연1956만원 임대사업자 소득세
등록땐 6만원 미등록땐 109만원
정부, 임대주택 등록 확대 통해
세입자의 주거 안정에 방점
3주택 이상 땐 ‘소형주택 특례’도
공시가 2억ㆍ면적 40㎡이하 축소
“고령자 중심 등록 증가할 것”
“강남선 증여 택할 가능성” 갈려
근로ㆍ금융소득과 달리 수십 년간 세금 사각지대에 놓여 있던 주택 임대 소득에 대해 사실상 전면 과세가 시행된다. 내년부터 월세나 전세 등 연간 임대소득이 2,000만원 이하인 집주인도 세금(단일세율 14%)이 부과되기 때문이다. 지금까진 연간 임대소득이 2,000만원을 초과하는 경우에만 근로ㆍ사업소득 등 다른 소득과 합쳐 종합과세(6~42%) 해왔다.
또 임대주택을 등록하지 않은 집주인의 세금 부담은 크게 높아지고, 3주택 이상 다주택자가 누려온 비과세 혜택도 축소된다. 조세 형평성을 높이고, 임대주택 등록을 유도해 세입자의 주거 안정을 꾀하는 ‘두 마리 토끼’를 모두 잡겠다는 게 ‘2018년 세법 개정안’의 골자다. 다만 내년에도 공시가격 9억원 미만의 집을 임대해 준 1주택자, 2주택을 모두 전세로 준 2주택자, 총 월세 수입이 연간 400만원을 넘지 않는 집주인 등은 세금을 내지 않아 사각지대가 적지 않다는 지적도 나온다.
2,000만원 임대소득, 미등록 시 세금 112만원
현행 소득세법 규정에 따르면 연 2,000만원 이하 임대소득은 소득의 40%(소득의 60%는 필요경비 인정)에서 400만원을 기본공제 한 뒤 세율 14%를 곱해 세금을 구한다. 근로ㆍ사업소득과 합산하지 않는 분리과세 방식이다. 2014년 마련된 뒤 그 동안 시행이 미뤄져 온 이 규정이 내년부터 시행된다. 사실상 임대소득 전면 과세다.
고가 1주택(공시가격 9억원 초과) 또는 2주택자는 월세로 받는 임대료에만, 3주택 이상 보유자는 ‘월세+전세보증금(월세 환산)’에 과세하고 있다. 가령 집주인이 한해 월세로 2,000만원을 벌면 세금은 56만원이다. 실효세율이 2.8%에 불과하다. 게다가 각종 공제로 임대소득 1,000만원까진 세금이 거의 없다. 재정개혁특별위원회가 “임대소득 기본공제(400만원)를 축소ㆍ폐지하라”고 정부에 주문한 배경이다.
이에 이번 세법 개정안은 연 2,000만원 이하 임대소득 분리과세 시 기본공제와 필요경비율을 임대주택 등록 여부에 따라 차등했다. 등록 임대업자는 기본공제 400만원과 필요경비율 70% 혜택을 주는 반면, 미등록은 기본공제 200만원과 필요경비율 50%만 적용하기로 했다. 이에 따라 공시가격 9억1,200만원(시가 17억원)인 서초구 신반포 2차 전용 79.42㎡ 아파트를 보증금 2,000만원에 월세 140만원에 세 주고 다른 주택에 세 들어 사는 A씨의 경우 임대소득 1,680만원에 대해 등록 시엔 14만5,000원, 미등록 시엔 89만원을 세금으로 내야 한다. 자가 3주택 중 2곳을 각각 월세 100만원, 전세 10억원에 세준 B씨는 임대소득 1,956만원(월세 1,200만원+전세보증금 환산 756만원)에 대해 등록 시 6만5,000원(소득세액의 75% 추가 감면), 미등록 시 109만원을 소득세로 내야 한다. 등록 여부에 따라 16배 가까이 차이가 나는 셈이다.
전세를 놓는 3주택 이상 집주인에게만 적용되는 소형주택 특례도 축소된다. 정부는 그 동안 임대 활성화를 위해 3주택 이상 집주인이 공시가격 3억원 이하, 전용면적 60㎡ 이하 소형주택을 전세로 준 경우 보증금은 과세 대상에서 제외했다. 하지만 내년부턴 이 기준이 ‘공시가격 2억원 이하, 면적 40㎡이하’로 축소된다. 가령 공시가격 2억8,800만원(시가 5억원)인 동대문구 전농SK 전용 59㎡ 아파트 3채를 모두 전세(보증금 각 3억원)로 준 경우, 지금까진 세금이 없었지만 내년부턴 보증금 총 9억원(월세 환산 648만원)이 모두 과세대상으로 잡혀 미등록 기준 세금 17만원을 내야 한다. 박홍기 기재부 소득세제과장은 “지금은 공시지가 3억원 주택 10채를 전세로 줘도 세금을 한 푼도 내지 않는다”며 “1,2인 가구 증가로 주거 면적이 축소되고 있는 점도 고려했다”고 말했다.
집주인 24만명 과세, 부동산 시장 영향은?
정부는 2016년 연 2,000만원 이상 임대소득을 거둔 집주인 3만3,000명으로부터 소득세 1,468억원을 거뒀다. 내년부터 임대소득 전면 과세가 시행되면 과세 대상은 24만4,000명이나 늘어나고, 세수는 737억원 증가할 것으로 예상된다. 김용원 참여연대 간사는 “그 동안 비과세 하던 임대소득에 대해 과세의 첫걸음을 뗀 점과 기본공제와 경비율을 축소하는 방향으로 과세를 강화한 점은 긍정적”이라며 “다만 근로소득 등과 비교해 여전히 임대소득의 세 부담이 낮다는 점은 개선돼야 한다”고 지적했다.
사실 이번 임대소득 과세체계 개편은 추가 세수보단 등록 임대주택 확대를 통한 세입자 주거 안정에 방점이 더 찍혀있다. 등록 임대주택은 전체 임대주택의 13%에 불과하다. 집주인이 정부에 임대사업자로 등록하면 세입자가 재계약을 원할 경우 3개월 연속 월세 연체 등 특별한 사유가 없는 한 계약을 갱신해줘야 한다. 임대료 인상 폭도 5%로 제한된다. 사실상 계약갱신청구권과 전ㆍ월세상한제가 적용되는 셈이다. 당연히 의무임대기간(단기 4년, 장기 8년) 내 매매가 제한된다. 반면 이 같은 각종 의무의 반대급부로 소득세, 양도세, 지방세 등 각종 세금감면이란 ‘당근’이 주어지고 있다.
세제 개편으로 등록 임대주택이 실제로 늘어날 지에 대해선 전문가들의 의견이 엇갈린다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “임대주택 등록 여부에 따라 세금 차이가 크게 벌어지기에 은퇴 후 별다른 소득이 없는 고령자를 중심으로 등록이 증가할 것”이라고 관측했다. 반면 함영진 직방 빅데이터랩장은 “최근 임대 사업을 하는 집주인들에게 가장 큰 관심사는 종합부동산세와 양도소득세 감면 여부인데, 이 같은 혜택은 ‘공시가격 6억원 미만, 전용 85㎡ 미만’ 임대주택에만 적용된다”며 “강북 지역에선 임대주택 등록이 늘어날 수 있지만 강남에선 등록 대신 증여를 택할 가능성이 높다”고 말했다. 기재부 관계자는 “전ㆍ월세 확정일자 정보와 월세세액공제 자료 등 국세청이 임대시장 과세 인프라를 구축하고 있어 임대사업자로 등록하지 않아도 과세는 충분히 가능하다”고 전했다.
집주인이 세금 부담을 세입자에게 전가해 임대료가 오를 가능성도 우려된다. 그러나 함 빅데이터랩장은 “당분간 ‘아파트 입주물량 증가→전ㆍ월세 공급 증가’로 세입자 우위 시장이 형성될 것으로 보여 당장 세금 부담이 임대료에 전가되진 않을 것”이라고 말했다. 소형주택 특례 축소에 대해 권대중 명지대 교수는 “앞으로 (소형주택을 대거 사들여 전세를 준 뒤 시세가 오르면 파는) 소형주택 ‘갭 투자’가 어려워질 것”이라며 “다만 부동산 시장 위축으로 소비와 전체 경제가 침체될 수도 있다”고 지적했다. 세종=박준석 기자 pjs@hankookilbo.com
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