목동은 용적률 낮고 계획 이미 수립, 당장 재건축 논의 시작 가능
"목동ㆍ강남 외엔 효과 제한적, 상계는 수익성 문제 걸림돌, 단기 투기 수요에 그칠 것": 분석도
“재건축은 10년 후에나 가능할거라 생각했는데 이번 대책으로 목동신시가지 전체가 재건축 가시권에 들어오게 됐다. 목동 주민을 위한 맞춤형 대책이 아닐까 싶을 정도다”(양천구 신정동 D공인 대표)
정부의 재건축 관련 규제 방침에 따라 서울 양천구 목동 일대가 최대 수혜 지역으로 떠오르고 있다. 정부가 부동산 경기 부양을 위해 강남에 이어 서부권인 목동에서 재건축 바람을 일으키고자 이번 대책을 내놓은 게 아니냐는 분석이 나올 정도다. 하지만 실제 재건축이 이뤄지는 데까지는 최소 5년 이상이 걸리는 만큼 단기적으로 투기 수요가 몰린 후 소강국면에 들어설 것이란 전망도 나온다.
1일 부동산114에 따르면 재건축 연한 단축으로 수혜를 보게 된 1987~1991년 준공 아파트는 서울에 총 354개 단지, 19만4,435가구에 이른다. 노원구가 6만5,509가구로 가장 많고 양천구 2만266가구, 송파구 1만6,486가구, 서초구 5,146가구, 강남구 3,435가구, 강동구 2,646가구 순이다.
이 가운데 실제로 재건축이 추진될 가능성이 있는 곳은 강남 일대와 양천구 정도가 꼽힌다. 특히 목동신시가지아파트가 밀집한 양천구는 이번 대책으로 가장 큰 혜택을 보게 됐다. 목동아파트는 1985년에 준공된 목동신시가지 1~2단지와 1986년에 지어진 3~6단지가 각각 2015년과 2016년부터 재건축이 가능하다. 여기에 1987년에 준공된 8~10단지는 2019년에서 2017년으로, 1988년 지어진 7단지와 12~14단지는 2022년에서 2018년으로 연한이 단축됐다. 사실상 모두 단지들이 재건축 가시권에 들어섰다는 얘기다. 권일 닥터아파트 리서치팀장은 “목동아파트의 경우 용적률이 단지별로 110∼160%대로 낮은 편이고, 양천구가 재건축 기본계획도 수립해놓은 상태여서 저층이 많은 단지를 중심으로 당장 재건축 논의가 시작될 수 있을 것”으로 전망했다. 목동의 W공인 대표는 “2~3일 전부터 매물을 거두겠다거나 매수 의사를 밝히는 전화가 갑자기 늘기 시작했다”며 “7단지 저층동(5층)의 전용면적 65㎡ 아파트의 경우 한달 사이 호가가 5억8,000만원에서 6억1,000만원까지 올랐다”고 말했다.
강남 일대 역시 재건축 기간이 당겨지는 단지들은 수혜가 기대된다는 전망이 나온다. 강남구에서는 일원동 개포우성7차, 압구정동 미성2차, 강남구 개포동 우성 6·8차, 서초구에서는 서초동 삼풍아파트, 반포동 한신서래와 미도2차, 강동구에서는 천호동 한신, 현대와 명일동 명일현대, 고덕삼환 등이 거론되고 있다.
하지만 강남과 목동을 제외하면 영향이 극히 제한적이라는 분석이 많다. 노원구 상계동 주공 1∼16단지(2만9,363가구)의 경우 1988년도에 지어진 곳이 대부분이라 이번 법 개정으로 4년 단축된 2018년부터 재건축을 할 수 있게 됐지만 수익성 문제가 걸림돌이 될 수 있다는 지적이 나온다. 노원구의 A공인 대표는 “상계 주공은 용적률이 160% 정도로 목동에 비해 낮고 평(3.3㎡)당 매매가가 1,000만원 안팎에 그쳐 재건축 기대이익이 상대적으로 떨어진다”고 말했다. 이밖에 노원구 하계동 건영·벽산·미성아파트 마포구 성산 시영 아파트 등도 수혜 가능성이 거론되고 있지만 회의적인 전망이 많다. 또 1992년 이후 지어진 아파트의 경우 재건축 연한이 10년씩 앞당겨지긴 했지만, 빨라도 2022년 이후로 먼 얘기인 만큼 당장 수혜를 기대하긴 어렵다.
목동 지역 역시 단기적인 투기수요가 몰리는 데 그칠 것이란 전망도 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “이번 대책은 재건축의 사업성을 높여준 것이 아니라 논의를 앞당길 수 있는 길을 열어준 것일 뿐”이라며 “목동아파트에는 고령층과 큰 평수가 많아 재건축이 순탄하게 추진될 수 있을지는 지켜봐야 할 것”이라고 말했다.
유환구기자 redsun@hk.co.kr
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