부동산시장의 거품에 대응하려 정부가 내건 초강경 조치의 귀추가 주목된다. 우리 경제에서 부동산의 역할과 의미는 결코 가볍지 않다. 부동산업 및 임대업과 건설업의 대GDP 비중은 글로벌 금융위기 이후 다소 낮아졌지만 13% 대를 유지하고 있다. 고용에 기여하는 비중도 9% 대이다. 특히 일용직 일자리 창출에는 이만한 업종이 없다.
가계의 부동산 선호는 유별나다. 가계자산에서 부동산 등 실물자산의 비중은 주요 선진국에 비해 월등히 높다. 부동산은 사용가치를 지닌 소비재 성격과 가격 상승이 기대되는 투자재 성격을 함께 가진 점이 인기의 비결이다.
부동산 선호를 부추긴 요인은 복합적이다. 가계가 여유 자금을 굴릴만한 투자 대상으로 부동산만한 데가 없다. 아직도 금융자산보다 투자수익률이 높다. 금융기관은 신용평가 편의를 이유로 부동산담보 대출을 우선시했다. 과거 거시정책 운영도 부동산에 유리할 때가 많았다. 수출이 부진하면 경기모멘텀을 유지하려 내수활성화를 꾀했다. 주택건설을 통해 건설경기를 활성화하는 한편 민간소비 자극을 위해 부동산가 상승을 일부 용인하기도 했다.
가계자산의 부동산 편중은 여러 가지 부작용을 낳았다. 우선 부동산시장의 경기 순응성을 높여 불경기에 부동산 거래를 침체시키는 요인이 된다. 둘째로, 가계부채의 절반 이상이 주택관련 대출과 연계돼 있다. 주택가 하락은 담보가치 하락을 가져와 금융안정 문제로 연결된다. 셋째로 중장기적으로 인구 감소는 주택수요의 감소로 이어져 주택가격의 하방압력을 높인다. 그래서 부동산대책은 현재의 단기가격급등뿐만 아니라 가계부채와 중장기 부동산 수급문제도 함께 고려해야 하는 삼중 부담을 안고 있다.
가계자산의 부동산 편중 현상을 완화할 대책이 시급하다. 우리 경제는 성장기에서 점차 안정기로 이행하고 있다. 경제안정기에 부동산에 몰려있는 자금이 보다 생산적인 데로 흐르도록 해야 한다. 특히 서비스업 등 성장잠재력과 고용 창출력이 뛰어난 분야로 흐를 수 있게 투자프런티어를 넓히는 구조적 연착륙 정책도 요구된다. 가계부채가 높은 수준에서 빠르게 진행 중인 고령화나 주택경기 상승기대 약화는 경제에 큰 부담을 줄 수 있다. 우리에게 주어진 시간은 많지 않다.
먼저 부동산 유동화시장의 활성화가 필요하다. 가계의 역모기지나 부동산신탁을 통해 부동산자산의 유동화를 활성화해 은퇴계층의 안정적 소비생활 여건을 조성해야 한다. 여기에는 부동산시장의 안정적 수요 유지가 필요하다. 부동산 투자금융의 활성화가 전제조건이다. 투자 대상도 확대하고 일반투자자들의 접근성도 높여야 한다. 세제지원, 상장요건 완화 등 인센티브시스템의 개선도 요구된다.
특정지역 부동산 수요의 증가 배경에도 주목해야 한다. 주택 공급률이 100%를 넘어서도 소득증가에 따른 주거개선 욕구증대는 멈추지 않는다. 교육, 교통, 의료시설 등 주거환경 개선을 위한 공공투자를 늘려야한다. 한편, 안정적 임대주택공급 확대를 위해서는 공공부문만으로는 미흡하다. 민간임대 부동산산업이 절실하다. 미래지향적 관점에서 금융 접근성이나 세제를 개선하고 불필요한 규제를 해소해야 한다.
금융기관은 투자나 자산운용에서 고객과 동고동락하겠다는 의지가 충만해야 한다. 전통적인 투자대상을 넘어 대체투자도 적극 발굴해 가계의 투자대상을 다원화하는 노력도 필요하다. 금융위기 이후 일본가계가 예금 대신 여타 금융상품을 늘리게 된 배경에는 투자신탁회사의 노력이 있었다.
끝으로, 가계의 현재와 미래간 시간선호 변화를 유념해야 한다. 가계는 금융위기이후 불확실한 미래를 위해 현재소비를 자제해왔다. 총저축률이 19년 만에 최고치를 경신했다. 시간선호는 고착성격이 강해 상당한 기간의 획기적 노력 없이는 변하지 않는다. 우리 경제의 미래에 대한 불안심리 해소가 부동산문제를 푸는 지름길일 수 있다.
정순원 전 금융통화위원
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