이지윤 한경금융서비스 수석팀장 겸 하나금융투자 FA
평범한 직장인이면서 아파트 55채를 보유한 임대사업자가 있다. 한경금융서비스 수석팀장 겸 하나금융투자 파이낸셜 에이전시(FA)로 일하고 있는 이지윤씨다. 이씨는 재개발 정비업체에서 근무하던 2005년 부동산 투자에 뛰어들었다. 업무 능력을 인정 받아 대형 건설회사에 스카우트 됐다가 건설경기 악화로 2012년 소속팀이 해체되며 퇴사했고, 이후 재무상담 및 부동산 자문, 부동산투자 전문강사로 활동하며 임대사업을 병행하고 있다. 직장인의 마음을 누구보다 잘 아는 ‘14년차 부동산 임대사업자’인 셈이다. 그가 자신의 투자 이력과 실전거래 노하우를 담아 지난해 5월 펴낸 책 ‘나는 소액으로 임대사업해 아파트 55채를 샀다’는 큰 인기를 끌며 4개월 만에 6쇄를 찍었다.
지난 16일 만난 이씨는 “자본주의 사회에 근로소득만 가지고 있는 사람은 가장 가난한 사람”이라며 “내가 아프거나 다쳐서 경제활동이 어려워져도 끊임없이 소득이 만들어지는 시스템을 구축해야 한다”고 강조했다. 다음은 이씨와의 일문일답.
-부동산 투자를 시작한 계기는.
“30대 초반이던 2005년까지 8년간 악착같이 모아 종잣돈 1억5,000만원을 모았다. 이걸 어떻게 굴릴까 공부하던 중 부동산 경매 안내서를 읽었다. 두세 차례 유찰된 수도권 빌라나 주택을 낙찰 받고 임대해 투자금을 회수하라는 내용이었다. 이후 지도에 재개발지역은 분홍색, 재건축은 연두색 형광펜으로 칠하며 나만의 상세 지번도를 만들었고 대법원, 지지옥션, 리치옥션 사이트를 뒤져 공람 예정지에 속한 물건이 나오면 지도에 표시해두고 유찰 여부를 지켜봤다. 당시 인천에 살면서 인근 지역을 눈여겨 봤는데 한 차례 유찰될 때마다 감정가가 30%씩 떨어졌다. 결국 2위와 30만원이란 아슬아슬한 차이로 청천2구역 인근 반지하 빌라를 낙찰 받았다. 이런 방법으로 2007년까지 수십 채를 낙찰 받아 종잣돈을 불렸고, 이후 재건축ㆍ재개발 지분, 상가 등을 거쳐 2014년부터 소형 아파트를 매입하고 있다.”
-직장인들이 임대사업에 관심을 가져야 할 이유는.
“2017년 경제협력개발기구(OECD) 보고서를 보면 우리나라 66세 이상 노인의 빈곤율은 42.7%, 76세 이상은 60%다. 근로소득이 있을 때 임대소득을 만들어놓지 못하면 노후가 어려워진다는 얘기다. 직장 생활에서 얻는 근로소득이 적지 않았는데도 부동산 투자를 병행하게 된 것도 노후 걱정 때문이었다. 물가상승률까지 감안하면 사실상 제로 수준인 저금리에 기댄 투자로는 미래를 준비하기 힘들다. 물가상승률 정도의 수익을 내는 곳에 장기투자한다는 생각이라면 부동산을 사서 기다리는 편이 낫다.”
-소형 아파트 투자에 집중하는 이유는.
“아파트야말로 임대소득과 시세차익의 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 투자상품이다. 전세 레버리지를 이용하면 소액으로 접근할 수 있고, 물가와 연동되는 전셋값 상승을 이용해 또 다른 아파트에 투자할 수 있다. 소형 아파트는 특히 상품 가치가 높다. 전국의 재고 아파트 중 소형 아파트가 차지하는 비율은 약 30%다. 최근 소형 아파트 비율이 늘어나는 추세지만 그보다 1, 2인 가구 증가 속도가 훨씬 빠르다. 수요는 늘지만 재고 비율이 낮아 환금성이 다른 부동산에 비해 수익률도 높은 편이다. 소형 아파트 임대사업으로 월세를 받으며 10년간 1억원의 시세차익을 얻는다고 가정하면 연 환산 수익이 20%를 넘는다. 다만 소형 아파트가 완벽한 정답은 아니다. 소득 수준이 높아질수록 넓고 쾌적한 공간을 원하는 경우가 많은 만큼 소형 평수(82㎡ 정도)에 집중하기보단 소형과 중형(32평ㆍ105㎡)의 비율을 7대 3 정도, 소득 수준이 높은 지역이라면 5 대 5 비율로 구성하는 편이 좋다.”
-소액 투자자에게 아파트는 부담스러운데.
“소액 투자자라면 더욱 현금 흐름을 집중해야 한다. 다세대주택을 일반 매매로 매입하는 것은 시세차익을 기대하기 어려워 권장하진 않지만, 경매에서 2, 3차례 유찰된 물건을 30% 이상 저렴하게 매입하는 것은 권장할 만하다. 감정가가 1억5,000만원인 다세대주택을 30% 낮은 1억500만원에 구입한다면 안전마진 4,500만원을 깔고 들어가는 것이다. 부동산 경기가 냉각되는 시기엔 경매 물건이 더욱 늘어나게 되는 만큼 늘 관심을 가져야 한다. 다만 입지 좋은 소형아파트는 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 90% 이상이고 인테리어 여부에 따라 수천 만원이 왔다갔다하는 까닭에 경매로 매입해도 별다른 이점이 없다.”
-부동산 경매는 어렵다는 인식이 강한데.
“1가구 1세대가 들어있는 빌라나 주택은 권리분석이 어렵지 않다. EBS 기초경매 강의만 들어도 충분히 기초를 배울 수 있다. 무료 경매사이트에 들어가도 임차인이 대항력 보유 여부나 권리분석 등 웬만한 내용을 다 접할 수 있다. 경매법정에 가서 모의 입찰에 참여하는 것도 좋은 방법이다.”
-부동산 투자의 또 다른 팁이 있다면.
“장기투자 하는 내공이 필요하다. 부동산 초보자가 가장 하기 어려운 투자가 바로 ‘기다리는 일’이다. 모든 투자에는 항상 위험이 존재하지만 투자상품 가운데 부동산이 가장 안전하다는 것을 강조하고 싶다. 주식처럼 한순간에 휴지조각이 되는 일도 없고 아주 열악한 상황에도 실물은 남는다. 더구나 과거 데이터를 보면 10년에 한번씩 대세 상승주기가 온다. 잘못된 주기를 타고 들어갔더라도 바로 손절매하기보단 기다린다면 한 번쯤은 매도 기회가 온다는 것이다.”
허경주 기자 fairyhkj@hankookilbo.com
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