민간 분양가상한제 조건은? ‘물가상승률 2배’ 손질 가능성

김현미 국토교통부 장관이 10일 오후 국회 본회의에서 의원들의 경제분야 대정부질문에 답변하고 있다. 연합뉴스

정부가 민간택지에도 분양가상한제 도입 방침을 공언하면서, 언제부터 어떤 기준이 적용될지에 관심이 쏠리고 있다. 업계에서는 정부가 설정할 기준에 따라 서울 강남권 재건축 단지 분양가가 지금보다 20~30% 낮아질 것으로 점치고 있다.

10일 부동산 업계에 따르면, 분양가상한제는 감정평가를 한 토지가격에 정부가 정해놓은 기본형 건축비를 더해 분양가를 정하는 방식이다. 적용기준 변경은 법 개정 없이 정부가 주택법 시행령만 개정하면 된다, 국토교통부가 이달 중 시행령 개정안을 발의하고 40일간의 입법 예고와 규제심의에 들어간다면 이르면 9월 중 공포도 가능하다. 다만 2007년 분양가상한제 도입 당시에도 유예기간을 줬던 점을 감안하면 빨라야 연말쯤에나 시행에 들어갈 가능성이 더 높다. 김현미 국토부 장관은 이날 국회 대정부질문에서 “민간택지 분양가상한제 대상과 시기, 방법에 대해 면밀하게 검토하고 있다”고 말했다.

가장 큰 관심사는 국토부가 시행령을 어떻게 바꾸느냐다. 현행 시행령에서 민간택지에 분양가상한제가 적용되려면 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역 중 △최근 1년간 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 △분양이 있던 직전 2개월의 청약 경쟁률이 일반주택은 5대 1, 국민주택규모(85㎡) 이하는 10대 1을 초과하거나 △3개월간 주택 거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가할 때 등 세 조건 중 하나를 충족해야 한다.

시장에서는 일단 정부가 ‘3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배’란 조건을 ‘물가상승률 초과’ 정도로 손질할 가능성을 점친다. 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 넘거나 청약경쟁률이 5대 1을 넘는 등의 조건에 부합하는 지역은 있지만, 기본 전제조건이 너무 까다로워 그간 적용 대상이 없었다는 지적 때문이다.

최근 3개월간 물가 상승률(전월 대비)이 4월(0.4%), 5월(0.2%), 6월(-0.2%) 모두 0%대 안팎에 그친 걸 감안하면 ‘물가상승률 초과’ 수준으로만 조건을 낮춰도 분양가상한제 적용대상이 크게 늘어나게 된다.

[저작권 한국일보]민간택지 분양가상한제 요건 그래픽=박구원 기자

‘3개월’의 기한을 1년으로 늘려 9ㆍ13 부동산 대책 이전까지 넓혀 잡는 방법도 제시된다. 국토부 관계자는 “분양가상한제 적용 기준은 아직 검토 중”이라면서도 “도입 취지가 시장에 충분히 나타날 수 있도록 기준을 손질할 것”이라고 말했다.

적용시점 변경 가능성도 높다. 지금은 관리처분 인가를 신청하는 재개발ㆍ재건축 단지부터 상한제가 적용되는데, 이를 ‘입주자 모집공고 승인을 신청한 단지’로 변경함으로써 후분양 등으로 빠져나갈 구멍을 차단한다는 것이다. 이 경우 서울 반포주공, 둔촌주공 등 이미 관리처분 인가를 받은 강남 재건축 아파트 단지까지도 분양가상한제 대상에 포함된다. 다만 ‘모든 국민은 소급 입법으로 재산권을 박탈당하지 아니한다’는 헌법 조항을 들어, 소급적용은 할 수 없다는 반론도 나온다.

한편 건설업계에서는 민간 분양가상한제가 도입될 경우 강남권 재건축 단지 분양가가 주택도시보증공사(HUG) 분양가보다 20~30% 더 내려갈 것으로 보고 있다. 업계 관계자는 “분양가가 20~30% 더 떨어지면 재건축 사업 매력이 사라지게 된다”며 “조합원들간 견해차로 사업을 중단할 가능성도 크다”고 전망했다.

허경주 기자 fairyhkj@hankookilbo.com