆍ19 조치 이후에도 1.9%가 상승했다. 아파트 가격의 상승은 서울뿐만 아니라 전국적 현상이다. 1년 전에 대비해 수도권 아파트 가격 상승률은 6.5%, 전국 아파트 가격 상승률은 5.3%에 달한다. 아파트만이 아니라 전국의 지가상승률은 지난 1년 간 3.3%, 금년 상반기에만 1.84%에 이르렀다. 특히 금년 상반기 전국 토지거래량은 이전 5년 상반기 평균 거래량보다 22.5%나 늘었다.
한마디로 전국적으로 아파트와 토지 시세가 용틀임을 하고 있다. 저축성 예금 금리 1.5%와 소비자물가 상승률 1.9%(6월)에도 불구하고, 전국의 아파트 가격이 5.3%, 토지 가격은 3.3% 상승했다는 것은 시장의 힘이 실물자산으로 쏠리고 있다는 명확한 증거이며, 이러한 양상은 국민경제의 안정을 위협하기에 충분하다. 특히 정의와 분배를 중시하는 문재인 정부로서는 더욱 용인할 수 없는 일이다.
그렇다면 아파트 가격과 토지 가격이 급등하고 있는 이유가 무엇인가? 아파트 가격 상승세의 진원지인 서울 강남의 아파트 재건축 과정에서의 멸실과 준공의 시차에 따른 아파트 초과수요가 가격 상승을 주도하고 있으며, 그 압력이 주변으로 확산되면서 서울 전역의 아파트 가격을 밀어 올리고 있다. 이 상승 압력은 이미 정부의 6ㆍ19 부동산대책의 충격을 흡수했을 뿐만 아니라 더 강력한 규제가 예고되어 있음에도 불구하고 막무가내로 분출되고 있다.
이 부동산 시장의 엄청난 압력은 어디서 나오는 것인가? 왜 개인들은 대출 규제나 조세의 추가부담 및 부동산 시장 냉각을 두려워하지 않는가? 그 원천은 저금리와 과잉유동성에 있다. 주목해야 할 사실은 지난 5년 간 계속된 저금리에도 불구하고 꿈쩍 않고 있던 돈이 움직이기 시작했다는 점이다. 2012년 6월말부터 금년 3월말 간에 가계가 즉시 인출하여 사용 가능한 유동성 규모는 243조원 증가하여 970조원에 달하고 있다. 눈이 쌓이면, 쌓인 눈의 무게로 빙하가 움직이듯이, 지난 5년간 저금리와 금융완화 기간 동안 풀린 유동성이 쌓여 이제는 저금리를 참지 못하고 부동산시장으로 움직이기 시작한 것으로 해석된다. 따라서 정부가 부동산 거래와 세제 등 규제를 강화하더라도 근본적으로 부동산 시장을 진정시키기 위해서는 유동성이 부동산 시장으로 흐를 투자유인을 감퇴시켜야 하며, 따라서 한국은행은 금융긴축과 금리 인상을 강력하게 단행해야 한다. 한국은행의 기준금리는 2012년 7월 3.25%에서부터 8번의 인하를 거쳐 작년 6월 최저수준인 1.25%에 이른 후 13개월째 동결되어 있다. 전체적으로 경기가 이전 고점인 2011년 8월 수준에 근접하고 있어 저금리의 역할을 충분히 했으며, 이제는 부동산시장과 가계부채에 미치는 부정적 영향을 바로잡을 시점이 되었다.
기재부는 ‘새 정부 경제정책 방향’에서 “통화정책은 성장세 회복을 이어질 수 있도록 완화기조 유지”할 것을 요구한 바 있다. 이것은 문재인 정부로 하여금 박근혜 정부의 부채주도 성장정책의 틀을 계속 유지하도록 한국은행에 요구하고 있는 것과 같으며, 기재부의 이러한 요구와 정책방향은 심각하게 잘못된 것이다.
한국은행이 문재인 정부가 ‘경제를 바로 세우는 정부’가 되도록 돕는 길은 금리 인상으로 시장에 강력한 긴축신호를 보내서 부동산 투자유인을 낮추고 가계부채를 억제하는 것이다.
김동원 고려대 경제학과 초빙교수
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