<하>개발이익 주인은 누구인가
편집자주
성남 대장동 특혜개발 의혹으로 부동산 시행사업의 민낯이 드러났습니다. 한국일보는 합법과 불법을 줄타기하며 한탕 수익을 추구하는 시행사의 실태와 대안을 3회에 걸쳐 살펴봅니다.
지난달 15일 경기 성남시청에서 대장동 원주민들과 대화에 나섰던 심종진 화천대유자산관리 대표가 원주민들의 항의를 받으며 자리를 떠나고 있다. 공동취재사진
민간사업자의 과도한 개발이익을 막는 '대장동 방지법'이 잇따라 발의되고 있지만 시민사회와 전문가들은 "현실과 괴리된 성긴 입법"이라고 목소리를 높인다. 획일적인 이익률 제한은 개별 사업의 특성을 담아내지 못해 실효성이 떨어진다는 이유에서다. 애당초 민간이 벌어들이는 개발이익이 정확히 얼마인지조차 알려지지 않는 한계도 있다. 개발이익 환수 논의와 함께 원주민에 대한 보상 체계를 현실화해야 한다는 지적도 나온다.
'공공 환수' 취지 옳지만, 획일적 제한은 실효성 떨어지고 꼼수 우려도
3일 한국일보 취재를 종합하면 민간의 과도한 개발이익을 막는 입법 방향에 대해서는 대다수 전문가들이 공감을 표한다. 마강래 중앙대 도시계획·부동산학과 교수는 "대장동 논란은 도시개발사업에서 특정 계층에게 개발이익이 쏠리는 문제를 어떻게 설계할 것인지에 대한 논의의 물꼬를 텄다는 데 의미가 크다"고 평가했다. 박유석 대전과기대 금융부동산행정학과 교수는 "기존의 이익 환수 장치가 불충분한 사업에 대해서는 공공이 이익을 더 가져가는 방안을 고민하는 게 바람직하다"고 말했다.
하지만 모든 민간 도시개발사업의 이윤율을 10%나 6% 등 동일 비율로 제한하는 대책은 실효성이 떨어진다는 게 학계와 업계의 공통된 지적이다. 사업 규모와 조건, 시기에 따라 개발이익은 천양지차로 변할 수 있어서다. 이명훈 한양대 도시공학과 교수는 "같은 개발이라도 사업 환경이 다르기 때문에 동일한 이익 상한선을 씌워 놓으면 특히나 주택 공급 활성화가 필요한 현 시점에 민간 참여 동기를 꺾을 수 있다"고 짚었다.
민간사업자의 수익 구조가 투명하게 공개되지 않는 허점을 악용해 '비용 부풀리기' 등 이익 상한선을 무력화하는 꼼수가 생길 우려도 있다. 대장동 사업에서도 지난해 9월 성남시의회가 특수목적법인(SPC) '성남의뜰'에 추정이익 자료를 요구했으나 "공개 대상이 아니고 사업협약상 비밀유지 규정에 위반된다"는 이유로 공개를 거부당한 것으로 알려졌다. 민간사업자가 더 많은 이익을 가져가려고 사업비를 과다 계상하거나 지방자치단체가 개발 치적을 내세우기 위해 이익 규모를 주물러도 검증이 어려운 셈이다.
공공 환수 강화 전제는 개발이익의 투명한 공개...원주민 보상도 필요
시민사회와 전문가들은 공공의 이익 환수 장치 마련에 앞서 투명한 개발이익 공개가 전제돼야 한다고 지적한다. 김성달 경제정의실천시민연합 정책국장은 "대장동 개발도 성남시는 사업비가 1조5,000억 원이라고 주장하지만 어떤 근거인지 검증이 안 되고 있다"면서 "국민의 알권리와 주거 안정에 기여하기 위해서는 민간사업자의 영업비밀 보호보다 투명한 개발이익 공개가 우선"이라고 꼬집었다. 김진유 경기대 도시교통공학과 교수도 "민간시행자에 대한 회계감사가 제대로 이뤄지고, 그것이 투명하게 공개되는 안전장치가 있을 때 이익 상한선의 실효성이 보장될 것"이라고 말했다.
개발사업으로 생활기반을 상실하는 원주민을 위해 토지수용제도 개선을 요구하는 목소리도 적지 않다. 김예림 부동산 전문 변호사는 "시세를 기준으로 평가해 보상하는 미국, 영국 등 선진국과 달리 우리는 과거 낮은 단가로 수용하던 방식이 이어져 개인의 재산권을 과도하게 침해하고 있다"고 지적했다. 김일중 성균관대 경제학과 교수는 "공공 수용의 무분별한 남용은 부의 불균형과 '탈도덕화(demoralization)' 현상 등 사회적 부작용을 유발한다"며 "정당한 절차에 따른 정당한 보상이 이뤄지도록 전면적인 법제 개편이 필요하다"고 설명했다.
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