정부가 민간택지 분양가상한제 시행방안을 내놓았다. 2017년 ‘8ㆍ2 대책’과 2018년 ‘9ㆍ13 대책’으로도 집값이 안정되지 않자 주택가격을 통제하는 고강도 대책을 발표한 것이다.
실제로 서울 아파트 매매가격이 7월말까지 6주 연속 상승하는 등 최근 주택시장은 심상치 않은 모습을 보였다. 주택가격이 그 같이 상승한 것은 아파트의 분양가격이 크게 올랐기 때문이다. 서울 민간아파트의 평균 분양가격은 지난 1년 새 21%나 인상됐다. 이렇게 분양가격이 오르면 기존주택의 가격 또한 따라 오를 수 있다. 특히 민간주택은 이제껏 분양가가 자율화돼 있어 건설회사가 가격을 정했는데 그것이 결국 주택가격 전반을 올린 셈이다.
자본주의에서 시장이란 수요공급의 법칙에 따라 외부적 거래의 흐름을 조정하는 자원 배분의 장치이지만 주택시장은 경제의 외부효과 요소가 매우 강하게 개입하기 때문에 자원배분의 효율성을 달성하기가 어렵고 결국 실패로 이어질 수 있다. 그런 점을 감안하면 이번에 정부가 민간택지 분양가상한제 실시를 발표한 것은 시점상 적절했다고 할 수 있다. 정부는 이번 대책에서 기존의 투기과열지구 31곳과 향후 투기과열지구로 지정되는 곳은 언제든 분양가상한제 적용 대상이 될 수 있게 했고, 적용 시점은 입주자 모집승인 신청 전으로 소급해 대상 범위를 확대했으며, 분양가 시세차익을 얻지 못하도록 전매제한 기간 및 거주 기간을 넓혔다. 정부의 발표 직후 서울 강남의 주택가격 상승에 제동이 걸리는 등 그 효과가 벌써부터 나타나는 것으로 보인다.
민간택지 분양가상한제는 과거에도 주택경기의 상황과 정부 정책의 기조에 따라 시행과 폐지를 거듭한 바 있다. 분양가상한제는 무엇보다도 기존 주택의 가격을 안정시킬 수 있다. 실제로 주택가격은 분양가상한제가 시행된 때보다 시행되지 않은 때에 훨씬 많이 올랐다. 2015년 4월에 분양가상한제가 폐지된 이후 1년 동안 서울 지역은 아파트 3.3㎡ 당 분양가격이 무려 25.7%(전국 6.8% 상승) 올랐으며, 같은 기간에 기존 주택 또한 6.2%(전국 4.3% 상승) 가격이 올랐으니 분양가격과 기존 주택 가격이 동반 상승한 셈이다. 물론 기존 주택의 가격이 분양가격보다 높을 수도 있겠는데 이 경우에는 기존주택의 가격이 떨어지는 효과를 기대할 수 있다.
주택시장의 안정이란 측면에서 본다면 주거 여건이 양호한 곳은 주택 공급을 계속 확대해야 하는데 길게 보면 분양가상한제가 주택 공급을 활성화시킬 수 있다. 표준건축비를 지속적으로 올려 건설사에 적정이윤을 보장하면 주택 공급을 일정 수준으로 확대할 수 있는 것이다. 분양가상한제가 실시된 2007년부터 10여 년간 민간주택 분양 물량이 증가한 적이 있다. 건설사가 상한제를 회피하기 위해 밀어내기식으로 주택을 과다 공급한 것 아니냐고 볼 수도 있겠지만 상한제 시행 전후 인허가 물량을 보면 주택 공급에 그다지 차이가 없다는 것을 알 수 있다.
이번 민간택지 분양가상한제 발표에 맞춰 정부가 추가로 해야 할 일도 많다. 특히 분양가상한제를 적용 받는 투기과열지구와, 고분양가 관리지역의 분양가 산정을 일원화할 필요가 있다. 투기과열지구는 직접적이고도 전면적인 정부의 분양가 통제를 받지만, 고분양가 관리지역은 주택도시보증공사(HUG)를 통한 간접 통제를 받는다. 따라서 고분양가관리지역은 투기과열지구에 비해 분양가가 상대적으로 낮아 투기 수요를 부를 수 있기 때문에 두 곳의 분양가 산정 통제 관리가 필요하다.
이번 발표에 맞춰 분양원가의 공개 범위도 확대할 필요가 있다. 현재는 7개 항목만 공개되고 있는데 투기과열지구에서는 3개 항목의 토지비, 토목 등 5개 항목의 공사비, 설계비 등 3개 항목의 간접비 등 모두 12개 항목은 공개돼야 분양계약자의 알권리가 어느 정도 충족될 것이다.
서울과 달리 주택시장이 얼어붙은 지방을 위해서는 미분양 관리지역 지정 기준 완화와 특례보증 도입, 분양물량 수급 조절 등 다양한 제도 도입이 필요해 보인다.
전광섭 호남대 행정학과 교수ㆍ한국거버넌스학회 회장
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