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경제

'마당 딸린 2층 집 로망'…입지 끝판왕 신도시서 이뤄 볼까

2024.05.19 07:00
어릴 적 외국 영화를 볼 때면 부러웠던 장면이 하나 있습니다. 바로 집집마다 푸른 잔디가 깔린 멋들어진 단독주택에서 살고 있다는 것이었죠. 물론 성인이 된 뒤 인구밀도가 높은 우리나라는 아파트가 가장 적합한 주거형태란 걸 알게 됐지만, 그럼에도 저처럼 마음 한편에 단독주택에 대한 로망을 품고 있는 이들이 적지 않습니다. 하지만 마음속 로망을 현실로 이루기란 쉽지 않습니다. 무엇보다 번거롭기 때문이죠. 아파트는 분양을 받거나, 이미 지어진 아파트를 사면 그만이지만 단독주택은 내가 직접 지어야 하니 아파트보다 훨씬 품이 많이 들 수밖에 없습니다. 단독주택 하면 한적한 시골 동네에 지어진 전원주택이 먼저 떠오를 만큼, 왠지 부족한 생활 인프라를 감수해야 할 것 같은 느낌도 들고요. 아이가 있는 중장년 부부라면 후자가 가장 큰 걸림돌이겠죠. 걸림돌을 치울 방법은 간단합니다. 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역의 땅을 사서 집을 지으면 되는데요. 이번 주 내돈내산에선 이 방법을 다뤄보겠습니다. 단독주택 건축을 마음먹었다면 가장 먼저 해야 할 일은 내 집을 올릴 땅을 찾는 것입니다. 어찌 보면 가장 중요한 단계입니다. 이런 땅은 어떻게 구할까요. 개인이 발품을 팔아 부동산중개업소 등을 통해 직접 땅을 매입할 수 있습니다. 다만 도시에선 온전히 집 지을 땅을 구하기 쉽지 않습니다. 그래서 이미 건물이 올려진 땅을 산 뒤 건물을 헐어 집을 새로 짓거나, 아니면 좁은 자투리 땅을 매입해 그에 맞게 집을 올려야 합니다. 전자라면 비용이 커질 수밖에 없고, 후자라면 넉넉한 마당은 포기해야 합니다. 이런 부족한 점을 동시에 만족시킬 수 있는 방법이 있는데, 바로 정부 산하 기관인 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 땅을 분양받는 것입니다. LH에 따르면 단독주택용지는 크게 주거전용 용지와 점포겸용 용지로 나뉩니다. 주거전용은 흔히 단독주택이라 부르는 주거용 주택만 짓게 용도가 정해진 땅입니다. 지역마다 다소 차이가 있지만 LH가 공급하는 주거전용 용지는 보통 필로티(1층을 외벽 없이 기둥으로만 지지해 주차공간 등으로 사용하는 구조) 포함 4층 이하의 집을 지을 수 있습니다. 상가를 들일 수 있는 점포겸용 용지는 수익형 부동산으로 통합니다. 예컨대 4층짜리 건물을 짓는다면 1층은 상가, 2층과 3층은 원룸, 꼭대기층은 본인이 거주하는 식입니다. 그렇다면 '굳이 왜 LH 땅을 사지' 하고 의문을 가질 수도 있을 텐데요. 가장 큰 장점은 역시 입지입니다. LH는 신도시를 조성하는 기관이죠. 원주민으로부터 넓은 땅을 사들여 여기에 아파트, 상가, 단독주택, 녹지시설, 학교 등이 들어서게끔 신도시를 조성합니다. 경기 화성동탄신도시처럼 우리가 뒤에 신도시라고 부르는 지역이 LH가 조성한 택지개발지구의 대표적 사례입니다. 시간이 지날수록 도시 기반시설이 더 완벽히 갖춰지는 것은 물론, 도시도 성장하게 됩니다. 단독주택이라고 해서 생활 편의성이 떨어진다거나 외딴곳에 떨어져 있을 일이 없는 거죠. 땅주인이 집 앞에 길을 내거나 상하수도를 까느라 고생할 일도 없습니다. 개인이 부동산을 통해 단독주택 용지를 사서 건물을 올리려면 이런 이점을 누릴 수 없죠. 경기 남부의 화성태안3지구 단독주택용지는 2년 전 최고 경쟁률이 1,192대 1에 달했는데요. 바로 지근거리에 초등학교, 중학교가 있는 것은 물론 수변공원, 역사공원 등 녹지가 풍부해 아이 키우기 좋은 입지라는 입소문이 퍼진 덕분이었습니다. 다만 지역마다 경쟁률은 천차만별이라 지레 겁먹지 않아도 됩니다. 지난해엔 인천 영종, 경기 파주 운정에서 주거전용 단독주택용지가 쏟아져 나왔습니다. 인천 영종의 경우 최고 경쟁률이 179대 1, 파주 운정은 76대 1을 기록했습니다. 1필지에 179명이 신청했다는 얘기입니다. 참고로 주거전용 용지는 추첨 방식으로 당첨자를 가립니다. 179명 중 무작위로 당첨자 1명을 고르는 방식입니다. 인천 영종에서도 신청자가 1명에 불과한 곳도 꽤 됩니다. 2년 전엔 단독주택용지 최고 경쟁률이 무려 1,192대 1이었는데, 지난해엔 179대 1로 뚝 떨어졌습니다. 아무래도 최근 공사비 급등으로 집 짓는 비용이 늘어난 게 큰 이유로 거론됩니다. 점포겸용 용지는 경기 과천지식정보타운이 16대 1로 가장 높은 경쟁률을 기록했습니다. 점포용지는 최근 들어 경쟁률이 더 떨어지는 추세입니다. 정부가 청약 과열을 막기 위해 2017년부터 청약 방식을 추첨에서 경쟁입찰로 바꾼 영향 때문인데요. 경매처럼 더 높은 가격을 써낸 사람이 당첨되는 구조로 바뀐 것입니다. 이로 인해 경쟁률이 낮다고 해서 반드시 공급예정가격 언저리에서 낙찰가격이 결정되는 것도 아닙니다. 실제 광주 빛그린 지구에서 공급된 점포용지의 경우 경쟁률은 2대 1에 불과했지만, 낙찰가격은 3억6,000만 원으로 공급예정가 2억400만 원을 크게 웃돌았습니다. LH는 최근 설명회를 열고 올해 토지공급 계획을 공개했습니다. 주거전용 용지는 358필지, 점포겸용 용지는 453필지 공급합니다. 이달 인천 영종 지구와 충북 청주동남 신도시에서 각각 118필지와 13필지의 주거전용 용지를 분양합니다. 6, 7월엔 경기 이천중리 지구와 밀양부북 지구에서 각각 19필지와 26필지의 주거전용 용지가 공급되고요. 10월엔 오랜만에 경기 화성동탄2지구에서 11필지의 주거전용 용지가 공급돼 관심을 끌 걸로 보입니다. 서울은 택지개발지구가 없기 때문에 LH가 분양하는 단독주택용지가 안 나옵니다. 또 공급 시기가 수시로 바뀌기 때문에 LH 청약센터 홈페이지에 들어가 토지 분양공고문을 살펴야 합니다. 모든 청약절차는 인터넷 홈페이지를 통해 이뤄지고 청약통장은 필요 없습니다. 해당 지역에 거주하는 세대주(1세대 1필지)에게 우선 공급됩니다. 주거전용과 점포겸용 모두 잔금을 치르기 전까지는 전매가 제한됩니다. 대략 2년입니다. 이 기간 5, 6회에 걸쳐 잔금을 내야 합니다. LH는 당첨자에게 대출추천서를 써주는데, 금융기관에서 최대 땅값의 80%까지 대출이 가능합니다. 주거전용 용지를 분양받아도 당장 집을 지을 수 있는 건 아닙니다. 보통 택지 조성이 끝나는 시점부터 토지를 사용할 수 있어 2년은 기다려야 합니다. 그 뒤엔 땅주인이 건축회사를 섭외해 설계를 하고, 관할 지방자치단체에서 건축 허가를 받으면 집을 지을 수 있게 됩니다. 청약 당첨일부터 입주까지 3년 정도 걸린다는 계산이 나옵니다. 변수는 최근 공사비가 급등한 것입니다. 지난해 초만 해도 고급스럽게 지으면 3.3㎡당 600만~700만 원 수준으로 추산됐지만, 최근엔 10% 넘게 뛰었습니다. 영종 신도시에 주거전용 용지를 3억3,000만 원에 분양받아 공급면적 104㎡ 집을 짓는다면 건축비로만 2억 원 정도가 필요하다고 합니다. 땅값과 건축비를 합치면 5억5,000만 원 수준인데, 이는 같은 면적의 신축 아파트 가격보다 조금 더 비싼 수준입니다. 이 때문에 투자 목적으로 단독주택 용지를 분양받는 것은 실익이 크지 않습니다. 아파트처럼 매매가 쉽지 않아 환금성이 떨어지는 점도 주의해야 합니다.

"래대팰 47억 돌파"…'똘똘한 한 채'에 강남 신고가 속속

부동산 경기 침체가 길어지며 매수세가 ‘똘똘한 한 채’로 몰렸다. 서울 강남에서는 이전 최고가를 경신한 거래가 속속 나타났다. 19일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 서울 대치동의 대표적 대단지 아파트 ‘래미안대치팰리스(래대팰)’ 전용면적 151㎡는 지난달 47억9,000만 원에 팔렸다. 지난해 7월 기록한 44억5,000만 원보다 3억 원 이상 오른 신고가다. 압구정동 ‘신현대12차’ 121㎡, 자곡동 ‘래미안강남힐즈’도 각각 47억6,500만 원과 17억1,500만 원에 거래돼 전 최고가보다 51%, 8% 올랐다. 서울 강남에서는 올해 1분기부터 아파트 매매가 다소 활기를 되찾았다는 시장의 의견이 많다. 부동산정보업체 직방 집계 결과, 지난달 서울 전체 신고가 거래는 201건으로 전월(304건)보다 감소했지만 강남(32건)에서는 6건 늘었다. 강남은 신고가 거래가 가장 많은 자치구로 고급 주거 단지 공급이 수요보다 부족한 상황이다. 서울 다른 지역에서도 교육과 교통 여건이 우수한 지역, 중저가 아파트가 많은 지역에서 신고가 거래가 잇따르고 있다. 신생아 특례대출 시행도 영향을 미친 것으로 풀이된다. 양천구는 목동 신시가지 개발 기대로 신고가 거래가 18건 집계됐다. 신고가 거래가 가장 많이 늘어난 지역은 성북구로 4건에서 12건으로 증가했다. 영등포구(14건)와 중랑구(10건)도 4건씩 늘었다. 공공에서도 인기 지역 매수세 집중 현상이 나타났다고 본다. 지난달 집값(매매가격지수)은 전국적으로 0.05% 떨어졌지만 서울은 0.09% 상승(한국부동산원)했다. 특히 강남권 집값은 보합에서 상승세로 전환됐다. 서초·송파구는 각각 반포동과 잠원동, 잠실동과 신천동 역세권 위주로 나란히 0.2% 올랐다. 다만 부동산 호경기처럼 강남발 집값 상승세가 전국적으로 번질지는 미지수다. 금리가 여전히 높고 금리 인하가 하반기 언제쯤 이뤄질지도 전망하기 어렵다. 당장은 투자 수요보다 전셋값 상승세가 집값에 영향을 더 미친다는 분석이 나온다. 지표와 달리 일선 중개업소에서는 경기 변화를 체감하기 어려운 상황이라는 얘기다. 한국부동산원은 ‘주택시장 환경의 불확실성이 지속돼 전국적으로 매매는 한산한 관망세가 유지되고 전월세 수요는 꾸준하다’며 ‘매매는 서울 주요 지역과 선호 단지 위주로 가격 상승 거래가 간헐적으로 발생하는 상황’이라고 진단했다.
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