임대주택 등록시 稅ㆍ건보료 감면
8년 임대 소득 年2000만원 세금
등록땐 7만원, 미등록땐 84만원
건보료 인상분 최대 80% 인하도
자발적 임대 등록 효과 없을 땐
2020년 등록 의무화 단계 추진
# 서울에 주택을 세 채 보유하고 있는 A(55)씨는 세를 놓은 두 채(전용면적 각각 84㎡, 59㎡)에서 연간 2,000만원의 임대소득을 올리고 있다. A씨가 임대사업자로 등록하지 않아 두 채 모두 임대주택으로 등록이 안 돼 있다. 8년 임대 후 매도할 경우를 기준으로 연간 1,097만원(취ㆍ등록세 재산세 종합부동산세 양도세 포함)의 세금을 내는 A씨가 계속 임대사업자 등록을 하지 않을 경우 2019년 이후엔 세금을 얼마나 납부해야 할까. 연간 1,205만원으로 늘어난다. 반면 임대사업자로 등록할 경우엔 세 부담이 270만원으로 줄어든다. 임대사업자로 등록하지 않은 경우와 비교하면 연간 935만원을 절세할 수 있다는 이야기다. 이는 또 기존 임대등록보다도 연간 246만원이나 혜택이 확대된 것이다.
임대사업자로 등록한 다주택자에겐 2019년부터 지방세ㆍ소득세 등 세금 감면과 건보료 인하 등 혜택이 더 많이 주어진다. 국토교통부는 13일 정부서울청사에서 이 같은 내용을 골자로 한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표했다. 등록된 임대 사업자에 대해서는 세금과 건보료를 최대한 깎아주고 장기임대를 유도하기 위해 8년 이상 장기임대 지원에 초점을 맞췄다는 게 정부 설명이다.
정부는 우선 내년까지 유예된 연 2,000만원 이하 임대소득자에 대한 분리과세를 예정대로 2019년부터 재개하고 건강보험료도 다시 부과하기로 했다. 이렇게 되면 연간 임대소득이 2,000만원 이하인 집주인들의 세금과 건보료 부담이 상당히 커질 수 밖에 없다.
정부는 또 임대사업자에 대해 임대 소득세에 대한 필요경비율을 현행 60%에서 70%로 높여주는 반면 미등록 사업자는 50%로 낮춰 임대사업자로 등록한 경우 상대적으로 세금을 덜 내게 할 방침이다. 이에 따라 8년 임대 기준 연 2,000만원 임대소득자의 납부액은 등록자는 연 14만원에서 7만원으로 줄지만 미등록자는 연 56만원에서 84만원으로 증가하게 된다.
특히 2020년 말까지 등록한 2,000만원 이하 임대사업자에 대해서는 임대의무 기간 건보료 인상분이 임대 기간에 따라 8년은 80%, 4년은 40% 인하된다. 이와 함께 임대주택으로 등록한 주택에 대한 취득세ㆍ재산세 감면 조치가 당초 내년 말에서 2021년 말로 3년 연장된다. 재산세 감면 대상에는 공동주택이나 오피스텔 외에 서민이 주로 거주하는 다가구 주택도 포함된다.
양도소득세는 장기보유 특별공제 비율이 현재 8~9년은 50%, 10년 이상은 70%이지만 앞으로는 8년 이상의 경우 70%로 확대된다. 장기 임대를 유도하기 위해 다주택자 중과세 및 종합부동산세 배제 대상이 되는 임대 기간도 5년 이상에서 8년 이상으로 강화하기로 했다.
정부는 임대차 계약갱신 거절 기간도 현행 계약 만료 1개월 전에서 2개월 전으로 조정하기로 했다. 세입자가 전세금 반환 보증에 가입할 때 집주인의 동의를 받는 절차는 즉시 폐지된다. 집이 경매 등으로 처분될 때 다른 담보물권자보다 우선 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금을 높이는 방안도 검토된다.
정부는 이번 방안의 효과가 여의치 않다고 판단되면 2020년부터 등록 의무화를 단계적으로 추진하고 계약갱신청구권과 전월세상한제을 전격 도입하는 방안도 검토하고 있다.
하지만 시장에선 정부의 임대주택등록 활성화 방안에 대해 다주택자들이 자발적으로 임대사업자로 등록할 수 있도록 유인할 수 있는 ‘당근’이 기대에 못 미친다는 평가가 우세하다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “당초 시장에선 6억원 초과 주택에 대한 세금 감면 확대에 대한 기대가 컸는데 이 부분이 빠져 임대사업자등록 유도 효과는 크지 않을 것으로 보인다”며 “다주택자 입장에선 집값과 임대료가 계속 오르고 있는 만큼 굳이 임대사업자 등록을 할 이유가 없는 상황”이라고 진단했다.
김기중기자 k2j@hankookilbo.com
기사 URL이 복사되었습니다.
댓글0