19일 발표된 부동산 안정화 대책의 핵심은 과열 우려가 큰 지역을 선별해 관리하는 ‘핀셋 규제’를 적용하겠다는 데에 있다. 정부는 이번 대책의 강도를 “중상 수준”이라고 평가하면서 과열 양상이 지속될 경우 더 강한 규제를 내놓을 수 있다고 예고했다. 이번 6ㆍ19 대책이 언제부터 어떤 지역에서 적용되는지 주요 내용과 궁금증을 문답형식으로 정리했다.
-연초 서울 동작구 민간 아파트에 당첨돼 분양권을 갖고 있다. 입주 전에 전매 할 수 없나?
“아니다. 계약 1년6개월 후부터 전매할 수 있다. 강남4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구) 이외 21개 서울 자치구의 민간택지 아파트 분양권 전매제한 기간을 입주(소유권 이전 등기)시까지로 강화한 게 이번 대책의 골자다. 6월 19일 이후 입주자 모집 공고를 하는 주택부터 적용되기 때문에 6ㆍ19 대책 이전에 분양했거나 현재 분양 공고 중인 서울 민간택지 아파트의 전매제한 기간은 기존 규정(1년6개월)을 따르게 된다.”
-경기 광명에 주택 구입을 고려하고 있는 연소득이 5,000만원 이하인 가구다. 청약조정지역에 도입된 강화된 금융규제가 적용되나?
“이번에 경기 광명과 부산 기장군ㆍ진구 등 3곳이 청약조정지역으로 추가되면서 청약조정지역이 기존 37곳에서 40곳으로 늘어났다. 이들 지역에는 다음달 3일부터 강화된 금융규제가 적용된다. 주택담보인정비율(LTV)은 기존 70%에서 60%로, 총부채상환비율(DTI)은 기존 60%에서 50%로 강화된다. 이에 따라 6억원인 집을 담보로 빌릴 수 있는 대출금이 종전 4억2,000만원에서 3억6,000만원으로 줄어든다. 하지만 정부는 조정대상지역이어도 서민ㆍ실거주자라면 기존 기준(LTV 70%ㆍDTI 60%)을 그대로 적용하기로 했다. 이러한 적용을 받으려면 사려는 주택이 5억원 미만이어야 하고, 부부합산 연소득이 6,000만원 이하인 무주택자여야 한다.”
-청약조정대상 지역의 아파트를 매수하기 위해 다음달 3일 이전에 대출받을 경우 LTVㆍDTI 비율은 어떻게 되나?
“강화된 금융규제 시행 전 대출 신청이 완료된 경우에는 기존 비율(LTV 70%ㆍDTI 60%)을 적용 받는다. 정부는 또 7월 말 일몰 예정이었던 LTVㆍDTI 완화 규정을 청약조정대상 이외의 지역에 한해 1년 더 연장하기로 했다. 전국 40개 청약조정대상 지역이 아닌 곳에선 LTV 70%, DTI 60%를 적용해 대출받을 수 있다는 뜻이다.”
-다음 달 서울 아파트 분양권을 사려고 한다. 이미 분양이 끝난 곳인데도 금융규제를 적용받나?
“그렇다. 청약조정대상 지역에 LTVㆍDTI 규제가 시행된 3일 이후 분양권을 전매한 경우에도 LTV 60%, DTI 50%가 적용된다. 총 대출규모가 줄어든 만큼 전매 전 자신의 소득 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다.”
-청약조정지역의 재건축 조합원은 무조건 1채만 분양 받을 수 있나?
“그간 재건축 조합원은 수도권 과밀억제권역에서는 최대 3채, 권역 밖에선 소유 주택 수만큼 분양 받을 수 있었다. 하지만 앞으론 청약조정지역에선 1채만 분양 받을 수 있다. 다만 기존 소유 주택의 가격이나 주거전용면적을 넘지 않는 선에서 주택 1채의 전용면적이 60㎡ 이하면 예외적으로 2채까지 분양 받을 수 있다. 전용면적 84㎡ 2채(168㎡)를 갖고 있는 조합원이라면 59㎡ 1채와 해당 면적을 제외하고 남은 면적(109㎡) 이하의 주택 1채를 분양 받을 수 있다는 얘기다. 정부는 법을 개정해 하반기부터 시행할 예정이다.”
-청약조정지역은 언제 해제되나?
“시장 상황을 보다가 조정대상지역으로 선정된 이유가 해소됐다고 판단되면 제외 여부를 검토하게 된다. ▦주택가격 상승률이 물가상승률보다 2배 이상인 곳 ▦청약경쟁률이 5대 1을 초과했거나 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하 주택 청약 경쟁률이 10대 1을 넘긴 곳 ▦주택시장 과열 우려가 있는 지역 중 시ㆍ도별 주택보급률과 자가주택비율이 전국 평균 이하인 곳 중 하나 이상 해당하면 청약조정대상 지역에 선정된다.”
-서울 강남권에 검토하던 투기과열지구 지정은 왜 빠졌나?
“미국 기준금리 인상과 입주물량 증가 등 하반기에 주택시장 조정 요인이 예고돼 있다. 때문에 시장에 과한 충격을 주기 보단 과열된 곳 중심으로 선별적인 조치를 취한 것이다. 하지만 향후에도 과열이 계속되면 투기과열지구 지정 및 지방 민간택지에 대한 전매제한기간 설정을 적극 검토할 계획이다.” 변태섭기자 libertas@hankookilbo.com
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