"조정지역에서 빠졌는데 올해는 종부세 얼마나 내야하나?"

국세청 '홈택스'에 100문 100답 공개
'부동산 3법' 개정내용, 세무사들이 어려워 하는 부동산 세법 정리

국회를 통과한 부동산 관련 주요 세제 변화. 종합부동산세법, 소득세법, 법인세법, 지방세법.

연이은 부동산 정책 변경으로 부동산 관련 세금 계산은 세무사들도 풀기 힘든 '고차방정식'이 됐다. 특히 지난 8월 소득세법ㆍ종합부동산세법ㆍ법인세법 등 이른바 '부동산 3법'과 민간임대주택에 대한 특별법 등 주택 관련 법률이 개정돼 주택을 보유한 국민들과 세무사들의 머리는 더 복잡해졌다.

이에 국세청이 기획재정부, 행정안전부 등 세금 관련 부처와 함께 평소 국민들과 세무대리인들이 궁금해 하는 주택 관련 세금 정책을 '100문 100답' 형식으로 정리해 '국세청 홈택스' 홈페이지에 올렸다. 17일 국세청이 공개한 내용 중 일부를 추려 문답 형식으로 정리했다.

조정대상지역에 2주택을 보유해, 과세표준이 10억원이다. 이 중 한 채가 9월 1일자로 조정대상지역에서 해제됐다. 이 경우 종합부동산세 세율이 얼마나 적용되나.

똑같은 2주택자라도 조정지역에 2채 모두를 가지고 있는지, 조정지역이 아닌 곳에 주택이 1채라도 있는지에 따라 종부세 세율이 달라진다. 이 때 조정대상지역 판정은 종부세 과세 기준일인 6월 1일이 기준이다. 만약 9월 1일에 조정대상지역에서 해제됐다면 2020년에는 조정대상지역 2주택자이기 때문에 1.3%의 세율이 매겨지고, 2021년에는 일반 2주택자에 해당해 과세표준의 1.2%(세율 인상 후 기준)만큼 세금을 내야 한다.

세입자와 재계약을 하면서 임대주택 임대료 상한선인 5%보다 더 올려 받은 것이 적발됐다. 이 경우 언제까지 종합부동산세 합산 배제 혜택을 못받고 세금을 더 내야 하나.

임대주택에 적용되는 임대료 상한 5%를 위반하는 경우에는 위반한 해와 그 다음해까지 2년에 대해 합산배제 대상에서 제외된다. 기존에 합산 배제로 감면된 세금이 있다면 추징 대상이다. 다만 의무임대기간이 지난 임대주택의 경우 감면세액을 추징하지는 않는다.

소형 주택 3채를 전세로 내줬다. 주택임대소득세를 내야 하나.

주택임대소득 과세 대상은 2주택 이상이면서 월세 임대소득을 가지고 있는 경우, 3주택 이상을 보유하면서 보증금, 전세금 합계가 3억원 이상인 경우 등이다. 다만 2021년까지는 3주택을 전세로 내줬다고 하더라도 전용면적 40㎡이하, 기준시가 2억원 이하인 주택이라면 과세 대상에서 제외된다.

주택임대소득은 어떻게 신고 하나.

소득세법상 주택임대소득은 ‘사업소득’이다. 올해 벌어들인 사업소득 신고ㆍ납부기한은 내년 5월 1일부터 5월 31일까지다. 만약 주택임대 수입금액을 다 더해 2,000만원 이하인 경우에는 다른 소득과 더하는 종합과세와 주택임대소득만 따로 떼 14%의 세율이 적용되는 분리과세를 선택할 수 있다. 주택임대소득이 2,000만원을 초과하는 경우에는 종합과세 대상이다.

주택 1채와 분양권 1개를 보유하고 있다. 양도소득세를 낼 때 다주택자로 적용되나?

양도소득세를 계산할 때 현재 보유하고 있는 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다. 다만 내년 1월 1일 이후 새로 분양권을 취득한다면 그 분양권부터는 주택수에 포함된다.

1주택자가 지난해 12월 말 새로 아파트를 산 뒤 전입신고까지 마쳤지만 아직 기존에 살던 집을 팔지 못했다. 언제까지 집을 팔아야 일시적 1세대 2주택 비과세가 적용되나.

2019년 12월 17일 이후 일시적 2주택자가 됐다면 전입요건과 중복 보유 기간 요건을 모두 충족해야 적용된다. 주택을 산 뒤 1년 이내에 기존 주택을 팔아야 한다는 것이다. 만약 2주택자가 된지 1년 이상 지난 내년 이후 주택을 판다면 일시적 2주택 비과세가 적용되지 않고, 나아가 기본 세율의 10%포인트 만큼 세금을 더 내야 하는 양도소득세 중과 대상이 된다.

박세인 기자 sane@hankookilbo.com