국토부 미분양 매입 후 임대 검토 착수
대상은 준공 후 미분양 7,000가구
방 2, 3개 지방 아파트가 80%
"매입 대상으로 적절한지 의문"
8일 서울 여의도 63스퀘어 전망대에서 바라본 아파트 단지. 연합뉴스
정부가 미분양 아파트를 사들여 임대주택으로 활용하는 방안을 검토하기 시작했다. 윤석열 대통령이 연초 업무보고에서 "공공기관이 미분양을 매입해 취약계층에 다시 임대하는 방안을 깊이 있게 검토해 달라"고 주문했기 때문이다. 하지만 정부 내부에서도 "현실성이 떨어진다"는 반응이 나온다.
위험 수위 다다른 미분양
3일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 도심의 아파트 단지 모습. 뉴스1
16일 한국일보 취재를 종합하면, 국토교통부는 현재 미분양 아파트를 한국토지주택공사(LH) 같은 공공기관을 통해 사들여 공공임대로 활용하는 방안을 검토 중이다. 정부는 미분양 위험 수위를 6만 가구로 잡고 있다. 지난해 11월 말 기준 미분양 주택은 5만8,027가구로 이달 말 공개될 통계에선 6만 가구를 넘어설 게 확실시된다.
결국 대통령의 제안은 빈집을 그대로 방치하지 말고 공공이 사들여 임대주택으로 활용하면 건설사와 주거 취약층 모두에 좋지 않겠느냐는 취지다.
전체 미분양 중 준공 후 미분양 12%
준공 후 미분양 현황. 그래픽=신동준 기자
일견 타당해 보이지만, 속을 들여다보면 꼭 그렇지만도 않다. 현재 미분양 아파트 5만8,027가구 중 5만1,016가구는 1·2순위 청약에서 미달돼 입주자를 다 못 채운 경우다. 완공까지 1~3년 남은 일반 미분양은 당장 계약률을 높이는 게 관건이라, 임대주택 활용 카드는 업계 요구 사항과도 거리가 멀다. 더구나 정부는 최근 미분양에 따른 건설사 자금난을 풀어주기 위해 사상 처음으로 5조 원 규모의 미분양 대출보증 상품을 내놔 급한 불도 껐다.
나머지 7,011가구(12%)가 시장에서 악성으로 꼽히는 준공 후 미분양이다. 완공됐지만 빈집으로 남은 아파트라 대통령 제안에 부합한다. 다만 최근 급증 추세인 일반 미분양과 달리 준공 후 미분양은 1년 내내 7,000가구 수준을 유지하고 있다. 과거 준공 후 미분양이 정점을 찍었던 2009년(5만2,000가구)과 비교하면 현저히 낮다. 정부 지원보다 건설사 자구책 마련이 먼저라는 지적이 나오는 이유다.
방 2, 3개 지방 아파트가 80%
매입임대 사업은 이미 존재한다. LH가 청년·신혼부부·다자녀 유형에 따라 전용면적 16~85㎡ 이하(방 1~3개) 주택(빌라·아파트·오피스텔 등)을 사들여 임대주택으로 공급하는 방식이다. 미분양 아파트는 원칙적으로 매입 대상이 아니지만 조정대상지역은 예외다. 지난해까지 전국 대도시 대부분이 조정대상지역으로 묶여 있었던 점을 감안하면, LH가 얼마든 미분양 아파트를 살 수 있었다는 얘기다.
그런데도 미분양 아파트 매입 실적은 극히 미미하다는 게 LH의 설명이다. 미분양은 신축 아파트라 할인 분양해도 단가가 높아 예산을 감안할 때 초소형 아파트 외에 살 수 있는 물건이 없다는 것이다.
현재 준공 후 미분양은 전용 40~85㎡(방 2, 3개)가 5,761가구로 전체의 82%를 차지하고 지역별로는 부산·경남·경북 등 지방(5,959가구·84%)에 집중돼 있다. 올해 정부는 주택도시기금 6조 원을 활용해 매입임대주택 3만5,000가구를 공급할 계획이다. 대통령 제안대로 이 예산을 준공 후 미분양 매입용으로 돌린다고 가정하면, 결국 지방의 방 2, 3개짜리 아파트를 집중적으로 사야 한다. 그런데 지방은 미입주 임대주택도 상당해 "임대주택용으로 적절하지 않다"는 지적이 나온다.
국토부 관계자는 "예산과 다양한 임대 수요 계층을 고려하면 빌라가 매입임대로 가장 적당하다"며 "여러 방안을 검토 중이며 확정된 건 없다"고 했다. 이런 전후 사정을 고려할 때 미분양 매입정책이 당장 시행되긴 쉽지 않을 거라는 게 업계의 전망이다.
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