[8ㆍ2대책] 조합원 분양권, 소유권 이전등기 때까지 전매 금지

단기 투자 효과 줄여서 투기 억제

재개발의 5%는 임대주택 의무

초과이익 환수제도 예정대로 부활

정부가 2일 발표한 주택시장 안정화 방안에는 재건축 및 재개발 사업에서 투기수요를 억제하는 조치인 재건축 초과이익 환수제 부활, 재건축 조합원 지위 양도 제한, 재개발 등 조합원 분양권 전매제한 등의 조치가 담겼다. 이에 따라 재건축, 재개발 사업의 수익성도 크게 악화될 전망이다. 연합뉴스

정부의 8ㆍ2 부동산 대책은 재건축ㆍ재개발 사업에 대한 강력한 규제도 담고 있다. 주택 정비사업에 투기 세력이 끼어들 여지를 줄여 주택 가격 상승을 억제하겠다는 의도가 읽힌다. 재건축ㆍ재개발 사업의 수익성도 크게 떨어질 것으로 보인다.

우선 내달부터 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한을 강화하기로 해 재건축 사업을 위축시킬 전망이다. 조합원의 경우 일반분양 대비 20~30% 가량 저렴한 가격으로 분양을 받을 수 있는데, 이 지위를 양도받은 뒤 일반분양 시 혹은 준공 전후 가격이 상승할 때 되파는 투자가 많았다. 이런 투기 수요를 억제하기 위해 현재도 재건축 사업이 2년 이상 지연될 경우에만 예외적으로 지위양도를 허용하고 있는데, 정부는 내달부터 양도제한 예외사유를 3년으로 늘려 투기과열지구의 실효성을 강화한다는 복안이다. 자금이 오랫동안 묶이게 되므로 단기 투자 효과를 노리는 투기가 상당히 줄어들 수 있을 것이라는 계산이다.

투기과열지구 내 재개발 및 도시환경정비사업 조합원들의 분양권 전매를 내달부터 제한하는 것도 같은 맥락이다. 현재는 투기과열지구로 지정돼도 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권은 전매제한이 없다. 시세차익을 목적으로 하는 투기수요가 지속적으로 유입돼 아파트값이 출렁거린 것도 이 때문이다. 이에 정부는 투기과열지구 내 ‘관리처분계획인가 후부터 소유권이전등기 시’까지 재개발ㆍ도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매를 금지하기로 했다. 이렇게 되면 최소 3년 이상 조합원들은 분양권을 넘길 수 없어 투기수요 유입이 줄어들 것으로 예상된다.

아울러 정부는 재개발 사업 시 전체 세대수 중 5%(서울 10%) 이상을 무조건 임대주택으로 공급하도록 한 ‘임대주택 공급 의무비율 하한제’를 내달부터 도입하기로 했다. 임대주택이 늘어나면 수익성이 높은 일반분양이 상대적으로 줄어든다. 재개발 수익성은 그만큼 떨어질 수 밖에 없다.

재건축 초과이익 환수제도 예정대로 부활한다. 정부는 2006년 도입해 2012년까지 시행하다 2013년부터 유예한 재건축 초과이익 환수제를 내년 1월부터 다시 시행하기로 확정했다. 초과이익 환수제가 시행되면 재건축 추진위원회 설립 승인일로부터 재건축 준공까지 조합원 1인당 평균 이익이 3,000만원을 넘을 경우 초과분의 최고 50%를 세금으로 내야 한다. 투기세력의 자본 이득을 최소화시키는 조치여서 재건축 시장의 투기 수요가 억제될 것으로 기대된다. 이대혁 기자 selected@hankookilbo.com