실수요자 요구 높은 '대출규제 완화' 포함 가능성 적어
생애최초 특별공급 확대로 일반분양 물량 줄어들 듯
자칫 무주택 서민간 청약 갈등으로 번질 수도
2일 오후 서울 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 서울 송파구 한강변 아파트 단지. 연합뉴스
문재인 대통령의 지시에 따라 정부가 준비 중인 부동산 추가 대책을 두고 무주택 실수요자들의 불안감이 커지고 있다. 이들이 가장 원하는 대출규제 완화 등은 포함되지 않을 가능성이 큰데다, 대통령이 강조한 생애최초 특별공급 확대도 기준요건 완화가 대신 비율 상향에 그칠 가능성이 높아 보여서다. 이럴 경우 오히려 일반분양 물량이 줄어드는 결과로 이어져 서민 간 갈등이 빚어질 수 있다는 우려까지 나온다.
대출 완화 목소리 크지만 포함 안될듯
6일 국토교통부 등에 따르면, 문 대통령은 지난 2일 김현미 국토부 장관에게 "실수요자, 생애최초 구입자, 전월세 거주 서민의 부담을 확실히 줄여야 한다"며 새 부동산 대책을 주문했다.
부동산 취약층에게 가장 큰 관심은 대출 규제다. 현재 서울 등 투기지역과 투기과열지구의 주택 담보인정비율(LTV)는 40%, 9억원 초과분부터는 20%가 적용된다. 집 한 채를 사려면 수억원의 현금이 필요한 상황이다. 지난달 서울 아파트 중위가격(KB부동산 집계 9억2,582만원)을 고려하면 서울에서 통상적인 방법으로 중간 수준 아파트를 사기 위해서는 적어도 현금 5억6,056만원이 필요한 셈이다.
정부는 무주택자 대출 지원을 하고 있지만, 조건이 까다롭다. 대표적 지원책인 보금자리론은 서울 기준 부부합산 연소득 7,000만원 이하인 무주택자에게 3억원 한도 내에서 LTV를 최대 70%까지 적용해준다. 그 마저도 집값이 5억원을 넘기면 10%포인트를 깎는다. 국토부에 따르면 5월 매매된 서울 아파트 5,516가구 중에 5억원 이하는 1,843가구(33.41%)뿐이었다.
이에 실수요자들은 그간 대출규제 완화를 꾸준히 요구해 왔다. 국토부의 '2019년도 주거실태조사'에 따르면 전체 가구의 31.2%가 주택구입자금 대출지원이 가장 필요하다고 밝혔다. 전세 거주자의 32.8%, 가구주가 20~34세인 청년가구의 24.2% 등 주택 실소유자들도 비슷한 요구를 내놓았다.
그러나 이들의 목소리가 새 대책에 반영될 가능성은 높지 않다. 대통령이 생애최초 구입자에게 "세금을 완화해주라"고 지시해서다. 청와대가 정책 방향을 구체적으로 짚은만큼, 부처 논의는 제한적일 수밖에 없다. 국토부 관계자는 "모든 안건을 논의 중이지만 아직 정해진 것은 없다"고 원론만 내놓고 있다.
생애최초 특별공급 비율 확대... 세대 간 갈등 부를 수도
정부는 생애최초 특별공급 확대 방안도 고민 중이다. 현재 20%인 공공분양 특별공급 물량을 늘리는 방안이 유력하다. 다만 정부에서 수혜대상 기준 완화는 심도 있게 들여다보고 있지 않다.
문제는 공급을 늘리는 방식이다. 일각에선 특별공급 내 생애최초 비중을 늘리는 방식이 거론되지만 이는 △다자녀 △노부모부양 등 다른 항목 비중을 줄이는 결과로 이어진다. 결국 주거취약계층 보호라는 특별공급의 취지를 훼손하는 '악수(惡手)'라는 비판에 직면할 수 있다.
이에 국토부는 대신 특별공급 전체 물량 확대를 검토하고 있다. 대신 공공분양에서 35%를 차지하는 일반공급이 줄이겠단 것이다. 민영주택 특별공급에도 생애최초 항목을 추가하는 방안도 거론되고 있다.
이럴 경우엔 40~50대 무주택 세대의 반발이 불가피하다. 서울주택도시공사(SH)에 따르면, 지난달 일반공급 신청을 받은 고덕강일8단지 전용면적 59㎡의 청약통장 납입금액 당첨 하한은 서울시민 기준 2,180만원이었다. 이는 30세부터 최소 18년2개월 간 통장에 돈을 부어야 나오는 금액이다. 이런 상황에서 주로 30대가 대상인 생애최초가 늘어나면, 자칫 청년이 중장년 몫을 빼앗는 세대갈등으로 번질 수도 있다.
이에 대해 국토부 관계자는 "생애최초 특별공급을 늘리게 된다면, 일반공급 축소가 불가피하다"며 "이에 따른 물량 효과가 어느정도 있는지를 현재 들여다보고 있다"고 밝혔다.
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