규제 자유로운 리모델링, 재건축 대안 떠오르나

수도권 추진 단지만 40곳 2만여 가구

부동산 규제 적용 안 돼 재건축 대안으로

“정부 규제로 리모델링 추진 많아질 것”

게티이미지뱅크

경기 성남시 분당구 정자동의 한솔마을5단지는 아파트 리모델링 여부를 사실상 최종 결정하는 안전성 검토 단계를 지난 7월 통과했다. 이 단지는 분당ㆍ일산ㆍ평촌 등 수도권 1기 신도시 아파트 가운데 리모델링 안전성 검토를 마친 첫 사례다. 분당구 구미동의 무지개마을 4단지 역시 리모델링 안전성 검토 통과를 눈앞에 두고 있다.

최근 이 밖에도 서울 등 주요 지역에서 재건축 대신 리모델링으로 눈을 돌리는 단지들이 많아지고 있다. 재건축은 정부의 고강도 부동산 정책의 타깃이지만 리모델링은 아직까지 정부 규제를 적용 받지 않기 때문이다.

3일 부동산정보업체 부동산114에 따르면, 현재 수도권에서 리모델링을 추진하는 단지는 40곳, 2만1,301가구(2분기 기준)에 달한다. 그 중 서울이 28곳으로 전체의 70%를 차지하고 있다.

특히 재건축 중심지인 서울 강남 4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ성동구)에서만 17곳, 6,468가구에 이른다. 강남구 개포동 대치아파트 1,753가구를 포함해 개포동 대청(822가구)ㆍ우성9차(232가구), 서초구 잠원동 잠원한신(540가구)ㆍ한신로얄(208가구), 송파구 오금동 아남(299가구), 강동구 둔촌동 현대 1~3차 아파트(1차 498가구ㆍ2차 196가구ㆍ3차 160가구) 등이다.

경기 지역에서는 성남ㆍ수원에서 리모델링 논의가 활발하다. 한솔주공 5단지와 무지개마을 4단지 외에도 성남시 분당구 정자동의 정든우성(976가구), 야탑동 매화공무원1ㆍ2단지(1단지 562가구ㆍ2단지 1,185가구), 구미동 하얀주공5단지(799가구) 등이다. 이미윤 부동산114 선임연구원은 “용적률이 높아 재건축 사업성이 낮은 아파트를 중심으로 리모델링을 추진하고 있다”고 말했다. 통상 재건축 사업성이 있으려면 용적률이 180% 이하여야 한다. 용적률은 대지면적에 대한 건축물 바닥 면적의 비율이다.

리모델링은 건물을 전면 철거하지 않고, 아파트 구조는 유지한 채 층수를 올리거나 구조를 변경하는 재정비 방식이다. 준공 30년이 넘은 아파트부터 가능한 재건축과 달리, 지어진 지 15년 이상 됐으면 리모델링할 수 있다. 추진절차는 추진위원회 구성→조합 설립→시공사 선정→안전진단→건축심의→행위허가→이주ㆍ착공→입주로 진행된다.

무엇보다 리모델링의 최대 장점은 정부의 부동산 규제에서 자유롭다는 점이다. 재건축 추진 단지처럼 조합원 지위 양도 제한 규제가 적용되지 않고, 내년 부활하는 초과이익환수제에도 해당되지 않는다. 재개발ㆍ재건축 사업시행자가 용적률, 건물높이 등의 기준을 완화해주는 대가로 지방자치단체에 도로나 공원, 공공시설 등을 무상으로 기부하는 기부채납 부담도 없다.

다만 기존 주택 수에서 최대 15%까지만 가구 수를 늘릴 수 있어 수익성에는 한계가 있다. 또한 리모델링을 하더라도 내력벽(건축물 무게를 지탱할 수 있도록 설계한 벽)은 유지해야 해 최근 수요자들이 선호하는 4베이(4bayㆍ3개의 방과 거실이 한 방향을 바라보는 구조) 설계는 적용하기 어렵다. 국토교통부는 지난해 리모델링 활성화 차원에서 내력벽 일부 철거 허용을 추진하다 안전상 이유로 이를 철회했다.

그러나 8ㆍ2 부동산대책 등으로 서울 주요 재건축 단지들의 사업 추진에 제동이 걸리면서 리모델링으로 방향을 전환하는 단지들도 속속 생겨날 전망이다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “재건축 추진 단지들이 정부 규제를 피해 리모델링으로 돌아설 수 있다”고 말했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “리모델링은 문재인 정부의 도시재생 뉴딜정책에도 부합하는 정비 수단인 만큼 정부가 새로운 지원책 등을 내놓을 가능성이 높다”고 말했다.

변태섭 기자 libertas@hankookilbo.com