혼돈의 부동산시장, 전문가 8인의 진단은
“안개 속 불확실성 장세다.”
새해 부동산 시장엔 금리 인상, 대출 조이기, 정부의 전방위 규제 등 악재가 한꺼번에 쏟아질 전망이다. 전문가들은 하나같이 작년 같은 집값 상승을 기대하기는 어렵다는 데 의견을 같이 했다. 서울 집값은 강남권을 중심으로 일부 지켜지겠지만 수도권과 지방은 하락을 면치 못할 것이라는 의견이 많았다.
양도세 중과 적용 시점인 4월이 되어도 다주택자들의 매물은 쏟아져 나오지 않을테고, 특히 강남권에서 다주택자 매물을 찾아보기는 더 어려울 걸로 전망됐다. 아파트 입주 물량이 늘면서 전세시장엔 공급과잉 불씨가 살아나 일부 지역에선 ‘역전세난’도 예상된다.
실수요자들의 내집 마련 시기는 상반기 다주택자들이 얼마나 집을 내놓는지를 보고 하반기를 노려보는 게 좋을 걸로 보인다. 투자를 원한다면 도시재생사업지구를 노려볼만하다는 조언도 일부 나왔다. 국내 대표 부동산 전문가 8인에게 올해 부동산 시장 전망을 들어봤다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수
서울 강남권과 양천구 목동ㆍ용산구 등은 2018년에도 강보합세를 보일 것이다. 수도권에서도 경기 하남ㆍ성남이나 정부 규제가 적용되지 않는 김포, 인천 등은 가격이 오를 것이다. 지방에선 도시재생사업 지구가 아니라면 집값이 하락할 가능성이 높다. 재건축초과이익환수제 재시행에도 불구하고 재건축 가격이 잡히지 않으면 재건축 연한을 올릴 수도 있다. 또 정부가 짓기로 한 공적임대주택 85만호에 대한 토지보상금이 16조원 정도될 것으로 예상된다. 유동성이 풀리면서 토지 가격이 급등할 수 있다. 이럴 경우 토지 거래 시 지방자치단체 등의 허가를 받게 한 토지거래허가제가 다시 도입될 수도 있다.
권일 부동산인포 리서치팀장
서울 집값은 새해에도 오를 것이다. 서울과 인접한 경기 고양ㆍ김포ㆍ남양주ㆍ파주ㆍ하남 역시 상승세를 보일 전망이다. 지방에선 광역시를 중심으로 가격이 오르겠으나, 나머지 지역은 하락할 것으로 보인다. 4월 양도세 중과가 적용돼도 다주택자들은 집을 내놓지 않을 것이다. 가격이 더 오를 거라는 기대감에다 주택을 팔지 않으면 양도세는 부과되지 않기 때문이다. 세제정책은 정권마다 바뀌기 때문에 이번만 잘 버티면 된다는 심리도 강하다. 전세가격이 계속 떨어지는 경기 동탄ㆍ평택이나, 경남ㆍ북 중심으로 역전세가 나타날 가능성이 있다. 집값이 잡히지 않으면 청약조정대상지역이나 투기과열지구를 정부가 추가 지정할 수 있다.
심교언 건국대 부동산학과 교수
2018년 집값은 서울은 오르고, 수도권은 강보합, 지방은 하락할 것으로 예상된다. 서울에서는 강남권과 마포ㆍ용산ㆍ성동구 등이, 경기에선 강남권 인근과 판교가 여전히 상승여력이 있다. 초과이익환수제 재시행, 양도세 중과 등으로 상반기 부동산 시장은 극심한 혼란을 겪을 것이다. 다주택자가 양도세 중과 전 매물을 던지는 것은 생각보다 많지 않을 것이다. 강남권 주택은 오히려 더 소유하려 하고, 가격상승 여력이 적은 나머지 지역 주택은 던지면서 가격 양극화는 더욱 극심해질 전망이다. 우리나라는 외환위기ㆍ신용카드 대란ㆍ금융위기 때에만 집값이 하락했다. 주택 구매를 생각하고 있다면 상반기 시장상황을 보고 하반기에 나오는 급매물 등을 잡아보는 게 좋다.
양지영 R&C연구소장
금리상승ㆍ대출규제 등 위축요인에도 서울 집값은 오를 것이다. 다만 오름폭은 올해보다 줄어든다. 올해 가파르게 오른 경기 과천ㆍ판교 집값은 조정세를 보일 전망이다. 재건축 단지 매매거래는 재건축초과이익환수제 적용 여부에 따라 희비가 갈릴 것이다. 이를 피한 단지는 가격이 추가로 오를 것이다. 실수요자들은 하반기에 나오는 급매물을 살펴보는 게 좋다. 2~3년 전 계약금만 갖고 투자한 사람들이 매물을 던질 가능성이 높기 때문에 경매 시장을 이용하는 것도 좋은 전략이 될 수 있다. 집값이 계속 해서 잡히지 않는다면 전월세상한제 등 정부가 추가 대책을 내놓을 가능성 역시 높다.
함영진 부동산114 리서치센터장
서울 집값은 진정 국면을 보이겠지만 강남 재건축이나 용산구, 한강변 아파트 등은 여전히 상승세를 탈 것이다. 수도권 남부 지역은 가격 조정이 불가피하다. 조선ㆍ철강ㆍ해운 등 지역경제가 위축된 만큼 지방 집값은 하락할 것이다. 재건축초과이익환수제가 재시행되지만 조합원 지위양도에 해당되지 않는 초기 재건축 단지(목동ㆍ압구정 등)와 이 제도를 피한 곳은 가격이 오를 것이다. 다만 거래량은 둔화될 수 있다. 4월 양도세가 중과된다고 하지만 2주택자의 경우 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 특례가 있다. 현재 전국 40곳인 청약조정대상지역 이외의 집을 팔 때는 양도세율이 중과되지 않기 때문에 4월 전에 다주택자들이 소유한 집을 앞 다퉈 매물로 내놓을 거라고는 보기 힘들다.
채미옥 한국감정원 부동산연구원장
서울은 공급이 제한적이어서 가격상승 여력은 일부 존재하나, 공급이 많은 경기도 지역으로 실수요가 분산돼 지속 상승의 가능성은 낮다. 재건축초과이익환수제에 따라 초과이익을 감당할 수 있는 일부 초고가 재건축 단지 외에는, 일정 기간 매매가 둔화될 것으로 보인다. 양도세 중과가 적용되더라도 자산이 있는 다주택자들은 장기 보유를 선택할 것이다. 4월 이후에는 시장에 큰 변화가 없고 가격조정이 상당히 진행될 것으로 예상됨에 따라 상반기 이후가 실수요자들의 내 집 마련 시기로 적당해 보인다. 향후 집값 상승 여력은 서울 지역의 도시재생사업지, 재건축가능성이 높은 지역 중심일 것이다.
김태섭 주택산업연구원 정책연구실장
수도권과 지방, 서울과 경기 외곽 등으로 양극화가 심화될 것이다. 참여정부 때 재건축 초과이익환수제를 피해가는 단지와 적용되는 단지를 놓고 시장 수요는 큰 차이를 보였는데 유사한 모습이 예상된다. 양도세 중과로 다주택자들이 일부 매물을 내놓겠지만 알짜 주택은 나올 가능성이 낮다. 서울 외곽으로만 매물이 몰려 정부가 바라는 주택수요 완화에는 크게 도움이 되지 않을 것이다. 4월쯤 정부 의도대로 가격이 크게 떨어진다면 실수요자들은 내집 마련 시기를 좀 더 기다려봐야 하겠지만 매물이 많지 않으면 가격이 더 올라갈 수 있다. 4월이 실수요자들의 의사 결정 시점이다.
박원갑 KB국민은행 수석 부동산전문위원
서울은 강보합, 수도권은 보합, 지방은 약보합으로 본다. 서울도 강보합이지만 작년만큼은 오르지 못할 것이다. 재건축 시장은 상승 요인이 크게 떨어진다. 오히려 분양시장 수요가 더 많을 것이다. 집값 하락ㆍ보유세 인상 신호가 분명하면 내놓는 사람들이 일부 있겠지만 다주택자 매물이 많이 나올 것 같지는 않다. 4월 이후부터는 비조정대상지역부터 먼저 매물을 처분할 것이다. 정부가 3번 이상 반복적으로 얘기하는 것은 듣는 것이 좋다는 말이 있다. 올해는 정책의 효과가 먹힐 수 있다. 악재뿐인 부동산 시장에서는 매입가를 낮춰야 하는데 그래서 분양시장에 인기가 몰릴 것이다. 최고 히트 상품은 신혼부부 희망타운이 될 것이다.
김기중기자 k2j@hankookilbo.com
변태섭기자 libertas@hankookilbo.com
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