지난해 부동산시장에선 규제 강화로 인한 불확실성이 커지면서 상대적으로 규제가 덜한 수익형 부동산(상가ㆍ오피스텔 등)의 인기가 높았다. 하지만 올해는 입주물량 급증 등 ‘트리플 악재’ 때문에 수익형 부동산 투자 전망이 밝지 않다는 게 대체적인 전망이다.
31일 국토교통부에 따르면 2017년 전국 상업ㆍ업무용(상가ㆍ오피스ㆍ오피스텔) 부동산 거래건수는 11월말 기준 34만7,047건으로 집계됐다. 이는 2016년 전체 거래량(25만여 건)을 훌쩍 뛰어넘은 수치로 관련 통계가 작성되기 시작한 2006년 이후 최대치다. 이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “저금리 기조에다 최근 공급량도 크게 늘면서 수익형 부동산의 거래량이 매년 최대치를 경신하고 있다”고 설명했다.
하지만 올해 성장세는 예년 같지 않을 거란 게 업계의 시각이다. 특히 작년 큰 인기였던 오피스텔 시장은 ▦정부 규제 ▦금리인상 ▦입주물량 급증 등 트리플 악재로 시장 위축이 불가피하다는 예상이 많다.
우선 올해 금리인상이 본격화하면 수익률 저하를 부른다. 한국은행은 작년 말 6년5개월 만에 기준금리를 올리며 금리인상 기조로 돌아섰다. 그간 수익형 부동산을 뜨겁게 달궜던 주된 배경은 저금리였다. 유동성이 풍부해지면서 시중 부동자금이 부동산 시장으로 몰렸다. 특히 오피스텔은 청약통장이 필요 없는데다 소형 아파트의 대체 상품으로 부각되면서 투자자들의 관심을 더욱 끌었다.
늘어나는 공급량도 부담이다. KB국민은행에 따르면 서울 오피스텔 임대수익률은 작년 11월 기준 평균 4.89%로 작년 4월 이후 매월 하락세다. 올해 오피스텔 공급량은 2004년(9만286실) 이후 가장 많은 7만2,666실이다. 작년보다도 45.9% 늘어난 수준이다.
상가는 오피스텔보다 상황이 더 어려울 거란 전망이 나온다. 작년 10월 발표된 가계부채 종합대책에 따르면 앞으로 부동산 임대업자의 상환능력을 심사할 때 ‘임대업 이자상환비율(RTI)’을 적용하기로 했다. RTI 적용으로 연간 임대소득이 대출 이자보다 많아야 대출을 받을 수 있다. 오피스텔에 비해 상대적으로 투자금액이 큰 상가는 대출 비중이 높아 대출 요건 강화에 따른 타격이 클 수 있다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 “향후 2~3년간 예년보다 많은 물량이 공급될 예정이어서 일부 지역에 입주 쇼크가 올 수 있다”며 “지역별 특성에 따른 선호 면적, 수요층을 고려한 선별적 투자에 나서야 안정적인 수익 확보가 가능하다”고 말했다. 김기중 기자 k2j@hankookilbo.com
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