7년 뒤 상승분 집주인 4 : 은행 6 배분, 기존 주택 처분 조건 1주택자도 자격
국토교통부가 27일 내놓은 올해 정책 주요 과제는 수익공유형 모기지에 가장 큰 공을 들이고 있다. 파격적인 혜택을 담은 민간 모기지 상품을 새롭게 내놓는 한편, 2013년 12월 출시 뒤 실적이 급감하고 있는 정책 모기지는 가입 문턱을 대폭 낮췄다. 이를 통해 정체된 주택 구매 수요를 끌어올리겠다는 것이다.
선택의 폭이 넓어진 건 확실하지만 향후 금리 향방, 집값 추이 등 종합적인 상황을 따져봐야 성공 여부를 가늠할 수 있다는 게 전문가들의 지적이다. 정책 모기지의 경우 지난해 반짝 인기를 끌었지만 까다로운 조건 탓에 결국 연간 목표치(2조원)의 절반도 채우지 못한 바 있다.
수익공유형 모기지는 민간상품(은행 모기지)이든, 정책상품(주택기금 활용)이든 구조는 비슷하다. 일단 저금리(1%대)로 빚을 내 집을 사고 일정 기간이 지난 뒤 집값 상승분을 정산해 대출기관과 수익을 나눠 갖는 방식이다. 집값이 떨어질 경우엔 정산할 필요가 없다.
그러나 신청 자격과 대상 주택, 대출기간, 정산 시점, 대출만기, 기간별 금리 등이 달라 어떤 방식이 유리한지 꼼꼼히 따져봐야 한다.
우선 신청 자격과 대상 주택 측면에선 은행 모기지가 유리하다. 5년 이상 무주택이면서 부부합산 연 소득 6,000만원 이하, 생애최초주택구매는 부부합산 7,000만원 이하라는 엄격한 기준이 있는 정책 모기지와 달리 소득 기준이 아예 없고 1주택자라도 기존 주택을 처분하는 조건으로 대출을 받을 수 있기 때문이다.
대상 주택 역시 정책 모기지는 전용면적 85㎡ 이하면서 시세 6억원 이하인 반면, 은행 모기지는 102㎡ 이하면서 공시가격 9억원(시세 12억원 가량) 이하다. 서울 전체 아파트의 80% 가량이 대상이 될 것으로 추정된다.
반면 대출기간과 수익배분 측면에서는 여전히 정책 모기지가 나아 보인다. 정책 모기지는 1%대 금리를 20년간 유지하지만, 은행 모기지는 7년간만 제공하고 이후 13~23년은 일반 주택담보대출 수준의 금리를 납입해야 한다.
더구나 은행 모기지의 경우 주택 구입 후 7년째 수익배분 정산이 이뤄진다. 집값 상승분 중에서 당초 매입가격 대비 대출평균잔액 비율(대출평균잔액/당초매입가격)만큼을 은행이 가져간다. 예컨대 6,000만원을 빌려 산 1억원짜리 아파트를 7년 뒤 1억5,000만원에 팔았다면 차익 5,000만원 중 2,000만원(40%)은 집주인이, 3,000만원은 은행이 가져가게 된다. 집을 팔았거나 여윳돈이 있으면 2,000만원을 은행에 내면 되지만 집을 계속 보유하거나 여유자금이 없을 경우엔 은행에서 그만큼을 추가 대출받아 갚아나가야 한다. 이와 달리 정책 모기지는 20년 뒤 정산이 이뤄진다.
금리 수준은 상황에 따라 달라질 수 있다. 정책 모기지가 연 1.5% 고정금리인 반면 은행 모기지는 변동금리라 앞으로 시중금리 상승 시 추가 부담이 생길 수 있다. 은행 모기지가 기존 상품보다 무조건 낫다고 보긴 어렵다는 얘기다. 일단 우리은행이 시범 상품을 내놓기로 했지만, 다른 은행들이 얼마나 동참할지도 아직은 불투명하다.
박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 “그간 지적됐던 문제점이 개선된 점은 바람직하지만 최근 금리가 워낙 낮고 집값이 바닥을 쳤다는 심리가 확산되고 있어 이익을 나누는 방식이 당장 인기를 끌긴 힘들 것”이라고 말했다. 반면 함영진 부동산114 리서치센터장은 “대상을 중산층 이상, 중대형주택으로 확대한 만큼 시장의 반응이 있을 것”이라고 내다봤다.
세종=고찬유기자 jutdae@hk.co.kr
세종=이성택기자 highnoon@hk.co.kr
기사 URL이 복사되었습니다.
댓글0