편집자주
인생 황금기라는 40~50대 중년. 성취도 크지만, 한국의 중년은 격변에 휩쓸려 유달리 힘들다. 이 시대 중년의 고민을 진단하고 삶의 질을 높이는 해법들을 전문가 연재 기고로 모색한다.
경제 : <4> 40~50대 부동산 투자전략
은퇴 후 적정 생활비는 얼마
100세 시대 대비하는 투자 전략
기간별 투자 전략 수립이 중요
투자 지역·전문가 네트워크 활용도
금융위기 이후에는 3저(저성장, 저물가, 저금리) 현상으로 세계 경제가 휘청거렸고, 최근 글로벌 위기상황에서는 3고(고물가, 고금리, 고환율) 현상이 심화하고 있다. 이렇게 예측이 어려운 시대에 부동산 투자전략은 없을까? 특히 중년층은 부동산 투자를 통해 ‘100세 시대’의 노후를 대비하려고 하지만 현실적으로 고민이 깊다.
부동산 투자의 성공 여부는 투자 금액의 많고 적음보다는 △정확한 목표 설정 △구체적 투자 방안 마련이 더 중요하다. 투자자의 자산 중 △부동산에 투자할 비율 △활용 가능한 금액 △본인의 나이 △현재 현금 흐름 △미래 현금 필요액 등을 고려하여 다음과 같은 전략들을 수립해 보자.
부동산 가격 상승 3단계
첫째, 단ㆍ중ㆍ장기 전략으로 구분해 접근해야 한다. 단기 전략은 경매ㆍ공매 등을 통해 시가보다 낮은 가격에 매수한 뒤 1~2년 정도 보유했다가 시세대로 매도하는 방법이다. 중기 전략은 3~5년 정도 기간을 설정하고, 이슈가 있는 지역이나 상품에 투자하는 방법이다. 재개발ㆍ재건축 지역의 빌라, 개발 계획이 발표되는 지역의 토지, 도로ㆍ전철ㆍGTXㆍ공항ㆍ항만 등 교통 환경이 개선되는 지역의 토지 등에 투자한다. 장기 전략은 10년 이상 장기적 측면에서 개발, 혹은 도시화 가능성이 있는 지역의 토지에 투자하는 방법이다.
둘째, 투자 지역을 분석하자. 부동산은 ‘위치의 고정성’이란 특성이 있다. 이 때문에 부동산 가치는 지역별로 큰 차이가 있다. 투자 지역을 선정할 때는 지역 동향을 반드시 고려해야 한다. 이때 가장 중요한 변수는 인구 동향과 지역 경제 상황이다. 경제 활성화 지역은 일자리 창출로 인해 인구가 유입되고, 부동산 시장도 활성화될 가능성이 높다.
셋째, 본인의 투자 성향을 파악해야 한다. 크게 △위험 감수 성향이 높은 사람과 △안정 희구(希求) 성향이 높은 사람으로 구분된다. 전자는 위험을 기꺼이 감수하고서라도 고수익을 추구하는 투자자다. 예상 수익률이 높다고 판단되면 환금성이 부족한 부동산도 대출을 받아서라도 매수하는 등 ‘도전성’이 강하다. 후자는 투자한 원금에 대한 손실을 최대한 방지하고자 하는 성향이다. 기대 수익률이 낮더라도 원금 손실이 거의 없는 안전한 부동산에 투자하고자 한다. 일반적으로 나이가 많을수록 위험을 회피하고 안전한 자산을 선호하는 경향을 보인다. 직업적으로는 현금 흐름이 좋은 직업을 가지고 있는 사람이 그렇지 않은 투자자보다 위험 선호도가 높은 편이다.
연도별 지가변동률
넷째, 투자 목표를 명확하게 설정해야 한다. 매매 차익을 추구하려는지, 월 수익을 추구하려는지 구분해야 한다. 전자는 단순히 부동산을 매수하여 일정 기간이 지나면 적정시점에 매도해 매매 차익을 취하는 방법이다. 개발 가능성이 있는 토지ㆍ임야, 혹은 많은 시간이 필요한 재개발ㆍ재건축 지역 등에 투자 한다. 후자는 수익형 부동산에 투자하는 유형이다. 수익형 부동산에는 주거용인 빌라, 다세대, 다가구, 원룸, 소형 아파트 등이 있고, 상업용인 아파트 상가, 구분상가(區分商家ㆍ층이나 호 등 일정 규모로 구분 등기할 수 있는 상가), 오피스텔, 오피스, 꼬마 빌딩, 지식산업센터 등이 있다.
예를 들어 내 집을 보유 중인 김초보(45)씨가 현금 3억원으로 부동산 투자를 한다고 가정하자.
본인이 매매 차익을 추구하는 유형이면, 재개발 예정지의 빌라나 재건축 예정 아파트에 갭 투자하는 방법이 있다. 2~3억 정도의 전세를 안고 매수하면 6억 내외의 물건을 매수할 수 있다. 이렇게 5~10년 정도 기다리면 가격 상승 혹은 재건축을 통해 새 아파트를 마련할 수 있다. 물론 입지, 대지 면적, 사업 추진 속도 등을 면밀히 따져야 한다.
하지만 월 수익을 추구하는 유형이라면 오피스텔을 매수하는 방법이 있다. 모 지역의 오피스텔은 역세권이면서도 1.2억~1.5억정도다. 2채를 매수해 임대사업자 등록을 하고 운영하면 각각 월 55만~60만원 정도의 월세를 받을 수 있다. 가격 상승은 기대하기 어렵지만 고정적인 월세를 받아 안정적인 현금 흐름을 가져갈 수 있다.
다양한 전략을 수립했더라도 부동산에 대한 이해 정도, 투자 경험 등을 고려해야 한다. 요즘엔 시장 환경이 급변하는 데다 부동산 정책도 너무 다양해 투자자가 직접 부동산 정보를 분석하고 투자 결정을 내리기는 쉽지 않다. 이럴 땐 부동산 전문가들과 네트워크를 구축하여 활용하는 방법도 있다. 물론, 투자자 본인도 국내외 경제 및 부동산 정책, 국토개발 계획, 조세 정책 등 관련 지식을 습득해야 한다.
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