“이재명·윤석열 오락가락 부동산 감세...차기 정부서도 실패 우려”

[장인철의 관찰] 권대중 명지대 부동산학과 교수ㆍ한국부동산학회 회장

보정 위한 대선공약 인정해도 ‘표퓰리즘’은 안돼

정부의 부동산 세정이 지나치게 강경 일변도인 데다, 현실과 괴리된 부분이 많아 국민적 불만이 팽배한 상태다. 집값 폭등에 이은 ‘세금폭탄’이 또 하나의 파국적 부동산 실정(失政)으로 대두됐다. 그러자 여야 유력 대선주자인 이재명 후보와 윤석열 후보가 경쟁적으로 부동산 세제 완화 공약을 쏟아내고 있다.

하지만 두 후보 공약은 당장의 표심만을 겨냥한 중구난방 주장에 불과하다는 비판과 함께, 최소한의 정책 일관성조차 없이 일단 ‘미끼’를 던져놓고 보자는 식의 야바위 행태에 가깝다는 비판이 많다. 또 유력 대선후보들의 조령모개(朝令暮改)식 공약이 당장 부동산 시장에 악영향을 미쳐 정상적인 거래마저 끊기는 빙하기를 초래했다는 걱정도 만만찮다.

(사)한국부동산학회 회장인 권대중 명지대 부동산학과 교수는 부동산 세제와 관련해 극심한 혼란이 빚어지고 있는 현 상황을 누구보다 우려하는 사람 중 한 명이다. 권 교수는 “대통령 되겠다는 분들이 감언이설로 국민을 어르고 달래는 행태가 너무 지나치다”며 “이러다간 다음 정부에서도 부동산정책 실패가 되풀이되지 말란 법이 없다”며 정치권에 진지한 자제와 신뢰 회복을 촉구했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 한국일보 [논담] 인터뷰에서 "부동산 세제 공약과 관련한 대선 후보들의 오락가락 행태가 너무 지나치다"며 "보다 중장기적이고 일관성 있는 공약으로 국민의 선택을 바라는 자세가 절실하다"고 말했다. 배우한 기자

-여야 대선후보들이 문재인 정부 부동산정책 기조를 흔들 만한 공약을 경쟁적으로 내놓고 있다. 특히 세제 분야에서 여당 후보인 이재명 후보까지 결이 다른 공약을 내놓고 있는 건 현 정부 부동산정책은 세정에서도 그만큼 문제가 많다는 방증으로 볼 수 있다. 어떤 문제가 있었던 건가.

“세 가지로 요약해 말한다면, 첫째 다주택자를 투기꾼으로 몰아 양도세 중과세를 시행한 게 잘못이다. 2017년 ‘8ㆍ2 대책’ 당시 난 서울 25개 구 중에서 강남 4구 정도가 투기과열지구로 묶일 것으로 예측했는데, 정부는 25개 구 전체를 투기과열지구로 묶고, 11개 구가 투기지역으로 묶이면서 전부가 조정대상지역이 됐다. 이게 ‘세금폭탄’의 문을 연 셈이다. 둘째, 공시지가 현실화 정책을 너무 과속으로 추진한 거다. 집값 자체가 두 배 이상 폭등한 데다, 공시가 현실화까지 급격히 추진되다 보니, 납세자들의 부담이 너무 커졌다. 게다가 세금 부담을 낮춰주기 위해 공정시장가액비율이라는 걸 적용했는데, 이것도 매년 5%포인트씩 올라 내년엔 100%가 된다. 경제가 어렵고 코로나19로 국민생활이 더 힘들어진 상황에서 이렇게 세 가지 강경 조세정책에 종부세 부담까지 겹치도록 세정을 운용한 게 크게 잘못된 거다. 이게 투기꾼 잡고 시장안정을 꾀하자는 건지, 아니면 세금을 더 걷자는 건지 여전히 불분명할 정도다.”

문재인 정부 부동산 세정 강경 일변도 무리수
징벌적 보유세와 거래세 모두 국민에 큰 부담

-사실 종부세 부분도 불만이 많다.

“그것도 잘못됐다고 본다. 원래 2005년 노무현 정부 당시에 고가주택에 대한 부유세 성격으로 시작한 거다. 그 당시 1% 이내에서 물리겠다고 했던 거다. 그게 이명박 정부 때인 2008년도에 공제한도를 1가구 1주택은 9억 원, 다주택자는 6억 원으로 조정한 거다. 그런데 12년이 지난 지금, 문재인 정부 출범 때인 2017년 5월부터 지난 11월 말까지 서울의 아파트 평균 가격이 21개 구에서 100% 이상 올랐다. 요컨대 지난 5년간 집값은 두 배 넘게 폭등했는데, 종부세 적용대상은 9억 원에서 11억 원으로 2억 원 올리는 데 그쳤다. 서울 중위권 아파트 평균 가격이 12억 원이 넘었다는 걸 감안하면, 서울의 주택 소유자 절반 정도는 종부세 대상자가 된 셈이다. 종부세액이 많고 적은 건 나중 문제다. 애초의 부유세가 사실상 보통세로 전환됐다면 차라리 종부세를 없애고 재산세에 포함시켜서 재산세로 통합 관리하는 게 맞다. 그리고 재산세 누진제를 강화하되, 1주택자나 소득이 없는 노령층에겐 조세 이연제도를 한다든지, 지금 65세 이상에게 시행되는 여러 가지 혜택을 좀 더 강화해서 자기 집에 자기가 좀 더 편안하게 살 수 있게 해주는 게 올바른 정책이 아니겠나 싶다.”

-현 정부에서 무리한 부동산 세제가 한 세목도 아니고 세 개, 네 개씩 중첩해 강화돼 국민이 감당키 어려운 상황이 빚어진 원인이 어디에 있나. 무리한 세제의 중첩이 빚을 부작용을 전혀 예상치 못한 건 아닐 테고, 정부는 대체 무슨 생각이었다고 보는가.

“정부가 정치적 논리로 정책을 냈기 때문에 그렇다. 정부가 정치를 위한 정책을 내면 안 된다. 정책은 국가와 국민을 위한 것이어야 한다. 그런데 정치적 논리로 정책을 내고 있다. 게다가 부동산 세제에서 유기적 균형을 생각하고 조정할 컨트롤타워가 실종됐다고 본다. 청와대는 청와대대로 정치적 정책을 강행했고, 정부 부처는 그저 수동적으로 따라가는 타성이 빚어진 것이다.”

오락가락 상호모순 부동산세 공약에 시장 빙하기
후보별 중장기적 부동산 세정 공약 명확히 해야

-지금까지 나온 부동산 세제 관련 이재명 후보와 국민의힘 윤석열 후보의 공약을 비교할 때 유사점과 차이점은.

“우선 처음에 이재명 후보가 내놓은 건 세제 강화다. 1가구 1주택자들도 90%까지 재산세를 올리겠다고 얘기했고, 국토보유세 공약도 내놨었다. 이 외에도 다주택자 양도세 중과세 유예도 처음엔 하지 않겠다고 했다. 반면 윤석열 후보는 애초부터 양도세 중과세나 종부세, 특히 1가구 1주택은 폐지하고 나머지 부분은 재조정하겠다고 했다. 상반되는 정책이라고 할 수 있다.

그런데 묘한 건 최근 표심을 의식하면서 두 후보 간 부동산 세제 공약의 차별성이 약화하고 되레 세제완화 쪽으로 수렴되는 듯한 착각마저 일으키고 있다는 점이다. 일례로 이 후보가 당초 반대했던 다주택자 양도세 중과세를 1년간 유예하자고 치고 나왔다. 그러자 윤 후보는 한 술 더 떠 최소 2년간 유예하겠다고 선언했다. 공시가 문제도 비슷하다. 이 후보는, 그게 법적으로 가능한 얘긴지는 모르지만, 내년 재산세 등을 산정할 때 올해 공시가격을 적용하겠다고 나섰다. 즉각 윤 후보 측에서 내년 공시가격을 2020년 수준으로, 2년 전 수준으로 환원시키겠다고 더 나아간 얘기를 내놨다. 결국 후보들이 정치적 논리, 선거를 의식한 ‘표퓰리즘’에 휘둘리면서 정치적 소신이나 정책적 일관성을 포기한 채 이전투구처럼 부동산 세제 공약을 내고 있는 셈이다.

물론 정책기조로 볼 때 이 후보가 당선되면 일시적으로는 세제를 완화하겠지만 결국 다시 부동산 세제를 강화할 가능성이 크다. 그 경우, 규제에 의한 시장 안정화도 기대할 수 있을 것이다. 하지만 그런 식으론 오래 못 간다. 현 정부도 규제만 강화하다가 이 지경에 이른 것 아닌가. 반면 윤 후보가 당선되면 규제완화 차원에서 세제 완화도 기대되지만, 전반적 규제완화 기대심리 때문에 부동산시장이 다시 들썩일 우려가 크다.

두 후보의 헷갈리는 공약은 이미 시장에 부정적 영향을 미치고 있다. 최근 부동산 거래 실종은 시장 자체의 불확실성도 작용했지만, 정책 불확실성 때문에 시장의 작동이 멈춘 것이라는 분석이 많다. 유력 대선후보들이 선거운동을 하더라도 공약만큼은 진지하게 선정해 신뢰성 있게 제시해야 한다.”

-이재명 후보는 국토보유세 등 더 강력한 부동산 세제를 주장해왔다. 그런데 최근 다주택 양도세 중과세 유예 등 잇달아 부동산세 완화 공약을 쏟아내니 대체 어쩌겠다는 건지 혼란스럽다는 지적이 많다. 이 후보의 진심은 뭐라고 보는가.

“이재명 후보의 부동산 세제 정책기조는 기본적으로 불로소득 환수 및 재분배, 자산 빈부격차 해소, 공공역할 강화 등이라고 본다. 하지만 최근 다주택자 양도세 중과 유예부터 종부세와 취득세 완화 공약을 잇달아 내놓고 있어 후보 스스로 정책기조를 뒤죽박죽으로 만드는 것 아닌가 하는 생각이 들 정도다. 정책 보완이니 정책 유연성이니 하는 얘기를 하지만, 이 정도면 선을 넘는 것 아닌가 하는 걱정마저 든다. 무리한 세정을 일시적으로 보완하는 차원이라면, 혼란을 피하기 위해서라도 부동산 세정에 관한 장기적이고 일관된 공약을 분명히 내놓고 국민에게 평가받겠다는 자세가 절실하다. 이런 식이라면 설사 대통령에 당선해도 국민적 신뢰를 어떻게 구축할지 의구심을 갖지 않을 수 없다.”

-윤석열 후보의 공약은 현 정부 부동산정책을 애초부터 비판해 온 국민의힘과 시장주의 해법을 선호하는 윤 후보의 입장이 수렴된 결과라고 본다. 윤 후보의 부동산 세제 공약을 평가한다면.

“이 후보의 당의정 부동산 세제 공약 못지않게 윤 후보도 공약의 일관성을 유지하지 못하고 있다. 직접적인 부동산 세제는 아니지만 개발이익에 대한 규제의 경우, 민주당에서 개발이익을 10% 이내에서 제한하겠다고 하자, 윤 후보 측은 더 나아가 6% 이내 제한 공약을 내놨다. 그런데 6% 이내 개발이익을 보자고 주택개발에 나설 민간업자가 어디 있겠는가. 그러니 즉흥 공약이라는 소리를 듣는 거다. 다만 기조에 있어서 윤 후보의 부동산 세정은 이 후보와는 분명히 다르다. 아직 수긍이 될 만한 대안을 내지 못하고 있지만, 1가구 1주택자 종부세 폐지나, 양도세 조정 같은 공약은 분명히 중장기적 부동산 세제의 틀을 갖고 추진될 것으로 예상된다.”

권대중 교수는 장인철 논설위원과의 인터뷰에서 "현 정부의 부동산 세정이 취지와 방향에서 아예 잘못된 건 아니다"라며 "따라서 차기 정부는 현 정부 정책을 무조건 폐기할 게 아니라 유연하게 승계하는 방안을 찾아야 한다"고 조언했다. 배우한 기자

-현 정부 부동산 세정 중에서 징벌적 거래세는 다소 문제가 있다 치더라도, 다주택 과세 강화, 종부세, 공시가 현실화 등은 조세정의나 부동산 가수요 억제 차원에서 나름 정당성이 있었다는 평가도 적지 않다.

“경제정책도 그렇지만, 현 정부 부동산 세정 역시 취지나 방향이 완전히 잘못된 건 아니다. 현실을 외면한 배타적 일방성, 무리한 추진 속도, 전반적 균형감이나 조정능력 결여 등이 실패를 부른 것이다. 예컨대 다주택 과세 강화나 공시가 현실화, 합리적 수준의 종부세 등을 아예 반대할 사람은 많지 않을 것이다. 하지만 부동산 가격이 폭등한 상황에서 징벌적 거래세를 고집한 점이라든지 공시가 현실화를 급가속한 점 등이 문제였던 거다. 따라서 차기 정부는 누가 되든 현 정부 부동산 세제를 아예 부정할 게 아니라 현실적인 유연성을 발휘하는 자세가 요구된다.”

현 정부 부동산 세정 취지와 방향 모두 틀린 것 아냐
차기 정부도 계승할 건 하고 고칠 건 고치는 방안 필요

-정부는 다주택자 양도세 중과 유예나 종부세 재검토, 공시가 현실화 속도조절 등에 반대 입장을 고수하고 있다. 차기 정부에서 어떻게 바뀌든 그때까진 무리가 있어도 그냥 가겠다는 셈이다. 어떻게 평가하나.

“정부로서는 이제 와서 세정을 바꾸면 지금까지 해온 게 잘못됐다는 걸 시인하는 꼴이 될 것이다. 정부는 부동산정책에서 결과적 잘못을 시인하고 있지만, 방향을 아예 뜯어고칠 만큼 틀린 건 아니었다는 생각을 고수하는 것 같다. 정책 전환 신호가 나가면 시장이 대혼란에 빠질 것이라는 우려도 작용하고 있다. 하지만 여야 대선후보들이 기존 세정의 무리한 부분을 보완하겠다는 공약을 경쟁적으로 내놓자 시장에는 이미 다음 정부까지 버티면 되겠지, 하는 심리가 확산해 최소한의 주택 매매조차 이루어지지 않는 거래절벽 현상이 나타나고 있다. 이런 식이라면 시장은 다음 정부가 출범할 때까지 작동을 못 한다. 따라서 지금은 정책 일관성만 고집할 게 아니라, 이미 형성된 기대감에 부응할 과도적 세제완화 조치를 임기 내에라도 서둘러 시행함으로써 시장을 정상화할 필요가 있다.”

다주택 과세 강화, 공시가 현실화 필요는 인정
종부세 재검토하고, 취득ㆍ양도세는 완화 바람직
토지세 신설 문제도 차분한 사회적 논의가 필요

-공정과세, 주택투기 억제, 부동산 불로소득 환수라는 사회적 목표에 부합하면서도 실수요자에게 무리한 부담이 발생하지 않도록 장기적으로 부동산 세제가 나아가야 할 방향을 제안한다면.

“우선 시장 안정화를 위한 신뢰할 만한 공급책이 흔들림 없이 가동된다는 전제하에 말씀드리겠다. 첫째, 보유세 부문에서 현행 종부세는 재검토돼야 한다. 종부세는 원래 노무현 정부에서 상위 1%에 대한 부유세 성격으로 시작한 거다. 그게 지금 집값이 폭등해서 종부세 적용 대상을 11억 원으로 잡아도 서울에서 주택 보유자 절반 가까이가 종부세를 내야 하는 보통세로 전환된 상태가 됐다. 그렇다면 주택 가격에 따른 누진율을 강화하더라도 통상적 재산세로 통합되는 게 맞다. 둘째, 보유세를 강화하더라도 거래세는 완화하는 게 바람직하다. 취득세든 양도세든 원활한 거래가 활성화하도록 낮추는 게 좋다. 다주택자도 마찬가지다. 징벌적 양도세를 없애되, 보유세에서 다주택 누진세율을 강화하면 될 것 아닌가. 1주택자에 대한 혜택은 지금보다 더 확대해야 한다. 공시가 현실화는 최근 집값 폭등을 감안해 추진 속도를 좀 더 완만하게 재조정할 필요가 크다. 공시가를 올리고, 거기에 공정시장가액비율을 또 올리고 하다 보면 관련 조세 부담이 감당하기 어려울 정도로 커지는 점에 유의해야 한다.”

-부의 양극화에서 가장 중요한 축인 토지에 대한 과세 이슈가 이번 대선국면에서 대두됐다. 이재명 후보의 국토보유세가 논란을 빚었지만, 재산세에서 분리하든 안 하든 정치권에서 토지보유에 대한 누진과세 강화를 거론하는 목소리가 커진 것은 분명하다. 토지세 논의를 어떻게 보시나.

“당장 주택시장에 영향을 주는 변수는 아니라고 본다. 우선 체제의 원칙에 관한 문제이고, 양극화 해법 차원의 사회적 세제라고도 볼 수 있다. 이 후보는 당초 국토보유세를 얘기했다가 포기하는 듯하더니, 최근 토지이익배당금제라는 이름으로 가공해 다시 추진하겠다는 의지를 밝혔다. 나는 이 후보 식의 토지세와 세수 활용에는 동의하지 않는다. 하지만 지금 우리나라 민간 토지 보유 상황은 해방 후 토지개혁을 계기로 공정하게 나뉘었던 것과 비교해 양극화가 매우 심각해졌다. 극소수 땅부자들이 대토지를 소유하는 정도가 극단화하고 있다는 얘기다. 이 후보 외에도 김동연·심상정 후보 등도 토지세를 거론하고 있다. 따라서 보유한 토지자산만큼 누진과세를 기본으로 하는 토지세를 신설하는 내용의 논의는 충분히 합리적으로 보이며, 진지하게 다룰 필요가 있다고 생각한다.”

장인철 논설위원 icjang@hankookilbo.com