정부는 “국지적 과열”이라는데, 전문가들 의견은 팽팽
내년 하반기 가격 조정, 과잉 규제는 필요 없어
부동산 시장이 심상치 않다. 강남 3구(강남, 서초, 송파) 재건축 아파트의 3.3㎡당 가격이 사상 처음으로 평균 4,000만원을 넘어섰고, 전국 주요 분양 단지에는 수천만원대의 프리미엄(웃돈)이 붙었다. 2%대 만성적인 저성장의 늪에 빠져있는 한국경제의 현실과는 상당히 동떨어져 있다. 부동산만 ‘나 홀로 호황’을 이어가며 가까스로 경기를 떠받치는 형국이다.
그러나 정부는 “강남 등 일부 지역의 국지적인 과열일 뿐”이라고 진단한다. 전국적으로 ‘광풍(狂風)’이 몰아쳤던 2006년과는 확연히 다르기 때문에, 무리한 대책을 내놓을 경우 자칫 부동산 경기 위축 등 부작용이 더 클 수 있다고 말한다. 시장 체감과는 확연히 다르다. 과연 부동산 전문가들의 진단은 어떨까.
한국일보가 16일 부동산 전문가 10명에 대한 설문을 통해 의견을 들어본 결과 현 부동산 상황에 대한 진단은 팽팽히 맞섰다. 지금 상황이 국지적인 과열에 불과하다는 정부의 진단에 동의하는 이들이 6명으로 조금 더 많긴 했지만, 전반적인 과열 상황이라고 본 전문가가 3명, 또 국지적 과열이긴 하지만 확산 조짐이 예사롭지 않다는 전문가도 1명이 있었다. 10명 중 4명은 지금 부동산 시장이 매우 우려되는 상황이며 정부의 대응이 지나치게 안일하다고 보고 있다는 얘기다. 실제로 전문가 10명 중 7명은 어떤 형태로든 부동산 시장의 과열을 잠재울 대책이 필요하다는 의견을 내놓았다.
지금의 상황을 매우 걱정스럽게 보는 전문가들은 부동산 시장이 우리 경제 현실과 지나치게 괴리가 있다는 점에 주목한다. 조명래 단국대 도시지역계획학과 교수는 “실물 경제성장률 2%대 중반, 실질 소득 정체, 주택 보급률 100% 초과, 물가 상승률 1%대 등 부동산 시장에 영향을 미치는 ‘함수’들은 모두 정체 상태인데 유독 집값만 5~6%씩 뛰고 있다“며 “결국 빚으로 끌어올린 집값인데 과거 경제가 계속 성장했던 고도성장기와 달리 성장이 멈춘 현 경제 상황에서는 이를 계속해서 감당할 수 없다”며 경고했다.
일부 전문가는 정부는 강남 등 일부 지역의 국지적 현상이라고 하지만, 이미 이런 분위기는 다른 지역으로 빠르게 확산됐다는 진단을 내놓는다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 “올해 초만 해도 오직 개포ㆍ반포 등 강남 일부 지역에 머물러 있던 재건축발(發) 과열이 강북으로 옮겨가는 분위기”라며 “마포ㆍ서대문ㆍ성동 등 강북 재개발 지역의 분양가(3.3㎡ 기준)가 작년 2,000만~2,100만원에서 최근 2,500만원까지 올라가고 있다”고 말했다. 더 이상 특정 지역만의 문제라며 방관하고 있을 단계가 아니라는 것이다.
전문가들이 가장 우려하는 건 거품 붕괴에 따른 급격한 가격 조정이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “지난 2014년 재건축 및 청약제도 등에 대한 규제가 대거 사라지고, 저금리가 가세하면서 투기적 가수요가 강남 집값을 과열시키고 있다”며 “넘치는 돈이 시장을 떠받치고 있는 양상이기 때문에 정책이나 금리 변화 등 외부적인 충격이 가해지면 급격한 가격 조정이 불가피할 것“이라고 말했다.
물론 지나치게 민감하게 반응할 필요가 없다는 의견도 적지 않은 건 사실이다. 이들은 대체로 과거 부동산 대세 상승기였던 2001~2006년처럼 전국 부동산 가격이 일제히 들썩이는 흐름이 현재는 나타나지 않고 있다는 점을 강조한다. 김준환 서울디지털대 부동산학과 교수는 “서울 강남, 수도권에서는 위례ㆍ하남 등 신도시나 광명 같은 일부 지역만이 과열 조짐을 보이고 있을 뿐 과거처럼 전반적으로 폭등하는 흐름은 없다”고 말했다. 김태섭 주택산업연구원 정책연구실장 또한 “‘부동산 불패’만 믿고 모든 사람들이 주택 시장으로 달려가던 2006년 때와는 전혀 다른 분위기다”라고 설명했다.
하지만 지금 상황이 국지적인 과열이라고 보는 전문가들 중에서도 상당수는 연착륙을 위한 대책이 필요하다는 입장이다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 공공정책실장은 “2017~18년 70만 가구 규모의 입주 물량이 쏟아진다“며 “이에 따른 집값 조정을 대비해 선제적인 가계부채 관리가 필요하다”고 말했다. 박합수 연구위원은 “강남 일부 고분양가 지역에서 실시하고 있는 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 규제를 마포, 서대문구 등 강북 일부 과열 지역으로 확대해야 한다”고 제안했다.
특히 투기수요 억제의 필요성에 대해서는 전문가들 대다수가 동의했다. 두성규 건설산업연구원 연구위원은 “분양권 전매에 대한 규제가 약해 분양시장이 단기간 고수익을 거두기 위한 ‘투기장’으로 변질됐다”며 “분양권 전매제한 기간을 늘리거나 전매를 아예 제한하는 대책이 필요하다”고 말했다. 함영진 센터장 또한 “청약통장 1순위가 되는 기간을 지방은 6개월, 수도권은 1년으로 줄이는 바람에 재당첨도 어렵지 않다”며 “무주택자의 보금자리 마련이라는 청약제도의 취지를 살리기 위해서는 1순위 가입요건 강화, 재당첨 규제 등의 추가 대책이 반드시 있어야 한다”고 지적했다.
박관규 기자 ace@hankookilbo.com
박준석 기자 pjs@hankookilbo.com
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