문재인 대통령으로부터 임명 재가를 받은 변창흠 국토교통부 장관이 28일 오후 경기 과천 정부과천청사 서울지방국토관리청을 나서고 있다. 뉴시스
28일 물러난 김현미 국토교통부 전 장관은 “미완의 과제를 남기고 떠난다”면서 “집 걱정을 덜어드리겠다는 약속을 매듭짓지 못하고 떠나 마음이 무겁다”고 말했다. 전임자가 남긴 무거운 짐은 이제 29일 취임한 변창흠 신임 국토부 장관의 어깨에 놓였다.
변 장관은 전세난과 집값 폭등으로 흔들리는 문재인 정권의 부동산 구원투수다. 중책을 부여 받은 신임 장관이 어떻게 이 난관을 헤쳐 나갈지, 청와대와 여당은 물론 여론까지 그의 행보에 시선을 집중하고 있다.
초구는 '도심 내 공급' 속도전
구원 등판한 변 장관이 '초구'로 던진 것은 도심 내 주택 공급이다. 변 장관은 이날 취임사에서 “도심 내 저렴하고 질 좋은 주택을 충분히 공급하기 위한 구체적인 방안은 내년 설 명절 전에 마련해 발표하겠다”고 밝혔다. 그는 이어 “국민이 원하는 곳에, 원하는 수준의 맞춤형 주택을 속도감 있게 공급해야 한다”고 강조했다.
관건은 공급 확보 방안이다. “서울에도 충분한 양의 주택을 공급할 수 있다”고 자신한 변 장관은 서울 도심 공급 속도전을 위한 방안으로 △역세권 △저층 주거지 △준공업 지역 개발을 제시했다. 이 중 특단의 대책은 역세권 고밀 개발이다. 서울 지하철역 307곳의 역세권 범위를 인근 350m에서 500m로 넓히고, 용적률은 160%에서 300%까지 높이자는 것이 변 장관의 의견이다.
그는 “이런 부지를 활용한 공공전세나 매입임대주택은 공급에 오랜 시간이 걸리지 않는다”고 말했다. 하지만 전문가들은 실현 가능성에 의문을 던진다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “역세권 반경을 500m로 확대하면 인근 교통이나 환경 문제가 불거질 수 있다”고 지적했다. 변 장관은 또 개발이익 환수 조건으로 '공공 주도의 재개발, 재건축'을 추진할 방침인데, 이는 민간의 역할을 위축시킬 우려도 있다.
탄력 받는 '공공자가주택'
변 장관은 학자 시절부터 소신이었던 '공급자가주택' 공급에도 힘을 실을 전망이다.
마침 29일 변 장관 취임에 맞춰, 토지임대부 분양주택의 한국토지주택공사(LH) 매입 의무화 등이 포함된 주택법 개정안이 국무회의를 통과했다. 토지임대부 주택은 시세의 절반 수준으로 분양하지만 최초 분양자가 시세 차익을 얻지 못하도록 LH에만 매각할 수 있게 한 것이다.
이는 공공임대에 들어가기엔 자격 요건이 모자라고, 집을 사기엔 돈이 없는 중간 수요층을 위한 공급 구상이다. 공공자가주택은 집값을 낮출 여력이 많지 않은 도심보다는 3기 신도시 또는 수도권 신규택지에 공급될 것으로 보인다.
다만 공공자가주택이 2007년에 군포 부곡지구 실패 사례를 반복하는 건 아닌지에 대한 우려도 있다. 한 중개업소 관계자는 “공공자가주택이 도움이 되는 가구도 있겠지만 대다수는 ‘똘똘한 한 채’를 갖고 싶어 하기 때문에 흥행할지는 모르겠다”고 말했다.
실수요자에 대출, 세금 규제 완화?
변 장관은 또 다주택자 규제 기조를 이어가면서도, 무주택자나 실수요자의 '주거 사다리’가 끊기지 않도록 이들에 대한 대출과 세제 완화 여지도 내비쳤다.
그는 인사청문회에서 “실수요자에게 대출 완화를 위해 유동성을 확대하지 않으면서 도움을 줄 방안이 있다고 생각한다”고 말했다. 대출 완화 방안으로는 실수요자에 한해 규제 지역과 상관 없이 주택담보대출비율(LTV)을 비규제 지역처럼 70%로 상향 조정하거나, 디딤돌대출과 보금자리론 등 정책금융을 현실에 맞게 개선하는 방식 등이 꼽힌다.
부동산 세제에 대해서는 “일례로 집이 한 채밖에 없고 소득이 없는 가구에 세금이 과다하면 과세이연 제도를 도입한다든지 해서 부담을 줄이는 방안을 고민할 필요가 있다”고 언급했다. 과세이연제도는 정부가 재산세를 일정 기간 대신 납부해주고, 주택이 팔리거나 주택보유자 사망 시 세금을 납부하도록 하는 제도다.
하지만 대출과 세금 관련 사안은 국토부 차원을 넘어 범정부 차원의 결단이 필요한 문제여서 역시 실현 가능성에 의문이 제기된다. 다만 일각에선 문 대통령이 홍남기 경제부총리에게 "변 장관이 구상하는 주택 공급 방안에 신경 써달라"고 당부했기 때문에 변 장관이 추진력을 가질 수 있을 것이란 해석도 나온다.
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