전체 소유주 75% 이상 동의해
부동산 신탁회사를 시행자로 지정
분양까지 전 과정 맡기는 방식
자금 조달 투명ㆍ사업기간 단축
강남4구 거쳐 전국으로 확산
신탁사들 경엄ㆍ성공 사례 없고
사업성 높은 곳에 몰려 한계도
재건축 시장에 ‘신탁 재건축’ 바람이 거세지고 있다. 지난해 서울 여의도에서 시작된 신탁 방식 재건축은 최근 강남4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동)를 거쳐 전국으로까지 확산되면서 장기간 ‘조합 재건축’에 의존하던 국내 아파트 재건축 관행에 새 바람을 불어넣고 있다.
21일 부동산업계에 따르면 서울 서초구 잠원동 신반포2차(기존 1,572가구)는 최근 신탁 방식으로 재건축 사업을 추진하기로 하고 오는 27일까지 신탁사들로부터 사업제안서를 받기로 했다. 이 단지는 지난해 2차례 신탁사를 초청해 주민 설명회를 가진 후, 주민들이 자체적으로 신탁방식 정비사업위원회(가칭)를 꾸린 상태다.
신탁 방식 재건축이란 전체 소유주의 75% 이상이 동의해 부동산 신탁회사를 재건축 사업시행자로 지정하면, 별도 재건축 조합을 설립하는 대신 신탁회사가 사업을 위탁 받아 비용 조달부터 분양까지 재건축의 전 과정을 추진하는 방식이다.
작년 3월 부동산신탁회사가 재건축ㆍ재개발 정비사업의 단독 시행사로 참여할 수 있도록 ‘도시 및 주거환경정비법’이 개정되면서 국내에도 신탁 방식 재건축이 가능해졌다. 조합 설립이 필요 없어 사업 기간을 최대 1∼3년까지 단축할 수 있고, 신탁사가 직접 나서기 때문에 사업자금 조달도 상대적으로 안정적이다. 여기에 기존 조합 방식보다 투명성이 높아 주민들의 불신도 크게 줄일 수 있다.
최초 시작은 여의도 재건축 시장이었다. 완공된 지 40년이 훌쩍 넘은 여의도 시범아파트 단지는 지난 2008년 조합 설립 방식의 재건축을 추진했다가 실패한 이후, 지난해 신탁방식으로 전환하면서 사업이 다시 탄력을 받고 있다. 지난해 11월 무려 96%의 주민동의률로 한국자산신탁을 재건축 예비 신탁사로 선정했다.
여의도 공작아파트 역시 지난달 KB부동산신탁을 우선협상 대상자로 선정하고 신탁 방식 재건축 사업을 본격 추진 중이다. 여의도 수정아파트도 최근 진행한 재건축 사업자 선정 입찰에 한국자산신탁이 단독 입찰했고 오는 25일 우선협상대상자 선정 총회를 앞두고 있다.
최근 신탁 방식 재건축은 국내 부동산시장의 중심지라 할 수 있는 서울 강남지역으로까지 확산되고 있다. 지난달 강남4구 중 처음으로 서초구 방배7구역에서 한국자산신탁이 사업시행 우선협상대상자로 선정됐다. 이어 강동구 명일동 삼익그린맨션2차가 지난 14일 한국자산신탁을 우선협상대상자로 선정했고 서초구 신반포궁전 아파트도 지난해 말 관련 설명회를 열고 현재 신탁사를 선정 중이다. 여기에 압구정 현대아파트를 비롯해 대치 미도, 개포 현대1차ㆍ우성3차, 잠실 장미ㆍ미성ㆍ진주아파트 등 강남권 재건축 단지들도 최근 잇달아 신탁 방식 재건축 설명회에 관심을 보이고 있다.
이 밖에 서울의 대표적 부촌인 용산구 한남동 한성아파트도 지난달 코리아신탁을 재건축 사업시행자로 선정, 재건축 추진에 속도를 내고 있다. 요즘엔 부산시 연제구 망미주공아파트 등 부산과 대전, 인천에서도 신탁 방식 재건축이 추진되는 등 열기는 지방으로까지 번지는 양상이다.
이처럼 재건축 단지들의 신탁 방식에 대한 관심은 커지고 있지만 한편으론 따져봐야 할 부분도 적지 않다. 신탁사 대부분이 재건축사업 경험이 거의 없는데다 신탁 방식 재건축이 아직 성공한 사례도 없어 사업 과정에서 시행착오를 겪을 수도 있다.
또 사업 초기 단계부터 신탁사가 3년 가량 장기간 사업지를 관리하고, 미분양 등 모든 위험까지 감수해야 해 사업성이 낮은 곳에선 신탁사를 찾기 어려울 것이라는 전망도 나온다. 소규모 재개발ㆍ재건축 사업장 활성화를 위해 도입됐지만 현재까지 대규모 사업장이나 ‘알짜’ 사업지 위주로 신탁 방식 재건축이 추진되고 있는 이유이기도 하다.
한 대형 건설사 관계자는 “신탁사를 선정한 후, 소유자 75% 이상의 동의를 받는 작업이 만만치 않을 것”이라며 “사업성이 좋은 재건축 단지는 굳이 신탁사에 수수료를 지급하면서 사업 시행자 지위를 넘겨줄 필요가 없는 만큼 소유주들도 장단점을 꼼꼼히 따져봐야 할 것”이라고 말했다.
김기중 기자 k2j@hankookilbo.com
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