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주택가격 급등은 세계적인 추세다. 우리나라도 역사적인 초저금리와 풍부한 유동성, 나아가 주택가격 상승에 불안한 무주택자들의 주택 수요, 아파트 중심의 한국 주택시장 특성 등이 얽혀 가계부채는 1,800조 원을 넘어 2,000조 원을 향하고 있다. 전체 가계자산 중 75% 이상이 실물자산이고, 실물자산 대부분이 주택이다.
문제가 한계치에 달하자 정부의 부동산 정책과 한국은행 통화정책에 구조적인 변화가 감지되고 있다. 먼저 정부는 3기 신도시 및 3080+ 정책 등을 통해 200만호 이상의 주택을 차질 없이 공급한다는 계획이다. 또한 사전청약이라는 공급의 조기화를 병행해 기존 주택에 대한 수요를 지연시킬 예정이다. 90년대 초 1기 신도시의 사례와 불과 10여 년 전 하우스푸어의 울부짖음이 생생하다.
주택가격의 주요 결정요인으로 작용하는 금리도 상승할 가능성이 높다. 2,000조 원에 육박하는 가계부채 때문에 기준금리가 크게 인상되기 어렵다고 생각할 수 있다. 하지만 기준금리는 한국의 경제구조 특성상 주요국, 특히 미국의 통화정책에도 크게 영향을 받는다. 미국보다 기준금리를 낮게 유지하기는 쉽지 않은데, 미국 연준은 금융위기를 회복하는 과정에서 기준금리를 비교적 단기간에 무섭게 인상했다. 이번에도 미국은 코로나19에 대응하기 위해 유지해왔던 완화적 재정·통화정책을 정상화하기 위해 이미 테이퍼링(tapering)과 금리인상을 예고하고 있다.
이에 더하여 인구구조 변화를 유심히 고려해야 한다. 한국보다 먼저 인구고령화를 경험한 주요국은 노인 인구 비중이 7% 이상인 고령화사회에서 20% 이상인 초고령사회로 이전하는 기간이 100여 년 정도 소요되는 반면, 한국은 이를 25년으로 단축할 예정이다. 2017년 고령사회(14% 이상)에 진입한 한국은 2025년 초고령화사회를 넘어 2030년에는 노인인구가 25%를 상회할 것이다. 분명한 것은 인구고령화는 주택시장에 긍정적이지 않을 것이며 특히 급격한 인구고령화는 더욱 그렇다.
현재의 주택가격이 거품이고 거품은 결국 터진다는 만고의 진리를 인정한다면, 최악의 상황에 대비하지 않는 추격매수는 위험하다. 물론 정부의 노력에도 불구하고 주택가격 상승이 당분간 지속될 수 있으나 주택 구매에는 장기간 축적해 온 거액이 지출되는 만큼 더욱 신중해야 한다. 정부도 거시경제, 가계경제의 리스크 관리를 위한 강도 높은 대출관리는 물론, 주택의 공급 확대와 동시에 국토균형발전을 통해 인구와 주택수요를 분산시키는 노력을 병행해야 할 것이다. 무엇보다 정부는 믿고 기다려 준 국민들의 기대에 부응해야 하며, 시장 기능도 유연하게 활용해야 한다.
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