[신성호의 투자의 기초] <22> 2018년 자산시장 리뷰
올해 자산시장을 정리하면 주택을 중심으로 한 부동산 부문의 성과가 좋았다. 반면 주식투자가들은 국내외 주식을 막론하고 매우 큰 손실을 입었다.
실로 올해 부동산 경기는 좋았다. 특히 서울 아파트 가격은 지난해 말 대비 11월까지 13.4%나 상승했다. 이는 2006년 이후 가장 큰 폭의 상승이다. 전국 기준 집값 상승률 또한 11월까지 3.1%로 예금 금리보다 높았는데, 일부 지방의 아파트 가격 상승폭도 컸다. 오피스 임대수익률은 3분기까지 지난해 평균 3.2%에서 3.1%로 떨어졌지만, 건물가격 자체는 3개 분기 동안 2.8% 상승했다. 지난해 같은 기간 중 상승률은 1.5%였다. 임대수익률과 건물가격 상승률을 합산하면 제법 큰 수익이라 하겠다.
그러나 부동산도 연말로 들어서면서 어려워졌다. 특히 서울 주택시장도 지방과 같이 그간 가격이 올랐던 과정을 거스르는 현상이 발생하고 있다. 돌이켜 보면 집값 상승은 2014년 초부터 시작되었다. 당시 집값 상승은 이전에 집값이 크게 하락한 데 따른 반발에서 비롯되었다. 그 반발 매수세가 당시 총선을 앞두고 실시된, 부동산대출 규제 완화를 골자로 한 주택경기 부양과 맞물리자 집값이 그간의 극단적 침체에서 벗어났다.
2015년에는 금리가 2% 밑으로 떨어지면서 상가 가격을 자극했다. 이 때문에 부동산시장이 광범위하게 관심을 끌었고 이 과정에서 집값이 상승 탄력을 받았다. 또 2016년부터는 미분양주택 잔량이 크게 줄어든 가운데 서울의 아파트 전세가격이 매매가격 대비 75% 선까지 상승했다. 이 때문에 전세가 자가(自家) 매입으로 급격히 바뀌었다. 이어 지난해에는 서울의 주택공급 부족이 주택 가격을 자극했다. 지난해 후반부터는 투기적 가수요까지 가담해 집값 급등을 이어갔다.
그러나 11월 현재 서울 아파트 전세가격은 매매가격의 59%여서 주택 매입의 급박성이 적어졌다. 또 서울의 연간 가구수 증가는 2019년 2,400가구에서 2022년 340가구로 줄어들 것으로 추정된다. 이런 가운데 규제는 커졌고, 금리도 예전보다 높아졌다. 즉 주택 수요 기반이 약화된 것이다. 반면 2015년부터 늘어난 서울주택 인허가가 준공되면서 연말부터 서울에서도 주택공급이 늘어났다. 이처럼 주택시장 여건이 전반적으로 어려워졌다.
주가와 집값 추이 비교 관점에서도 주택시장이 어려워 보인다. 그림은 주가와 서울 집값 추이인데, 서울 집값은 주가보다 앞서 상승하고 주가보다 뒤에 하락했다. 예컨대 서울 집값은 시점 C부터, 주가는 시점 D에서 종전 최고치를 상회했다. 이후에도 서울 집값은 시점 G부터, 주가는 시점 H에서 종전 최고치를 상회했다. 시차적으로 주가를 선행한 것이다.
반면 자산가격 하락기에 주가는 시점 A에서, 서울 집값은 시점 B시점에서부터 하락했다. 또 주가는 시점 E부터, 서울 집값은 F 시점부터 하락했다. 이처럼 주가가 서울 집값보다 먼저 하락했다. 선후행 시차는 있지만 집값과 주가 모두 경제상황으로부터 지배받기에 이런 현상이 발생한 것이다. 그런데 주가는 올해 1월부터 하락했다. 아직 집값은 주택가격지수 기준으로 떨어지지 않았지만 예전 사례를 감안하면 주의해야 하겠다.
신성호 중앙대 객원교수ㆍ전 IBK투자증권 대표
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