다주택자 양도세 중과 배제 조치로 절세 유리
인수받은 채무는 반드시 자녀가 상환해야
30일 대전시 서구 둔산동 아파트 단지 모습. 연합뉴스
부동산시장이 얼어붙자 최근 들어 증여가 늘고 있다. 4월 서울 아파트 증여는 812건으로 전월(525건)보다 54.7% 급증했다. 대출 규제로 아파트 거래가 급감하기 직전인 지난해 7월(1,286건) 이후 가장 많다. 다주택자는 보유세 과세 기준일인 6월 1일 전에 집을 처분하면 양도소득세와 종합부동산세를 동시에 아낄 수 있다. 이 때문에 4~5월 중 처분하려는 다주택자가 많았지만, 매수 수요가 급감한 탓에 거래는 안 되고 가격도 내려가자 증여로 눈을 돌리고 있는 것이다.
그러자 새 정부는 매물 감소에 따른 부동산시장 불안을 해소하고자 보유 기간이 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 지난달 10일부터 1년 이내에 팔 경우 한시적으로 중과세를 배제하기로 했다. 보유 기간에 따른 장기보유특별공제도 적용받을 수 있고 세율도 일반 세율을 적용받게 된다.
하지만 여전히 매매가 여의치 않은 만큼 양도세 중과 유예 기간 중 자녀에게 ‘부담부 증여’하는 게 절세 차원에서 유리할 수 있다. 부담부 증여는 주택을 증여할 때 소유권을 넘겨받는 사람(수증자)이 채무(전세보증금·대출금)도 같이 승계하는 것이다. 수증자는 채무를 제외한 증여 가격으로 증여세를 낼 수 있다. 채무는 부모가 증여한 게 되기 때문에 부모(증여자)가 양도세를 물게 된다.
시가 10억 원의 주택에 전세보증금이 5억 원 있고, 은행 대출금이 2억 원 있다고 예를 들어보자. 해당 주택을 자녀에게 부담부 증여하면 증여재산가액은 시가 10억 원에서 총부채 7억 원을 제외한 3억 원이 된다. 자녀(수증자)는 3억 원에 대해서만 증여세를 물고, 부모는 7억 원에 대해 양도세를 부담하게 된다는 뜻이다.
통상 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하면 양도세가 중과된다. 보유 기간에 따른 장기보유특별공제를 적용받을 수 없고, 세율도 기본세율(6~45%)에 2주택자의 경우 20%, 3주택 이상은 30%의 세율이 중과된다. 여기에 10% 지방소득세까지 합하면 양도세율이 최대 82.5%에 달한다. 하지만 이번 중과 유예 조치로 일반 세율(6~45%)이 적용되는 만큼 부담부 증여 시 세금을 아낄 수 있는 길이 열린 것이다.
그럼 여러 채의 주택 중에선 어떤 주택을 증여해야 할까. 재산을 증여할 땐 원칙적으로 보유 이익이 가장 많이 발생한 재산을 증여하는 게 절세에 가장 유리하다. 재산을 증여하면 증여자가 보유한 기간 동안 발생한 차익에 대해선 양도세가 과세되지 않기 때문이다. 하지만 부담부 증여는 좀 복잡하다. 자녀가 부담하는 증여세와 부모가 내야 하는 양도세를 각각 분석해야 하기 때문에 전문가와 상의가 필요하다.
부담부 증여를 할 경우 인수받은 채무는 자녀가 상환해야 한다는 점을 잊지 말아야 한다. 국세청이 자녀 등 수증자가 채무를 상환했는지를 살펴보기 때문에 자녀가 직접 상환해야 하고, 부모가 채무를 대신 갚아줄 경우엔 채무상환액에 대해 증여세가 추징되므로 주의해야 한다.
김완일 세무법인 가나 대표세무사(서울지방세무사회장)
도움말 주신 분 : 김완일 세무법인 가나 대표세무사(서울지방세무사회장)
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