문재인 정부가 19일 발표한 첫 부동산대책은 국지적인 ‘핀셋 규제’가 특징이다. 37개였던 청약조정지역을 40개로 늘리고, 해당 지역의 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 각각 10%포인트씩 낮추는 것이다. 청약조정지역은 정부가 지난해 11ㆍ3 대책을 통해 지정한 시장 과열 우려가 있는 지역이다. 여기서는 전매 제한은 물론, 1순위 청약 자격과 분양 재당첨 등이 규제된다. 이번에는 투기과열 우려가 높은 경기 광명과 부산진구, 부산 기장구 등 3개 지역이 추가됐다.
청약조정지역의 LTV는 70%에서 60%로, DTI는 60%에서 50%로 내렸다. 유동자금 증가에 따른 가계부채 증가를 우려한 탓이다. 따라서 앞으로 이 지역에서 집을 사기 위해 금융권에서 돈을 빌리는 것이 까다로워졌다고 보면 되겠다. 또 청약조정지역의 아파트 집단대출 중 잔금대출에도 DTI(50%)가 새로 적용된다. 특히 서울지역은 사실상 분양권 전매가 금지됐다.
이번 대책은 전반적으로 7개월 전 발표했던 11ㆍ3대책의 틀을 유지하면서 과열 지역의 규제를 부분적으로 강화한 것으로 시장의 예상을 크게 벗어나지 않았다. 일각에서는 ‘찔끔 대책’으로 시장의 면역력을 강화시켜 향후 가격상승을 부추길 가능성을 우려한다. 하지만 올해 연말 미국의 추가 금리인상과 하반기 분양물량 집중 등을 감안할 때 과잉규제가 더욱 위험할 수 있다. 특히 투기과열지구 지정, 재건축 초과이익환수제 재도입 등은 일단 보류키로 했다. 따라서 이번 대책은 ‘시장은 살리면서 투기만 걷어내는’ 방식으로 가닥을 잡은 것이라는 평가다. 특히 소액자금으로 전세를 끼고 주택을 사들여 시장을 혼란에 빠뜨리는 갭(gap)투기를 방지하는 효과는 적지 않을 것으로 보인다.
일각에서는 그러나 정책효과가 미미할 것이라는 반론도 나오고 있다. 또 투기를 잡지 못할 뿐 아니라 예상치 못한 지역에서 풍선효과가 나타날 가능성도 배제할 수는 없다는 것이다. 박근혜 정부 4년 간 전국 아파트 매매가격은 22%, 전셋값은 52%가 급등했다. 일반 국민, 특히 서민의 기대는 인플레를 감안하더라도 이 같은 가격이 4년 전 수준으로 되돌아가기를 기대하는 측면이 없지 않다. 특히나 전ㆍ월세 대책은 언급이 없다. 하지만 주택정책은 ‘손 안에 쥐고 있는 새’ 같다. 너무 꽉 쥐면 새가 위험하고, 느슨하면 새가 날아가 버린다. 현실에서는 잘못되면 미국의 ‘서브프라임 모기지’ 사태나, 노무현 정부의 ‘강남불패’가 된다. 살리되 날아가지 못 하게 하는 게 최선이다.
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