애물단지 된 생활형숙박시설
강제이행금, 시세 10% 부과
분양가보다 낮은 매물 속출
"지자체, 국토부 책임 미뤄"
서울 강서구 마곡동 롯데캐슬 르웨스트 조감도. 롯데건설 제공
부동산 호황기인 2017년 청약 당첨이 어려워 생활형숙박시설에 들어왔는데, 10월부터 수천만 원 넘는 강제이행금을 내게 생겼어요. 1년 넘게 밤에 잠을 못 자요."
경기 남양주시 별내역 아이파크스위트 입주자 장모씨
생활형숙박시설(생숙) 분양자들의 발등에 불이 떨어졌다. 주택이 아닌 생숙은 한때 아파트 대체재로 각광받았지만, 이곳에 사는 수분양자들은 6개월 뒤 수천만 원의 강제이행금을 물게 생겼다. 분양가보다 낮은 '마이너스피(마피)' 매물도 속출하고 있다.
13일 국토교통부에 따르면, 생숙은 10월 14일부터 거주용으로 사용하는 게 금지된다. 2년 유예기간이 끝나 주거용 오피스텔로 용도 변경을 하지 않고 살면 불법으로 간주돼 시가표준액의 10%를 이행강제금으로 내야 한다. 연 2회 부과 가능하고 횟수 제한도 따로 없다.
생숙은 호텔과 오피스텔의 중간 형태로 주택법을 적용받지 않아 '규제 틈새시장'으로 주목받았다. 청약통장도 필요 없는 데다 주택 수 산정에도 포함되지 않고, 각종 대출 규제에서 제외돼 수백 대 1의 경쟁률을 기록했다.
전국 생활형숙박시설 현황. 그래픽=신동준 기자
투자 수요가 몰리자 2021년 정부가 생숙의 주거용 사용을 막으면서 문제가 불거졌다. 국토부는 생숙을 주거용 오피스텔로 바꿀 수 있게 허용해 줬지만 정작 변경은 쉽지 않다. 오피스텔 기준에 맞추려면 주차장을 더 늘려 새로 지어야 하는 데다, 1.8m 이상 돼야 하는 복도폭이 더 좁은 경우도 있다. 결국 건물을 다시 지어야 하는 셈이다. 지구단위계획도 걸림돌이다. 원래 주택이 아니었던 생숙은 상업지역에도 지을 수 있지만, 오피스텔은 불가해 계획 자체를 바꿔야 한다.
홍기원 더불어민주당 의원이 국토부로부터 받은 자료에 따르면, 생숙이 오피스텔로 용도 변경된 건 2월 기준 42개 동, 1,033가구뿐이다. 지난해 전국에 있는 생숙은 건축물대장 기준 8만6,920가구로 전체의 약 1%만 용도가 바뀐 것이다. 생숙은 2018년 3만여 가구에서 5년간 두 배 넘게 늘었지만, 깐깐한 법에 막혀 오피스텔로 바꾸기가 바늘구멍으로 들어가는 것에 비유된다.
오피스텔 용도변경 건수. 그래픽=신동준 기자
결국 분양가보다 낮은 마피 매물도 쌓이고 있다. 청약 경쟁률 657대 1을 기록했던 서울 강서구 '롯데캐슬 르웨스트'는 전용면적 74㎡가 현재 12억3,480만 원에 나와 있다. 13억7,200만 원이었던 최초 분양가보다 1억 원 넘게 낮다. 경남 창원시 '힐스테이트 창원 센트럴'은 102㎡가 분양가보다 5,000만 원 낮게 나왔다.
국토부는 유예기간 추가 연장 계획을 검토하지 않는 상황이다. 주차장 기준 등을 정하는 지방자치단체(지자체)는 특혜 시비를 우려해 손을 놓고 있다. 전국레지던스연합회 관계자는 "국토부와 지자체가 해결 책임을 서로 미루고 있다"며 "입주민들이 계속 살 수 있도록 지구단위계획을 변경해주는 등 대책을 마련해달라"고 요구했다.
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