평생 살면서 연금까지 나오는 게 장점
사후정산 때 '비용>집값' 상환 요구 안해
연금 책정 기준 시가 9억→12억 원 상향
월수령액 144만→193만 원으로 50만원↑
편집자주
부동산 전문가가 자산관리도 전문가입니다. 복잡한 부동산 상식 쉽게 풀어 드립니다.
주택연금은 만 55세 이상인 사람이 사는 집을 담보로 맡기면 그 집에 살면서 평생 또는 일정 기간 연금을 받을 수 있도록 국가가 보증해주는 제도다. 사진은 지난 11일 서울 송파구 잠실 주공아파트 5단지와 그 뒤로 재건축한 아파트 단지 모습.(기사 내용과는 관련 없음) 뉴시스
다달이 통장에 꽂히는 연금은 가장 훌륭한 노후 대책 중 하나입니다. 다만 보편적인 개인연금이나 국민연금만으로는 안락한 노년을 보내기에 턱없이 부족하다는 게 고민거리입니다.
정부가 운영하는 '주택연금'은 이런 간극을 메울 대안으로 거론됩니다. 우리나라는 경제협력개발기구(OECD) 국가 중 노인빈곤율(38.9%·2020년 기준)이 가장 높은데, 정작 고령층이 보유한 자산의 80% 이상은 부동산에 묶여 있습니다. 원래 집에 그대로 살면서 연금까지 나온다면 주거 안정과 노후 수익 보장이라는 일석이조의 효과를 기대할 수 있습니다. 최근 5년간 매년 1만 가구 넘게 주택연금에 가입하는 것도 이런 배경 때문입니다.
그럼에도 여전히 60세 이상 자가가구의 주택연금 이용률은 2% 수준에 머물러 있습니다. 제도 도입 15년째지만 주택연금을 불신하는 이들이 아직도 많다는 뜻이겠죠. 반면 금융 전문가들은 잘 뜯어보면 정부 상품이란 점에서 활용 가치가 크다고 평가합니다.
연금이라 부르지만 실제로는 주택대출
27일 한국주택금융공사에 따르면 주택연금은 만 55세 이상인 사람이 지금 사는 집을 담보로 맡기면 그 집에 살면서 '평생 또는 일정 기간' 연금을 받을 수 있도록 국가가 보증해주는 제도입니다.
연금이라고 부르지만 엄밀히 따지면 은행에서 매월 '대출금'을 받는 것입니다. 금융 용어로는 '역모기지'라고 합니다. 쉽게 말해 시가 7억 원짜리 내 집을 담보로 은행에서 대출을 일으켜 '7억 원'에 이르는 대출금을 평생 나눠받는 것이죠. 주택금융공사가 보증을 서 중간에 연금이 끊길 일은 없습니다. 정부 상품의 가장 큰 장점입니다.
'은행에서 주택담보대출을 받는 것과 뭐가 다르냐'는 질문이 나올 수 있습니다. 결론은 연금 관점에서 보면 주택연금이 낫다는 겁니다. 주택담보대출을 받으면 7억 원이란 목돈은 들어와도 매달 대출 원리금(이자+원금)으로 400만 원가량을 은행에 갚아야 합니다. 평생 거주도 보장되지 않습니다.
주택연금 구조. 한국주택금융공사 홈페이지 캡처
주택 유동화 비용 싼 게 장점
주택연금도 대출 형태라 매달 연금을 받을 때마다 대출이자가 발생합니다. 다만 주택담보대출은 대출금 전체(7억 원)에 이자가 붙는데, 주택연금은 매달 받는 돈(월지급금)과 연 보증료(0.75%)의 합이 대출잔액이 됩니다.
주택연금에 가입된 7억 원(65세 기준)짜리 집의 경우 월 지급금은 179만 원, 보증료는 43만 원인데 이를 합친 222만 원에 이자가 붙는다는 얘기입니다. 참고로 주택금융공사는 정부 손실에 대한 보험 차원에서 가입자에게 최초 가입 때 집값의 1.5%, 연금수령 기간 동안에는 보증잔액의 연 0.75%를 보증료로 부과합니다.
대신 이 같은 이자와 보증료는 가입자가 매달 현금으로 내지 않고 사후에 정산합니다. 결국 부부가 죽기 전까지 기존 집에 살면서 순수 대출금만 받는 겁니다. 주택금융공사는 가입자 사후에 해당 집을 경매로 팔아 그간 지급한 연금과 누적된 대출이자 등 모든 비용을 정산하고, 남는 돈을 자녀에게 돌려줍니다.
반대로 비용이 집값을 웃돌아 손실이 나더라도 자녀에게 배상을 요구하지 않습니다. 이게 손실배상을 요구하는 민간 상품과 큰 차이입니다. 주택연금에 붙는 대출이자(이달 기준 연 2.55%)는 1금융권 주택담보대출 금리(연 4%)보다 싸고, 실수령한 금액에만 이자가 붙는 구조라 가입자로선 일반 대출 등에 견줘 주택 유동화 비용이 낮다는 게 장점입니다.
12억 원 집 맡기면 매달 통장에 193만 원 꽂힌다
가장 중요한 월 지급금은 얼마나 될까요. 기본적으로 집값이 비싸고, 가입자가 나이가 많을수록 높게 책정됩니다. 따라서 앞으로 집값이 떨어질 것으로 예상된다면 지금 가입하는 게 유리합니다.
다만 부부의 경우 나이 어린 사람을 기준으로 월 지급금을 책정합니다. 가령 남편이 60세, 부인이 55세라면 부인 나이인 55세가 기준이 됩니다. 남편 사망 시 연금은 부인에게 승계되고, 부인까지 사망하면 주택연금계약이 끝납니다.
사진은 23일 서울 남산에서 바라본 도심 아파트 모습. 뉴스1
현재 주택연금은 공시가 9억 원 이하 주택만 가입할 수 있습니다. 공시가 9억 원은 시가로 12억 원 상당입니다. 월 지급금 산정 때 주택가격 상한이 9억 원으로 고정돼 55세 기준 월 지급금은 144만 원이 최대였는데, 지난달부터 기준이 되는 주택가격 상한이 시가 12억 원으로 올라갔습니다. 앞으로는 월 지급금이 193만 원(기존 가입자 소급 적용은 안 됨)으로 50만 원 더 늘어납니다. 고가주택 보유자는 가입조건이 더 유리해진 셈이죠. 이는 12억 원을 연이율 2%인 예금통장(매달 166만 원)에 넣을 때보다 더 높은 금액입니다.
집값 기대감 낮은 지방 주택은 가입 고려할 만
이처럼 장점이 많지만 여전히 주택연금에 거부감이 든다는 이도 적지 않습니다. 집값이 더 오르면 손해보는 거 아니냐는 겁니다. 사후정산 뒤 남은 돈을 돌려주긴 해도 집을 팔면 더 큰 차익을 얻을 수도 있는 만큼 틀린 지적은 아닙니다.
이 경우 그간 받은 연금을 모두 갚고 계약을 해지해도 됩니다. 기존 집은 해지 후 3년 동안 재가입이 안 되지만, 새로 이사간 집으로 재가입할 수 있습니다. 물론 보증료를 새로 내긴 해야 하지만 차익이 훨씬 크다면 보증료는 문제될 게 없겠죠.
아파트 단지 옆으로 고층 빌딩들이 솟아 있는 서울 여의도. 연합뉴스
집값 상승 유인이 큰 도심권 고가 아파트보다 오히려 지방의 저가 아파트나 다가구주택은 주택연금으로 돌리는 게 유리할 수 있습니다. 매매가 잘 이뤄지지 않고 집값 상승에 대한 기대감이 작다면 차라리 현금으로 유동화시키는 게 낫다는 겁니다.
특히 다가구주택 보유자가 신탁형으로 주택연금에 가입하면 보증금 있는 월세를 받는 게 가능합니다. 연금과 월세를 동시에 얻을 수 있는 만큼 주택연금을 옵션으로 고려해볼 만합니다.
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