재건축 문턱 낮춘다... 5년간 22만 가구 정비구역 추가

[새 정부 첫 주택공급 대책]
재초환 면제금액 상향 등 내달 발표
1기 신도시 마스터플랜은 2024년까지

윤석열 정부가 첫 주택공급대책을 발표한 16일 서울 여의도 스퀘어에서 바라본 아파트 단지. 연합뉴스

정부가 재건축·재개발 문턱을 낮춘다. 재건축초과이익환수제(재초환), 안전 진단 규제 등을 완화한다. 구체적인 방안은 시차를 두고 발표한다.

재건축초과이익환수 세부안 9월 발표

15일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 등 주택 밀집 지역 모습. 뉴스1

우선 재건축초과이익환수제(재초환)가 개편된다. 지금은 재건축을 통해 조합원이 3,000만 원 넘게 이익을 얻으면 최대 50%(1억1,000만 원 초과 시)까지 부담금을 내야 한다. 국토부는 "과다한 부담금 부과로 재건축 사업이 위축되고 지연됐다"며 부과 기준을 조정하고, 실수요자에 대해선 부담금을 감면하겠다고 밝혔다.

16일 국토교통부가 '국민 주거안정 실현 방안'을 통해 밝힌 개선 방향은 이렇다. ①주택시장 변화를 고려해 2006년부터 유지된 기준 금액(3,000만 원)을 상향하고, 부과율 구간을 늘린다. ②실수요자의 부담을 덜기 위해 1가구 1주택자는 보유 기간에 따라 부담금을 감면한다. ③공공임대 주택, 역세권 첫 집 등 공공분양 기부 채납분은 부담금 산정 시 제외한다. ④1가구 1주택 고령자의 경우 상속, 증여, 양도 등 주택을 처분할 때까지 부담금 납부를 유예한다.

세부 대책은 내달 재초환법 개정안 발의와 함께 발표될 예정이다. 정부는 대상 연령이나 주택 보유 기간 등 구체적 요건은 추후에 확정한다는 방침이다. 김영한 국토부 주택정책관은 "재초환 문제는 서울뿐 아니라 지방 정비사업에도 걸림돌이 되고 있다"며 "지역별, 단지별 특성과 사업성 저해 여부, 일반 분양분 확보 물량 등 여러 가지를 고려해 세부 방안을 마련하겠다"고 말했다.

안전 진단 완화는 올해 안 마련

원희룡 국토교통부 장관이 16일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 새 정부의 첫 주택 공급 대책에 대해 발표하고 있다. 뉴스1

안전 진단 제도 역시 개선한다. 구조안전성 비중은 30~40% 수준으로 줄이고 주거환경, 설비 노후의 배점은 높인다. 한국건설기술연구원 등 공공기관의 적정성 검토는 지방자치단체(지자체)가 요청하는 경우만 시행하는 것으로 바뀐다. 또 지자체의 재량을 늘리기 위해 지자체장인 정비구역 지정권자에게 국토부와 협의를 거쳐 항목별 배점을 상·하향할 수 있는 권한을 부여한다. 적용 범위나 시행 시기는 연내 마련될 예정이다.

국토부는 통합심의 대상에 민간정비·도시개발사업을 포함하기로 했다. 원희룡 국토부 장관은 "환경영향평가에 교육영향평가 등 유사한 심의가 중복돼 시간을 많이 잡아먹는다"며 "도심 개발도 비슷한 조사를 두 번 세 번씩 하는 걸 한 번으로 통합해 신속하게 진행하겠다"고 말했다. 민간정비와 도시개발사업은 통합심의를 받고, 통합심의가 임의 규정이던 공공정비와 일반주택사업은 심의가 의무화된다.

22만 가구 정비구역 추가 지정

정부는 22만 가구 규모의 정비구역을 추가 지정한다. 서울은 신속통합기획(신통기획)을 통해 10만 가구를, 경기와 인천은 역세권·노후 주거지 중심으로 4만 가구를, 지방엔 구도심 위주로 8만 가구를 지정할 예정이다. 특히 신통기획을 통해 정비계획 가이드라인을 사전에 제시해 구역 지정에 걸리는 기간을 5년에서 2년으로 대폭 단축한다는 방침이다.

1기 신도시 정비 사업 마스터플랜 수립 목표 시점은 2024년이다. 원 장관은 "(1기 신도시에 대해) 개별적인 정비사업이 아니라 국회 특별법과 마스터플랜을 마련하겠다"며 "주민 의견 수렴과 입법 절차를 연계해 1년 정도 걸릴 것으로 예상한다"고 설명했다.

함영진 직방 데이터랩장은 "재건축 사업의 첫 단추인 안전 진단 규제와 마지막 단추 역할을 하던 준공 인가 시점의 재초환 규제가 모두 완화돼 재건축 사업 부담이 크게 줄어들 것"이라면서도 "재건축이 당장 필요 없는 사업도 진행될 가능성이 있어 사회적 낭비가 유발될 우려도 있다"고 말했다. 임병철 부동산R114 리서치팀장은 "서울 강남, 양천, 노원 등 주요 재건축 추진 단지가 몰려 있는 지역은 이번 대책이 집값 자극 요인으로 작용할 수 있다"고 예상했다.

서현정 기자 hyunjung@hankookilbo.com