새 대출 전략 어떻게
내년 신DTI 시행 전 대출도 방법
“내년에 집을 추가로 살 계획인데, 대출이 가능할까요?”
“연말에 미리 대출을 받는 게 나을까요?”
25일 은행 영업점 창구엔 전날 발표된 가계부채종합대책에 따른 대출 한도 변화 등을 문의하는 고객들 발길이 이어졌다. 내년 1월부터 주택담보대출을 받을 땐 모든 주택담보대출의 원리금 상환액과 기타 대출 이자 상환액이 포함되는 신(新)총부채상환비율(DTI)이 적용되기 때문이다. 무주택자는 영향이 없지만 이미 주택담보대출이 있는 경우에는 대출 한도가 크게 줄어 든다. 이에 따라 조금이라도 빚을 더 낼 수 있는 방법에 대한 관심이 커지고 있다.
DTI는 기본적으로 연간 갚아야 할 대출 원리금이 소득에서 일정 비율을 넘지 못하도록 제한하는 장치다. 대출을 더 받으려면 DTI 계산 공식에서 분모(소득)를 키우거나 분자(대출 원리금)를 줄여야 한다. 하지만 소득을 인위적으로 늘리는 건 쉽지 않다. 더구나 소득 심사는 더 깐깐해진다. 현재는 최근 1년의 소득기록을 보지만 앞으로는 2년간 소득을 살핀다. 결국 대출한도를 늘릴 방법은 분자, 즉 대출 원리금을 줄이는 것이다. 특히 대출 만기는 최대한 길게 설정하는 게 연간 원리금이 적어 유리하다.
상환방식은 원리금균등상환이 원금균등상환보다 유리하다. 원리금균등상환은 매년 갚아 나가는 금액이 같다. 원금균등상환은 초기 이자는 높은 반면 시간이 갈수록 상환액이 줄어든다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 “대출 초기 연도에 갚아야 할 돈이 원리금균등상환이 원금균등상환보다 적기 때문에 DTI가 유리하게 산출된다”고 말했다.
강화되는 대출 규제를 피하기 위해 아예 미리 대출을 받는 것도 방법이다. 한 은행권 관계자는 “신 DTI가 시행되기 전 선(先)대출 수요가 있을 것으로 예상된다”며 “내년에 자금을 쓸 일이 있다면 오는 연말 미리 빌려 놓는 게 유리하다”고 귀띔했다. 연내 대출을 받게 된다면 정책금융상품도 고려할 만하다. 보금자리론, 디딤돌대출, 적격대출 가운데 현재 적격대출은 소득기준이 없고 다주택자도 이용할 수 있다. 9억원 이하 집을 살 때 최대 5억원까지 대출받을 수 있다. 내년부터는 서민ㆍ실수요자를 보호하기 위해 다주택자는 적격대출을 못 받는다.
내년 8월부터 적용될 총체적상환능력비율(DSR)에도 대비해야 한다. DSR는 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부 등 모든 대출의 원리금 상환액을 합산해 상환능력을 따진다. 기존 대출 상환부담이 과도하거나 소득에 비해 신규 대출 상환이 어렵다고 인정되면 대출이 거절될 수 있다. 따라서 내년 주택담보대출을 계획한다면 기존 대출을 미리 정리해야 한다.
권재희 기자 ludens@hankookilbo.com
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