홍남기 경제부총리가 28일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 제9차 부동산시장 점검 관계장관회의에서 모두발언을 하고 있다. 뉴스1
정부가 ‘8·4 수도권주택공급 확대방안’에서 제시했던 일명 ‘지분적립형 분양주택’을 2023년부터 공급하겠다고 밝혔다.
지분적립형 분양주택은 5억원 짜리 아파트를 1억원(임대보증금 제외)만 내고 우선 입주한 후, 나머지 지분에 대한 임대료를 꾸준히 내면 30년 후 소유권을 받는 방식의 주택이다. "젊은 무주택 서민에게 '반의 반값 아파트'를 제공하는 획기적인 정책"이라는 게 정부의 설명이지만, 과거에도 시도했다가 흐지부지된 '반값 아파트'의 전철을 밟을 거란 시장의 우려가 적지 않다.
"부동산시장 안정 위한 가장 확실한 방안"
홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 28일 부동산시장 점검 관계장관회의를 열고 "지분적립형 분양주택은 매매와 전세시장 안정에 기여할 가장 확실한 방안"이라며 "신규 공급주택 중 공공보유부지와 공공정비사업 기부채납분 등 선호도 높은 도심부지부터 적용할 계획"이라고 밝혔다.
구체화된 사업 계획도 공개됐다. △최초 분양시 토지·건물 지분의 20∼25%만 취득해 입주하고 △입주 후 공공지분에 대한 임대료는 시세 대비 낮은 수준으로 책정되며 △이후 매 4년마다 10∼15%씩 지분을 취득해 20∼30년 후 주택을 100% 소유할 수 있게 된다. 향후 공급 일정을 감안하면 2023년부터 본격 분양이 가능할 것이란 언급도 했다.
"초기자금 20~25%로 내 집 마련 가능"
지분적립형 분양주택은 '공공분양'과 '임대 후 분양' 두가지로 분류된다. 공공분양은 입주와 함께 최초 지분을 취득하고 잔여기간 동안 지분을 적립하는 방식이고, 임대 후 분양은 임대주택 형식으로 8년 간 거주하고 잔여기간 동안 지분을 취득하는 식이다.
공공분양에서 분양가 5억원 주택을 예로 들면, 우선 최초 지분 취득비용 1억2,500만원(25%)을 낸 후 나머지 지분 75%에 대해 임대료를 내는 방식으로 운영된다. 서울시는 보증금 1억원에 월세 14만원을 예로 들었는데, 보증금을 낮추고 월세를 높이는 식의 조정이 가능하다. 향후 지분 취득률이 높아지면 임대료는 내려가게 된다. 여기에 4년마다 15%(7,500만원)를 추가로 취득하면 내 집 마련이 가능해진다.
이 정책에 가장 적극적인 것은 서울시다. 2028년까지 서울에 공급하는 11만 가구 중 최대 1만7,000가구를 지분적립형으로 할 계획이다. 8·4 공급대책에 포함된 강남구 서울의료원 등 서울시 소유 부지에 지분적립형 분양주택을 50%까지 넣겠다는 방침도 내놨다.
국토교통부 역시 8·4 공급대책에서 언급한 신규 택지(태릉골프장, 정부과천청사 부지 등)뿐 아니라 3기 신도시와 민간분양에도 지분적립형 분양주택을 적용하는 방안을 검토 중이다.
지분적립형 주택 분양 모델
"20~30년 장기 거주의무 부담 적지 않을듯"
시장에선 무주택 실수요자에겐 긍정적 소식이란 평가가 나온다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "초기 자금이 부족한 20~30대에게 장기적으로 내 집 마련 기회를 제공한다는 점은 긍정적"이라고 말했다.
다만 장기간 거주의무가 부담으로 작용할 것이란 시각도 있다. 공공기관과 수분양자가 공동으로 지분을 갖기 때문에 도중에 팔거나 세를 주는 것이 쉽지 않기 때문이다. 서울시 관계자는 "공공분양처럼 5년의 실거주 의무가 적용되고 이후엔 공공기관의 동의 하에 타인에게 임대가 가능하나 임대료 등은 별도 기준을 정할 예정"이라고 말했다.
또한 10년 이내 매각 시엔 공공기관에 예금금리를 적용해 지분을 환매해야 하고, 10년 이후엔 3자 매각이 가능하나 이 또한 지분을 보유한 공공기관과 협의를 거쳐야 한다.
선호도 높은 도심 지역에 분양이 가능할 지도 아직 불투명하다. 정부는 공공재건축이나 공공재개발, 민간택지에까지 적용을 확대한다는 방침이지만, 사업시행자가 초기 분양금을 20~40%만 가져가는 구조로는 사업 진행이 어려울 것이란 전망이 지배적이다.
과거 참여정부 시절 '반값 아파트'로 불리던 토지임대부 주택의 전철을 밟게 될 것이란 시각도 있다. 김학렬 스마트튜브 소장은 "노태우 정부 시절부터 비슷한 아이디어의 정책을 반복적으로 도입하려 시도해왔지만 성공한 사례가 없다"며 "2023년 이후 분양이 시작되기 때문에 당장 시장에 미칠 영향도 미미할 것"이라고 말했다.
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