11ㆍ3대책에 얼었던 강남4구 아파트 다시 꿈틀

강남4구 대책 발표 이후 하락했다가 최근 12주만에 반등

올해 강남권에 11년만에 최대 물량 풀려 투자자 관심 고조

입지ㆍ희소가치 여전해 규제 여파에도 반등 노릴 가능성

전매제한 기간을 늘리고 청약 자격을 엄격하게 제한한 ‘11ㆍ3 부동산 대책’(지난해11월 3일 발표)은 좀처럼 아파트값 상승세가 꺾이지 않던 서울 강남4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동)를 정조준 한 규제였다. 이 대책 발표 후 서울 강남4구 아파트 매매시장은 비강남권과 달리 뚜렷한 위축세를 보였다. 하지만 규제 칼날을 들이댄 지 3개월여가 지나면서 최근 강남권 아파트 매매 시장이 다시 꿈틀댈 조짐을 보이고 있다.

‘강남 불패’에 불었던 한파

31일 부동산114에 따르면 지난해 강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파) 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 역대 최고치인 3,684만원이었다. 이는 이전 역대 최고치였던 2007년 3.3㎡당 3,108만원 보다 576만원이 오른 수준이다.

구별로 보면 서초구가 4,225만원으로 가장 높았고 강남구(3,916만), 송파구(2,401만원) 순이었다. 서초구는 2015년 대비 123만원 올랐고, 강남구와 송파구는 각각 34만원과 95만원이 떨어졌지만 지난해 전국 아파트 평균 분양가(1,052만원)와 서울 평균분양가(2,131만원)를 월등히 앞서고 있다. 강남의 네번째 구로 불리는 강동구 역시 평균 분양가가 2,300만원을 넘어섰다.

서초구 잠원동 반포한양아파트를 재건축한 신반포자이는 지난해 1월 3.3㎡당 평균 분양가가 4,457만원으로 일반 아파트로는 사상 최고가를 기록했다. 10월에는 잠원동 신반포 5차 재건축 단지인 아크로리버뷰가 4,233만원, 12월에는 잠원동 신반포 18ㆍ24차 재건축 단지인 래미안 신반포 리오센트가 4,394만원으로 4,000만원을 크게 넘겼다.

경쟁률도 높은 분양가만큼 뛰었다. 지난해 3월 삼성물산의 강남구 개포동 래미안 블레스티지가 각각 평균 37.8대 1, 33.6대 1 등의 높은 경쟁률을 기록하며 조기 완판돼 ‘강남 불패’를 증명했다. 지난해 8월에는 4,000만원이 넘는 고분양가 논란을 빚었던 현대건설의 프리미엄 아파트인 개포동 디에이치 아너힐즈가 우려를 씻고 1순위 63가구 청약자 모집에 총 6,339명이 몰려 평균 100.6대1의 경쟁률을 기록하기도 했다.

하지만 11ㆍ3 대책 발표 후 강남 4구에는 이내 긴장감이 감돌았다. 11·3 대책 발표 이전 한달간 서울 아파트 매매가는 0.91% 올랐지만 발표 이후 한달 동안은 0.05% 상승에 그쳤다. 특히 강남권 재건축아파트시장은 대책 발표 전 한 달 간 0.76% 상승한 반면 대책 발표 이후에는 1.16% 하락하며 꽁꽁 언 강남 재건축아파트시장 분위기를 대변했다. 이런 흐름은 12월 내내 계속됐고 전셋값 역시 12월 내내 하락세를 보였다.

게티이미지뱅크.

그래도 강남인데…분양 시장 활기

정부의 규제 드라이브에 잠시 고개를 숙이는 듯했던 강남 4구 아파트 매매 시장은 새해 들어 다시 꿈틀대기 시작했다. 설 연휴를 앞두고 전국 아파트값이 약 10개월만에 하락세로 전환됐지만, 강남 4구는 오히려 하락세가 진정되며 11ㆍ3 대책 이후 12주만에 상승 전환했다. 한국감정원이 1월23일 기준으로 조사한 전국 주간 아파트 가격동향에 따르면 강남4구 아파트 매매가격은 12주만에 0.01% 소폭 상승했다. 강남권의 일부 재건축단지가 서울시 도시계획위원회 심의를 통과하면서 하락세가 진정됐다.

1월9일 청약 일정을 시작한 GS건설의 ‘방배 아트자이’는 85가구 모집에 836명이 청약해 평균 9.84대 1의 경쟁률로 모든 주택형이 1순위 마감됐다. 59㎡A형은 경쟁률이 32.35대1을 기록할 정도로 청약 수요가 몰리며 강남의 인기를 입증했다.

올해는 강남 4구에 11년 만에 최대 물량인 총 16개 단지, 1만8,281가구의 아파트 물량이 나오면서 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 이는 지난해(1만6,023가구)보다 2,200여가구 많은 것이고, 2005년(2만5,084가구) 이후 최대 물량이기도 하다.

강남권 아파트는 뛰어난 입지여건과 희소가치 때문에 여전히 청약대기자 수요가 풍부하다. 전문가들은 각종 규제 여파에도 불구하고 강남권 분양시장이 반전을 꾀할 가능성은 충분하다고 진단한다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “강남권은 주택 수요가 뒷받침되는 곳이고 분양권 시장도 비교적 견고한 시세를 유지하고 있다”며 “최근 2, 3년 동안 보였던 높은 청약률을 기대하기는 어렵겠지만 강남에 대한 관심은 여전히 높을 것”이라고 말했다.

김기중 기자 k2j@hankookilbo.com