공시가격이 뭐길래... 1주택자도 '세금 폭탄' 맞게 되나

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지난달 11일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 아파트 단지. 뉴시스

올해 공동주택 공시가격 급등으로 불붙은 논란이 여전히 뜨겁습니다. 4·7 보궐선거로 당선된 오세훈 서울시장도 공시가격 제도 개선의 필요성을 주장하고 있습니다. 물론 국토교통부는 난감한 기색입니다. 올해 공시가격이 전년 대비 평균 19.05% 상승했지만 이 중 아파트 시세 급등으로 인한 영향이 17%포인트에 달한다는 게 국토부 설명입니다.

공시가격 급등에 따른 직접적인 타격은 다주택자에게 돌아갑니다. 서울 강남의 초고가 아파트 1주택자도 사정은 크게 다르지 않습니다. 하지만 부동산 업계에서는 시간이 지나면 중저가 1주택자도 큰 세부담을 겪을 것으로 봅니다. 그 이유를 따져봤습니다.

공시가격은 무엇인가?

정부에서 매년 산정해 공시하는 부동산 가격입니다. 평소 시장에서 말하는 집값(실거래가)과는 다릅니다. 공시가격을 기준으로 재산세와 종합부동산세 등 보유세를 비롯해 건강보험료 등을 산정합니다. 공시가격이 오르면 부동산 세금도 오릅니다.

특히 공동주택 공시가격에 대한 관심이 높습니다. 공동주택은 아파트나 다세대주택, 연립주택입니다. 국토교통부에 따르면 올해 공시가격 산정 대상이 된 공동주택은 전국에 1,420만4,683가구입니다.

올해는 종합부동산세가 상승합니다. 3주택(조정대상지역은 2주택) 이상 보유자의 종부세율은 1.2~6.0%이며, 1주택자도 0.6~3.0%까지 적용됩니다. 모두 지난해보다 세율이 0.1%~2.0%포인트 올랐습니다.

올해는 뭐가 문제인가?

공시가격은 매년 나옵니다. 그러나 올해는 특히 소유주 반발이 심합니다. 그 발단은 지난해 11월 국토부가 발표한 '공시가격 현실화 로드맵'에 있습니다.

공시가격 현실화 로드맵은 실거래가와 공시가격 사이 격차를 줄이는 것입니다. 지난해 기준 공동주택 현실화율(실거래가 대비 공시가격)은 69.0%였는데, 이를 2030년까지 90%로 끌어올린다는 겁니다. 실거래가 9억 원 이상 공동주택은 올해부터 5~7년간 공시가격이 3%포인트씩 오릅니다.

문제는 9억원 이상인 아파트가 생각보다 많다는 점입니다. 한국부동산원에 따르면 올해 3월 서울 아파트 평균 가격은 9억711만2,000원이었습니다. 서울 모든 아파트를 가격 순으로 나열했을 때 중간에 위치한 아파트의 가격(중위가격) 또한 8억7,687만6,000원으로 전월 대비 213만8,000원 올랐습니다. 이런 추세면 늦어도 내년 상반기 중에는 서울 아파트 절반 이상이 9억 원을 넘어설 전망입니다.

올해 시도 공시가격별 공동주택 분포(단위:가구). 국토교통부 제공

1주택자는 문제없는 것 아닌가?

국토부는 대다수 공동주택 소유자가 이번 공시가격 급등과 큰 관계가 없다는 입장입니다. 특히 올해부터 공시가격 6억 원 이하인 1주택자 재산세율이 인하됩니다. 이에 따라 아파트 소유자 대다수가 지난해보다 되레 재산세가 줄어들 것으로 봅니다. 전국 공동주택의 92.1%(서울 70.6%)가 공시가격 6억 원 이하입니다. 물론 여기에는 아파트뿐만 아니라 연립주택과 다세대주택도 포함됩니다.

그러나 공시가격이 6억 원을 넘으면 고민이 깊어질 수밖에 없습니다. 우병탁 신한은행 부동산자문센터 부동산팀장의 보유세 모의 계산에 따르면, 올해 공시가격 8억7,800만 원인 서울 동작구 '상도더샵1차' 전용면적 84.99㎡ 1주택자(보유 기간 5년 미만, 60세 미만) 보유세는 218만1,740원입니다. 지난해보다 48만1,962원 오릅니다. 내년 이 아파트 공시가격이 9억 원을 넘으면 종부세도 내야 합니다.

정부 예상도 이와 별반 다르지 않습니다. 국토부에 따르면 올해 공시가격이 9억원인 아파트의 보유세는 작년(공시가격 6억9,000만 원) 대비 53만6,000원 오른 237만5,000원이 될 전망입니다.

저가 1주택자 세부담 높아지게 되나?

저가 주택 공시가격도 2년 뒤부터는 크게 오릅니다. 실거래가 9억 원 미만 주택은 2023년까지 현실화율 70%를 달성한 뒤, 2030년까지 3%포인트씩 올려 최종적으로 90%를 맞추는 게 국토부의 계획입니다. 작년 실거래가 9억원 미만 주택의 평균 현실화율은 68.1%였습니다.

종부세 대상은 아니라도 재산세 부담은 커질 수밖에 없습니다. 박지현 한국지방세연구원 연구위원이 지난해 12월 발표한 보고서에 따르면, 공시가격 3억 원 1주택자의 세부담은 2030년 기준으로 작년 대비 43.2% 급증합니다. 이는 실거래가가 10년간 그대로라는 상황을 가정한 것이라 실제 재산세 증가는 이보다 더 클 것으로 예상됩니다.

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강진구 기자 realnine@hankookilbo.com