정부가 강남 집값을 잡기 위해 재건축 규제를 대폭 강화하기로 했다. 국토교통부는 재건축 사업 허용여부를 평가할 때 구조안전성 항목 배점을 20%에서 50%로 대폭 강화하는 한편, 주거환경 항목은 40%에서 15%로 낮추는 내용의 ‘재건축 안전진단 기준 정상화 방안’을 내놓았다. 다만 주거환경 항목에서 최하 등급(E)을 받을 경우 곧바로 재건축할 수 있는 예외조항을 뒀다. 거의 붕괴 직전의 상태라는 점에서 실제로 해당되는 아파트는 극히 드물다.
이번 조치는 주거환경 개선보다는 아파트의 구조안전의 비중을 높인 것이다. 국토부는 그 동안 안전진단 절차와 기준이 너무 완화되어 재건축이 남발되고, 자원낭비가 커져 이를 정상화했다고 설명한다. 그러나 실상은 재건축 사업의 첫 관문인 안전진단 기준을 대폭 강화해 재건축 시기를 늦추고, 투기나 집값 과열 등을 막겠다는 것이다. 국토부는 현행 30년인 재건축 연한 자체를 연장하는 방안까지 검토했으나, 유사한 효과를 볼 수 있는 안전기준 강화로 우회했다.
문재인 정부 들어 조합원 지위 양도금지, 초과이익환수제 부활 등에 이은 이번 조치로 사실상 재건축이 원천 봉쇄될 가능성이 커졌다. 하지만 민간영역인 아파트 재건축에 대한 정부의 과다한 개입과 규제는 역풍과 풍선 효과를 부를 공산이 크다. 당장 강남 3구의 재건축 단지 집값 오름세는 일시적으로 꺾을 수 있겠지만, 양천ㆍ노원구 등 비강남권 노후 아파트 단지에는 찬물을 끼얹은 셈이다. 준공 후 30년이 지난 서울 아파트 단지 중 안전진단을 받지 않은 곳은 10만여 가구다. 이중 강남 3구 재건축 단지는 16%인 1만7,000여 가구에 불과하다. 그나마 서초와 강남구의 주요 단지는 이미 재건축이 완료됐거나 안전진단을 마친 상태다. 반면 비강남권인 양천구는 대상 가구가 2만4,000여 가구, 노원구는 8,000여 가구를 넘는다. 때문에 이미 안전진단에 돌입했거나 재건축이 완성된 강남 3구의 일부 아파트 단지에 오히려 시장의 관심이 집중될 수 있다. 재건축 감소로 공급물량이 부족하면, 쏠림 현상은 심화하게 마련이다.
집값을 잡겠다는 정부 의지를 나무라자는 게 아니다. 규제 일변도의 압박으로 강남 집값을 오히려 뛰게 했던 노무현 정부의 전철을 밟지 말라는 얘기다. 아무리 정부가 강하게 개입하더라도 시장은 결국 수요와 공급 원리를 거스를 수 없다. 공급이 수반되지 않은 일방적 수요 억제정책은 언제든 ‘정부의 실패’로 귀결할 수 있다.
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