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흥미로운 통계가 있다. 향후 주택보유가 필요한지에 대한 청년들의 응답이다. 요즘 청년들은 내일을 준비하기보다 현재를 즐기려는 YOLO(You only live once)로 묘사되기에 보유보다 임차를 희망할 것으로 예상할 수 있다. 그러나 결과는 반대이다. 청년 4명 중 3명은 주택을 보유해야 한다고 응답한다. 게다가 이 비율은 4년 사이 10%p 상승하였다. 청년주거정책에서 자가를 위한 주거사다리 구축이 핵심이어야 하는 이유이다.
그렇게 볼 때 지난 정부의 정책 방향은 적합하지 않았다. 임대주택 공급을 늘리고 전월세대출, 주거급여 등을 확대하는 것이 골자였기 때문이다. 주택가격 상승을 이유로 대출을 끼고 주택을 구입하는 것은 최대한 차단하였다. 규제지역의 담보대출비율(LTV)은 최대 50%로 묶었다. 자가의 주거사다리를 원하는 청년들의 기대에 대치될 뿐만 아니라, 주택가격이 높을수록 주택구입을 돕기 위해 100% LTV까지 적용하는 국외 사례에서도 이해하기 어려운 부분이다. 무엇보다 주택가격의 50%만큼을 구입 밑천으로 확보한 현금부자 청년들만 자가에 도달하는 결과를 만들었다.
지난달 발표된 새 정부의 청년주거정책에서는 이 문제들을 해결하려는 노력이 엿보인다. 청년 대상 분양주택을 지난 정부보다 3배 이상 늘렸다. 특히 청년들이 선호하는 서울의 분양물량은 5,000호에서 6만 호까지 늘렸다. 무엇보다 반가운 내용은 분양가 할인, 지분 공유, LTV 80%를 동시에 적용, 자가소유의 문턱을 크게 낮추었다는 점이다. '나눔형'으로 6억 원 주택 구입을 가정할 때 초기에 필요한 목돈은 14%에 불과하며, 연평균 이자는 기존 대비 30% 수준으로 줄어든다. 하락세로 전환된 주택시장에서 문턱이 낮아진 공공분양물량의 확대는 청년들이 자가 사다리에 올라탈 유용한 기회가 될 것이다.
각론의 보완은 필요해 보인다. 모기지 고정금리는 1.9~3.0% 범위로 제시하였는데, 청년 지원의 목적임을 감안, 최소 수준으로 고정할 필요가 있다. 저소득 생애최초 주택구입가구에 대해 0% 이자율을 적용하는 프랑스 PTZ를 참고할 만하다. 모기지 최대액도 5억 원으로 고정되어 있는데, 일부 지역에서는 큰 제약이 될 수 있다. 지역중위가격에 연동하여 유연하게 설정하여야 한다. DSR 기준을 아예 적용하지 않는 것은 대출 부실 위험을 키울 수 있다. 향후 소득증가 가능성을 고려하는 대안적 방식으로라도 DSR는 반드시 고려하여야 한다. 외곽 택지가 아니라 도심내 양호한 입지에 공급하려면, 그 입지를 발굴하고 만들어가기 위해 지역 도시계획을 유기적으로 활용하여야 한다. 이 점에서 해당 지방정부와의 활발한 협의가 선행되어야 할 것이다.
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