상가권리금 법제화로 보호, 전국서 218만명 혜택 전망
회수 방해 땐 손배청구 가능, 건물주 권리금 줄 의무 없어 한계
"추상적 조항 많아 반쪽 법" 지적도… 보증금ㆍ임대료 상승 우려까지
국회가 12일 상가 세입자의 권리금을 법으로 보호하는 ‘상가건물 임대차보호법’ 개정안을 본회의에서 통과시켰다. 이로써 세입자들이 피땀 흘려 일군 ‘권리금’이 법의 테두리 안으로 들어오게 됐다. 이르면 1~2주 후부터는 전국 218만명으로 추산되는 상가 세입자가 이 혜택을 볼 수 있게 됐다.
하지만 조항마다 추상적인 표현이 많아 소송이 남발될 우려가 있는 등 허점이 많은 탓에 벌써부터 ‘반쪽짜리 법’이란 비판의 목소리도 나온다. 이번 법 통과로 달라지는 점과 한계점을 질의응답으로 풀어봤다.
-가장 큰 변화는.
크게 두 가지다. 우선 점포 규모에 상관없이 임대차 계약기간이 끝나지 않은 세입자는 건물주가 바뀌어도 최소 5년간 마음 놓고 장사를 할 수 있게 됐다. 지금까지는 보증금과 100개월치 월세를 더한 ‘환산보증금’을 기준으로 서울은 4억원, 수도권은 3억원 이하여야만 이런 보호를 받을 수 있었다. 단, 법 시행 이후 최초 계약ㆍ갱신되는 임대차 계약에만 적용된다.
두 번째는 ‘상가권리금’이란 개념이 법제화됐다는 점이다. 따라서 건물 주인은 상가 세입자가 권리금을 회수하는 것을 방해할 수 없다. 이를 어기면 손해배상 청구도 할 수 있다.
-보호받을 수 있는 상가권리금의 범위는.
상가 입지조건을 따지는 바닥권리금, 시설투자비용인 시설권리금, 영업노하우를 감안한 영업권리금 등 지금껏 관습처럼 거래된 권리금 모두가 포함된다. 국토교통부에 따르면 전체 권리금은 33조원, 점포당 평균 2,748만원에 달한다.
-권리금 회수를 방해하면.
건물 주인이 신규 세입자에게 권리금을 받거나 종전 세입자의 권리금 회수를 방해하는 경우, 고액의 차임과 보증금을 요구하는 경우, 정당한 이유 없이 신규 세입자와 계약을 거절하는 경우 등엔 계약 종료 후 3년 안에 세입자가 손해배상을 청구할 수 있다.
-개정안 적용을 받지 못하는 경우는.
백화점과 대형마트 등 대규모 점포는 적용 대상에서 제외됐다. 재건축 상가 세입자의 퇴거보상비 문제도 포함되지 않았다.
-한계 및 우려는.
세입자끼리 알아서 권리금을 주고받으라고 한 것에 불과해 건물주가 권리금을 줄 의무가 없다는 한계가 있다. 또 건물주와 세입자 간 분쟁 시 민사소송 외 다른 대안이 없다는 게 가장 큰 문제다. 조항에 ‘정당한 이유’ ‘고액의 차임’ 등 추상적인 내용이 많아 소송이 폭증할 우려(맘편히장사하고픈상인모임)도 나온다.
환산보증금 제도를 손질하지 않아 상가보증금과 임대료가 오를 것이란 걱정도 나온다. 환산보증금 액수가 4억원 이하이면 임대료 인상폭을 9% 이하로 제한하는 제도인데, 바꿔 말하면 4억원 이상이면 제한 없이 임대료를 올릴 수 있다는 의미가 된다. 건물주가 권리금 리스크를 월세를 높여 보상받으려 하는 등 제도를 악용할 가능성(심교언 건국대 교수)이 있다.
강아름기자 saram@hk.co.kr
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