내년 1월부터 신(新)총부채상환비율(DTI)이 시행되면서 빚을 내 집을 살 계획이던 사람들 입장에선 발등에 불이 떨어졌다. 갚아야 할 주택담보대출 원리금을 최대한 줄이는 게 현재로선 대출 한도를 조금이라도 늘릴 수 있는 최선의 방법이다.
24일 정부가 내놓은 가계부채 종합대책에 따르면 신DTI는 소득 대비 대출 원리금을 계산할 때 신규 주택담보대출뿐만 아니라 기존 주택담보대출의 원리금까지 모두 포함시킨다. 현재는 기존 대출의 이자만 반영했기 때문에 새 제도에 따르면 대출 한도가 줄어들 수밖에 없다.
대출을 더 받을 수 있는 방법은 두 가지다. 신DTI를 계산하는 분모(소득)를 키우거나 분자(대출 원리금)를 줄이는 것이다. 하지만 소득을 인위적으로 늘리는 건 쉽지 않다. 이번 대책으로 대출자에 대한 소득 심사도 더 깐깐해진다. 소득 산정시 현재는 최근 1년의 소득 기록만 보지만 앞으로는 2년간의 기록을 살펴보게 된다. 또 일정한 월급을 받는 직장인이 아닌 경우 지금까지는 국민연금 납부액이나 신용카드 사용액 등으로 소득을 유추해 대출을 해줬지만 앞으론 증빙소득이 아닌 소득은 일정비율을 차감해서 신 DTI를 계산한다.
결국 갚아야 할 대출 원리금을 줄여 대출 한도를 늘리는 수밖에 없다. 우선 대출금리를 낮춰 연간 원리금을 줄이는 게 방법이다. 최대한 낮은 금리를 적용하는 대출 상품을 이용하고, 대출 만기는 길게 가져가는 게 유리하다. 이번 대책에 따라 두 번째 주택담보대출부터는 만기가 최대 15년으로 제한된다.
상환 방식도 원리금 균등상환이 원금 균등상환보다 유리하다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 “DTI 계산 기준이 대출을 갚는 첫 해의 원리금 상환액인데, 원리금 분할 방식은 매년 갚는 금액이 같지만 원금 분할 방식은 초기년도에 납부해야 할 상환액은 크지만 점점 줄어든다”고 설명했다. 그는 “대출기간 전체로 보면 원리금 분할방식이 상환액이 더 많이 나가기 때문에 시작은 원금분할로 하되, 중도상환수수료가 면제되는 시기 이후엔 여유가 될 때마다 원금을 빨리 갚아나가는 게 좋다”고 조언했다.
내년 하반기부터 적용될 총체적상환능력비율(DSR)에 대비해 다른 대출들을 줄여 나가는 것도 중요하다. 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등 모든 대출의 원리금 상환액을 따져 상환능력을 따지기 때문이다. 권재희 기자 ludens@hankookilbo.com
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