신도시 중심 상가 분양 홍수
지역·업종별 수익 천차만별
미래 가치·여유 자금 감안해야
마곡지구도 고분양가 논란 감안을
종잣돈이 수익형 부동산으로 몰리고 있다. “어디다 투자하든 1%대 은행 이자보다야 낫겠지” 하는 마음으로 임대 시장에 기웃대는 사람들이 늘고 있는 것. 하지만 전문가들은 시장 분위기에 휩쓸리지 말고 미래가치와 여유 자금 등을 꼼꼼하게 분석해야 한다고 말한다. 특히 상가는 초기 투자비용이 많고 지역별, 업종별로 수익률도 천차만별이기 때문에 더욱 신중히 골라야 한다.
25일 부동산센터에 따르면 올 상반기 상가 분양 물량은 수도권에서만 96단지, 5,800여 점포에 이른다. 전국적으로도 상가 분양은 매년 증가 추세다. 부동산114에 따르면 2012년 191단지에 불과했던 것에서 2013년 250단지, 작년엔 291단지로 늘었다.
양적 팽창과 더불어 청약경쟁률도 치솟고 있다. 최근 GS건설이 공급한 ‘안동 센트럴자이’ 단지 내 상가는 6개 점포 입찰에 127명이 몰리면서 평균 경쟁률이 21.1대 1이나 됐다. 서울 중구 순화동에 들어서는 덕수궁롯데캐슬 상가는 작년 하반기 청약경쟁률이 최고 229 대 1까지 올라갔다.
하지만 이런 인기가 곧장 높은 임대수익률로 이어진다고 착각해서는 안 된다. 지난해 서울지역 상가만 보더라도 수익률이 평균 3.8%에 불과했다. 보통 수익형 부동산이라고 하면 5~7%대 높은 수익률을 예상하곤 하는데 그건 어디까지나 오피스텔 수익률을 합쳤을 때의 얘기다.
서울 내 지역 편차도 커서 서대문(5.9%)과 중구(5.2%)는 5%가 넘는 반면 종로(2.8%)는 3%를 밑돌았다. 상가 투자 시 지역과 업종 등을 꼼꼼히 따져야 하는 이유가 여기에 있다.
최근 상가 시장의 특징은 신도시를 중심으로 신규 분양이 쏟아지고 있다는 점이다. 특히 위례(위례 우성트램타워, 우성메디피아 등), 동탄2기(서건 에듀프라자, 한화 꿈에그린 아파트단지 등), 배곧(호반베르디움2차, 배곧프라자 등), 김포 한강(e편한세상 캐널시티 에비뉴, 한강신도시2차 푸르지오) 등에서 상가 공급이 줄을 잇고 있다. 위례 등 상권이 형성되지 않은 지역은 분양가가 3.3㎡ 당 최저 550만~700만원부터 시작한다는 점을 강조하고, 서울 외곽지역이라 교통편이 약점인 김포지역에선 테마형 카페거리를 조성한다는 점 등 특징을 내세운다.
하지만 신도시는 완성된 상권이 아니라 미래가치를 보고 투자하는 것이라 위험부담이 클 수밖에 없다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “신규 분양은 유동인구 등을 상상의 영역에서 계산해 내야 하기 때문에 수익률을 산정하는 게 어렵다”며 “개발 지연 등 변수에 따라 투자금회수 기간이 길어질 수 있다는 점을 고려해야 한다”고 지적했다. 가령 가장 ‘핫’한 지역 중 한 곳인 위례 신도시는 제2의 강남상권으로 부각되곤 하지만, 이 지역과 강남권을 연결(위례~신사선)하는 위례중앙역이 2020년에야 개통된다는 점을 염두에 둬야 한다.
또 ‘묻지마 투자’ 지역 중 하나인 마곡지구는 고분양가 논란이 있으므로 무리한 투자는 지양하는 게 좋다. 서울 강서구 부동산의 한 공인중개사는 “마곡퀸즈파크나인(전용면적 43㎡)은 분양가가 17억원 안팎인데 이 경우 월세가 최소 800만원은 나와야 투자회수를 할 수 있다는 얘기”라며 “하지만 마곡지구는 변두리여서 홍대, 강남과 같은 수요를 기대하기 어렵다”고 평가했다. 이정도 분양가라면 상권이 형성된 곳에서 더 안정되고, 더 저렴하게 점포를 구할 수 있다는 얘기다.
따라서 투자가 처음이거나, 목표수익률을 좀 더 현실적으로 계산해 보고 싶다면 기존 상권을 먼저 살펴보는 게 좋다. 김규정 NH투자증권 부동산위원은 “월세를 높게 받을 수 있고 공실률이 없는 곳을 찾으려면 유행을 타는 지역보다는 역세권이면서 대단지 아파트나 대형 오피스타운에 위치한 상점을 찾아보라”고 말했다. 예컨대 영화나 드라마에 등장해 일시적으로 인기를 등에 업은 지역보다는 대학교 상권, 사무실 밀집지역, 지하철 주변 등 전통적으로 상권이 형성된 지역이 더 안정적이라는 얘기이다. 더불어 임대 관리에 자신이 없다면 부동산 자산관리사한테 그 부분을 맡기는 것도 한 방법이라고 전문가들은 말했다.
강아름기자 saram@hk.co.kr
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