수도권 중심 과잉공급 우려에
주택 매매 시장 관망세로 전환
장기적 집값 하락 불가피할 듯
기존아파트 거래량 크게 줄고
하반기 공급 과잉 우려 목소리
“수도권 외곽부터 약세 보일 듯”
“이번 가계부채종합대책은 강남을 제외한 서울 내 부동산 시장에 충격을 주게 될 것이다. 지금 당장 시장이 얼어붙지는 않겠지만 장기적으로 시장에 미칠 영향이 크다.” (심교언 건국대 부동산학과 교수)
“갭투자 방식이 더 이상 통하지 않게 될 것이다. 다주택자가 추가로 대출을 받아 주택을 구입하는 일은 힘들어질 것이다.” (함영진 부동산114 리서치센터장)
정부가 8ㆍ2 부동산 대책에 이어 두 달여 만에 또 다시 10ㆍ24 가계부채종합대책을 통해 다주택자들을 압박하며 부동산 시장이 본격적인 냉각기에 접어들 가능성이 커졌다. 한국은행이 기준금리 인상을 예고, 최근 수년간 부동산 호황기를 이끌어온 핵심 요인인 초저금리 시대도 저물고 있다. 특히 수도권을 중심으로 공급과잉 우려까지 나오면서 추석 연휴를 전후로 해 꿈틀대던 주택 매매 시장은 이미 관망세로 돌아서고 있다. 대부분의 전문가는 장기적으로 집값 하락이 불가피할 것으로 내다보고 있다.
부동산 업계는 10ㆍ24 가계부채 종합대책의 핵심을 부동산 투기용 돈줄 옥죄기로 보고 있다. 나아가 이번 대책이 장기적으로 부동산 시장의 과열을 진정시켜 실수요 중심으로 재편하는 촉매제 역할을 할 것으로 전망했다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “10ㆍ24 가계부채 종합대책은 문재인 정부의 부채 관리 종합 대책이자 긴 호흡의 경제 로드맵”며 “경제 현안인 가계부채 연착륙을 위해 부동산 시장에 유입되는 과도한 자금을 조절하면서도 실수요자들을 보호하겠다는 의지가 읽힌다”고 말했다.
부동산 시장은 이미 적신호가 켜진 상태다. 이번 가계부채 종합대책에 이어 다음 달엔 임대주택 등록 활성화 방안 등을 담은 주거복지 로드맵도 발표된다.
16개월째 최저 금리(연 1.25%) 기조를 이어온 한국은행도 최근 기준금리 인상 가능성을 강력 시사했다. 부동산 시장에선 금리 인상이 매수세를 둔화하는 요인이다. 차입 비용 증가는 주택 수요 감소로 이어질 수 밖에 없다. 현대경제연구원이 지난 5월 발표한 보고서에 따르면 금리가 연 1%포인트 오른다고 가정했을 때 금융부채를 가진 가구의 연 이자비용은 308만원에서 364만원으로 56만원 가량 커진다.
이처럼 정부의 겹겹 규제에 연내 금리 인상까지 가시화하면서 부동산 시장의 방향성도 바뀔 것으로 예상된다. 이미 정부 대책에 민감한 서울 재건축 단지를 중심으로 주택 시장은 움츠러들고 있다. 부동산114에 따르면 지난주(20일 기준) 서울 재건축 아파트 값은 전주 대비 0.23% 오르며 가격 상승세가 주춤해진 상태다. 추석 연휴 직후 0.36%의 상승폭을 보인 것과 비교되는 모습이다.
기존 아파트 거래량도 가계부채 대책 발표를 앞두고 급감하고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 1~23일 서울 지역 아파트 매매량은 1.977건에 불과했다. 10월 전체 매매량은 2,721건으로 추정되고 있다. 2007년 1월부터 지난달까지 서울 아파트 월간 매매량 평균값은 6,543건이었다.
하반기 입주물량 증가로 인한 공급 과잉 우려도 적잖다. 11월부터 내년 1월까지 3개월간 전국에서 입주를 앞둔 아파트는 총 13만8,954가구로, 이는 전년 동기(8만8,360가구) 대비 57.3%나 많은 수준이다. 특히 이 기간 서울을 비롯한 수도권에서는 7만4,751가구가 입주해 전년 동기 대비 입주 물량이 75.0%나 폭증한다.
이 때문에 전문가들은 연말을 기점으로 부동산 가격이 크게 하락할 것으로 보고 있다. 김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 “금리 인상 전까지는 약보합세를 이어가다 금리인상을 기점으로 가격 조정이 본격화할 것”이라며 “시장에서 수요자들이 느끼는 자금 마련 부담이 점점 구체화할 경우 하락세는 더 커질 수도 있다”고 예상했다. 함 센터장은 “다주택자의 추가 대출이 어려워지고 대출금리 인상 폭이 커지면 기존 주택을 내놓는 이들이 늘어날 것으로 보인다”며 “여기에 매수 문의 감소가 이어지면 수도권 외곽부터 집값이 약세를 보일 것”이라고 말했다.
반면 이번 가계부채 종합대책이 부동산에 미치는 파급력이 크지 않을 것이란 의견도 없잖다. 권일 부동산인포 팀장은 “정부의 연이은 부동산 대책과 하반기 금리인상으로 내년 부동산 시장은 전반적으로 분위기가 차분해질 것”이라며 “다만 정부가 금리를 점진적으로 올리면서 시장의 충격을 완화할 것으로 보여 집값 하락에 큰 영향을 주지는 않을 것”이라고 주장했다. 김기중 기자 k2j@hankookilbo.com
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