“배세권도 따져보세요” 2030 방 거래 때 주의할 점은?

 방 찾기 애플리케이션 활용…계약서 작성 시 주의사항도 확인 필요 

부동산 계약 경험이 많지 않은 2030도 부동산중개업자를 통하거나 부동산 애플리케이션 같은 플랫폼을 통해 방을 구할 수 있다. 출처 게티이미지뱅크

9월, 전국 대학생들이 강해지는 시즌이 돌아왔다. 바로 개강(開强ㆍ‘강’의 한자를 배울 강(講)이 아닌 강할 강(强)으로 해석한 대학생 유머) 시즌이다. 새 학기를 맞아 학교 주변에서 생활할 방을 구하는 대학생들이 많다. 그러나 갓 성인이 된 대학생에게 괜찮은 방을 찾아 안전하게 계약하기는 어렵고 생소한 과제다.

과거 드라마 ‘태조 왕건’에서 궁예 역을 맡은 배우 김영철씨가 했던 “누가 기침 소리를 내었는가” 대사를 패러디해 개강이 싫은 대학생의 마음을 표현한 그림이다. 네이버 웹툰 대학일기 캡처

좋은 방 구하기가 어렵기는 직장인도 마찬가지다. 어떤 방이 살기 좋은 방인지는 경험이 쌓이지 않으면 알기 어렵다. 큰 돈이 오가는 계약 과정도 부담스럽기는 마찬가지다. 좋은 방 고르는 꿀팁과 방 계약 과정을 알아보자.

 ◇부동산 이용해서 방 찾기 

그림 3부동산을 통해 방 거래를 할 경우 소정의 중개 비용을 지급한 뒤 비교적 편하게 방 계약을 진행할 수 있다. 출처 게티이미지뱅크

방을 고를 때는 살고자 하는 동네에 위치한 부동산중개업소를 찾아 가는 것이 가장 쉬운 방법이다. 부동산을 찾아 갔을 때 장점은 내가 원하는 방 조건을 말하면 부동산에서 알아서 방을 찾아서 직접 보여준다는 점이다. 또한 부동산을 통해 계약을 진행하면 방에 미리 고지되지 않은 하자가 있거나 계약 상 문제가 발생했을 경우를 대비한 보증보험도 함께 들 수 있다. 나중에 혹시 모를 위험에 대비하려면 부동산과 함께 거래를 진행하는 것이 안전한 셈이다.

물론 부동산을 통해 방 계약할 때는 단점도 있다. 부동산중개업소에 중개 비용을 따로 지급해야 한다는 점이다. 중개 비용은 월셋방 기준 환산보증금의 0.5% 이하로 책정된다. 환산보증금 계산 방법은 보증금에 월세X100을 더한 값이다. 예를 들어 어느 방의 보증금이 1,000만원이고 월세가 60만원이라고 하면 이 방의 환산보증금은 1,000만원+(60만원X100)=7,000만원이 된다. 7,000만원의 0.5%는 35만원이므로, 부동산에 지급해야 할 중개 비용은 최대 35만원이 되는 것이다.

 

 ◇방 거래 플랫폼 이용해서 방 찾기 

부동산 중개업자가 매물을 올려서 한 번에 확인해 방 찾기 쉽게 만든 플랫폼 다방 화면. 부동산을 통해 올라온 반포동 주변 매물을 확인할 수 있다. 다방 앱 화면 캡처

부동산중개업소를 직접 찾지 않을 경우 방 거래 애플리케이션 등 플랫폼을 찾는 것도 방법이다. 방 거래 플랫폼의 양대 산맥은 ‘다방’과 ‘직방’이다. 두 플랫폼 모두 방을 찾고자 하는 사용자가 지역별 매물을 검색하면 해당 매물을 중개해주는 부동산 공인중개사와 연결되는 시스템이다. 장점은 사용자가 플랫폼을 통해 부동산에 전화를 걸면 안심번호로 전화가 걸려 개인정보 노출 없이 상담이 가능하다는 부분이다. 다만 부동산을 직접 방문했을 때와 같이 부동산 중개 비용은 따로 지불해야 한다.

플랫폼 직방 화면. 마찬가지로 부동산 중개업자가 매물을 올려서 한 번에 확인해 방 찾기 쉽게 만든 플랫폼이다. 부동산을 통해 홍대 주변 매물이 올라와 있다. 직방 앱 화면 캡처

두 플랫폼을 통해 올라온 방 중 마음에 드는 방을 보게 되면 임대인에게 연락해 꼭 실제로 방을 보러 가야 한다. 플랫폼에 허위로 방을 광고하는 중개업자들이 적지 않기 때문이다. 플랫폼을 통해 방을 구해본 경험이 있는 회사원 신애리(25)씨는 6일 “방을 알아보다 마음에 드는 곳이 있어 부동산에 전화한 후 찾아갔더니 그 방은 이미 나갔다며 갑자기 다른 방을 보여줬다”며 “플랫폼에 허위매물을 올리는 부동산이 꽤 있는 것 같다”라고 불만을 표시했다.

직방에서는 허위 매물 광고를 보고 헛걸음한 이용자에게 보상해 주기 위해 헛걸음 보상제를 실시하고 있다. 직방에서 본 매물이 실제와 다를 경우 신청하면 소정의 보상을 받을 수 있다. 직방 앱 화면 캡처

이런 이용자의 불편을 반영해 직방에서는 ‘허위매물 OUT 프로젝트’를 실시하고 있다. 직방 자체적으로 헛걸음 보상 제도를 실시하고 있어, 만일 플랫폼을 통해 확인한 매물 정보와 실제 확인한 매물이 다르다면 이용자의 피해를 보상해주는 제도다. 직방에 따르면 허위매물 때문에 헛걸음한 이용자에게는 현금 3만원과 직방 홈 키트가 지급된다.또 허위매물을 올린 중개사는 직방 이용이 제한되는 등 조치가 취해진다.

피터팬의 좋은 방 구하기는 중개 수수료를 내지 않고 임대인과 일대일로 접촉해 방을 구할 수 있는 플랫폼이다. 피터팬의좋은방구하기 홈페이지 화면 캡처

부동산에 들어가는 중개 비용을 없애고 임대인과 임차인이 일대일로 거래하게 한 플랫폼도 있다. ‘피터팬의 좋은 방 구하기’가 그 예다. 해당 플랫폼은 부동산이 아니라 방 주인이 직접 매물 정보를 게시한다. 부동산 중개업소가 개입하지 않기 때문에 중개 비용도 없다. 이 플랫폼 실 이용자 안소연(25ㆍ대학생)씨는 “임대인과 임차인을 직접 연결시켜 주기 때문에 다른 플랫폼에 비해 허위 매물이 훨씬 적은 것 같다”며 “믿을 만한 알짜배기 방들이 많아서 좋다”라고 전했다.

물론 그럼에도 방을 실물로 확인해 플랫폼에 올라온 사항이 모두 사실인지 확인 작업은 필수다. 확인이 끝난 뒤 계약을 진행하려면 방 주인과 둘이 계약서를 작성하거나, 안전을 위해 함께 부동산에 가서 계약을 진행하는 방법이 있다.

 ◇방 고를 땐 남향으로 

햇빛은 삶의 질에 영향을 미치는 중요한 요소다. 남향 집이 대체적으로 선호되는 이유다. 출처 게티이미지뱅크

방을 고를 때 고려해야 할 사항은 은근히 많다. 가장 기본적인 것 중 하나는 방의 방향을 따져보는 일이다. 발코니를 기준으로 한 방의 방향은 햇빛을 받는 양과 직결되는데, 보통 남향 집이 가장 좋은 집으로 평가된다. 한국 속담에도 ‘남향 집에 살려면 3대가 적선해야 한다’는 말이 있을 정도다. 남향 집은 다른 집에 비해 여름에는 햇빛이 적게 들어오고 겨울에는 해가 깊이 들어와 따뜻하다. 가장 피해야 할 방의 방향은 북향이다. 북향 집은 햇빛이 잘 들지 않아 비교적 춥고 썰렁한 느낌이 들 수 있다.

또 방에 외풍이 들지 않는지, 혹시 개조 주택이라 방음에 취약한 것은 아닌지, 그리고 입주 시 여름이 아니더라도 에어컨을 가동시켜 본 뒤 냄새가 심하게 나는 것은 아닌지 등을 확인해 보는 것이 좋다.

 ◇”배세권인가요?” 주변 편의시설 파악해야 

배달 플랫폼 ‘배달의 민족’은 현재 위치를 설정하면 주변 음식 배달이 가능한 음식점이 뜨기 때문에 편리한 음식 주문이 가능하다. 배달의 민족 앱 화면 캡처

새로 구한 방 주변 편의시설 여부도 중요하다. 매일 혼자 밥해 먹기 어려운 자취생이라면 인근 음식점이나 편의점 여부가 방 구할 때 가장 중요한 요건 중 하나이기 때문이다. 방 주변 편의시설 확인 방법은 배달 애플리케이션을 켜서 방 주변 배달 가능 지역에 뜨는 음식점들을 살펴보는 것이다. “배달음식을 시켜 먹을 때 주로 ‘배달의 민족’이라는 앱을 이용한다. 자취생 사이에서는 방 위치 설정을 하고 이 앱을 켰을 때 음식점이 많이 뜨는 방을 ‘배세권’(배달의 민족과 역세권의 합성어)에 위치해 있다고 말하기도 한다. 이 배세권이 자취생들 방 고르는 데 가장 중요한 요소가 아닐까 싶다.” 한국외국어대 앞에서 자취 중인 대학생 김태훈(25)씨의 조언이다.

방 계약할 때는 외풍, 방음, 냉난방 등 따져봐야 할 사항이 많다. 출처 게티이미지뱅크

 ◇가장 중요한 방 계약, 등기 확인 필수 

방 계약시 등기사항전부증명서를 확인해 봐야 안전한 계약을 할 수 있다. 출처 게티이미지뱅크

계약을 진행할 때 가장 기본적인 절차는 부동산의 등기사항전부증명서(등기부등본) 갑구에서 방의 소유주가 상대방(임대인)이 맞는지 확인하는 것이다. 또한 부동산의 가압류, 가처분, 가등기 여부도 갑구에서 확인할 수 있는데, 세 가지 중 하나라도 해당된다면 임대인이 해당 부동산을 마음대로 처분할 수 없는 상태임을 뜻한다. 이 경우는 계약하고자 할 때 특히 조심해야 한다. 집이 경매에 넘어갈 경우 임차인이 지불했던 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있기 때문이다.

다행히 대부분 월세 형태로 자취방을 구하는 2030은 부동산의 가압류, 가처분, 가등기 여부까지 고려하지 않아도 되는 경우가 더 많다. 서울의 경우 방 보증금이 1억 1,000만원을 넘어가지 않는다면 소액 보증금에 해당돼 최우선 변제 적용 대상이 된다. 이는 임차인이 살던 집이 경매에 넘어가는 등 법적 문제가 생기더라도 보증금은 온전히 보장해준다는 의미다.

등기부등본을 확인한 후에는 임대인과 본격적으로 계약서를 작성하게 된다. 계약서를 작성할 때는 통상 방 보증금의 10%를 계약금으로 먼저 지급한다. 이 계약금은 계약이 중도에 해지될 때를 대비한 것으로, 만일 임대인이 계약 해지를 원할 경우엔 받은 계약금의 두 배를 임차인에게 물어줘야 한다. 임차인이 계약을 해지하고자 할 때는 이미 지급한 계약금을 포기하면 된다.

계약서를 작성한 뒤에는 주민등록 이전 신고를 한 뒤 확정일자까지 받아야 임차인으로서 방에 대한 권리를 제대로 보장받을 수 있다. 주민등록 이전 신고와 확정일자는 지역 동사무소를 방문하거나 정부24 홈페이지(www.gov.kr) 민원 서비스를 통해 가능하다. 그 후 남은 보증금의 90%를 잔금으로 지불한 뒤 방에 입주하면 된다.

 ◇이중계약 주의하세요 

원룸 계약 시 빈번하게 사고가 나는 것 중 하나가 이중계약이다. 꼼꼼한 계약서 작성은 필수다. 출처 게티이미지뱅크

간혹 방학 기간이나 방을 오래 비우는 기간에는 입주자가 방을 제 3자에게 임대하는 전전세(전대차) 계약을 맺기도 한다. 방을 비우는 기간에도 월세는 계속 내야 하는 상황을 피하기 위해서다. 전전세와 전대차의 차이는 집이 전세권 설정 등기가 돼 있어 집 주인에게 동의를 얻지 않고도 임차인이 제3자에게 방을 임대할 수 있는 여부다. 그러나 이 같은 이중계약은 임차인이 집주인인 척 보증금을 챙기는 등 사기 위험이 높기 때문에 계약서를 더욱 꼼꼼하게 작성하는 등 주의가 요구된다.

기업은행 남대문지점 주택담보대출 담당자 정창수(53)씨는 “원룸 등 소형주택은 대부분 소액보증금 최우선 변제 대상이므로 임대차 계약서 작성, 주민등록 이전, 실거주 등 3가지만 확인되면 임차인이 법적 보호를 받는다”며 “다만 예외적으로 경매 개시 결정이 난 주택일 경우는 임차인이 보호받지 못하기 때문에 계약을 피할 필요가 있다”고 설명했다.

정유정 인턴기자 digital@hankookilbo.com