깡통주택부터 계약서 위조까지
현장서 마주치는 5대 사기 유형
HUG가 대비법 깨알같이 알려드려요
편집자주
'내 돈으로 내 가족과 내가 잘 산다!' 금융·부동산부터 절약·절세까지... 복잡한 경제 쏙쏙 풀어드립니다.
전세 계약 기간이 끝나고도 보증금을 돌려받지 못하는 임차인이 늘고 있습니다. 고의로 돌려주지 않는 ‘전세사기’까지 판치니 세입자는 불안합니다. 사회 초년생 등 정보 취약계층은 기초적 부동산 지식이 없어서 면전에서 사기를 당하기도 합니다. ‘전세피해지원센터’를 운영하는 주택도시보증공사(HUG)로부터 전세사기 수법과 예방책을 들어봤습니다.
대전 전세사기 피해자 대책위원회 구성원들이 이달 1일 오전 대전시청 앞에서 기자회견을 열고 새마을 금고가 허술한 관리와 무분별한 대출로 피해자를 양산한다고 주장하고 있다.
전세사기가 뭘까?
법적 사회적 정의가 명확하지는 않지만 일반적으로 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큰 경우를 말합니다. 임대인이 고의로 보증금을 떼먹고 잠적하는 사례처럼 명백하게 ‘사기죄’를 적용할 수 있는 상황뿐 아니라 임대인이 자신에게 변제 능력이 없는 사실을 알면서도 이를 숨기는 것도 전세사기로 불린다는 얘기입니다. 피해자들의 고통이 사회적으로 큰 문제가 되면서 사회와 정부가 전세사기로 인정하는 사건 범위도 그만큼 넓어졌습니다.
대표 유형1: 깡통주택 사기
이제 HUG가 접수한 다양한 전세사기 중 대표 유형 5가지를 살펴보겠습니다. 깡통주택을 활용한 전세사기가 첫 유형입니다. 깡통주택이란 경매로 넘어갔을 때 세입자가 보증금을 통째로 떼일 가능성이 높은 집을 말합니다. 세입자 보증금과 임대인 대출금의 총합이 주택 매매가와 맞먹거나 그보다 높은 집이죠. 일반적으로 총합이 집값의 80%가 넘으면 깡통주택으로 봅니다.
깡통주택은 임대인이 보증금과 대출금으로, 즉 사실상 ‘남의 돈’으로 집을 사들였기에 위험합니다. 임대인이 은행 빚을 갚지 못해 주택이 강제로 경매에 넘어갈 경우, 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높지요. 주변 집값이나 전셋값이 하락할 때도 임대인이 보증금을 돌려주기가 어려울 수 있습니다.
깡통주택 전세사기를 당하지 않으려면 무엇보다 대법원 인터넷등기소 홈페이지에서 등기부등본을 발급받고 잘 살펴봐야 합니다. 집의 소유자나 면적은 물론이고 해당 주택을 담보로 잡은 ‘빚’이 있는지까지 담은 문서이기 때문이죠.
등기부등본은 표제부와 갑구, 을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항)로 구성돼 있는데 바로 을구에서 빚을 확인합니다. 을구에 뭔가 적혀있다면 그 집에 빚이 걸렸다는 뜻입니다. 이 상태에서 임대차 계약을 한다면 통상 임차인이 보증금을 받는 순서가 앞선 빚들의 뒤로 밀리게 됩니다.
근저당권자(금융기관이나 개인)와 채권최고액(근저당권자가 임대인에게 받아낼 최대 금액)을 확인해야 합니다. 채권최고액과 보증금 총합이 집값의 몇 %인지를 꼭 점검하세요. 이때 집값 확인은 국토교통부의 ‘실거래가 공개시스템’ 등 부동산 시세를 이용하면 편리합니다. 특히 집에 ‘임차권’이 설정됐다면 전 세입자가 보증금을 돌려받지 못했다는 뜻입니다.
박구원 기자
박구원 기자
유형2: 임대인 사칭
사기꾼이 임대인 명의를 도용해 임차인과 전세 계약을 하기도 합니다. 사기꾼이 임대인의 개인정보를 알아내 건물주로 행세하거나 임대인의 위임장이나 증명서류를 위조해 대리인처럼 행동하는 경우죠.
이번에도 등기부등본을 꼭 확인해야합니다. 등기부등본 갑구(소유권과 관련된 사항)에서 집주인을 확인할 수 있습니다. 갑구 표 가장 아래에 적힌 소유자가 임차인과 계약할 수 있는 집주인입니다. 임대인이 제시한 신분증과 꼭 비교하세요. 이때 등기부등본을 비롯해 모든 공적 서류는 가능한 임차인 본인이 직접 발급받아야 합니다. 그래야 위조 서류에 당하는 일을 피할 수 있습니다.
임대인 대리인과 계약하는 경우도 있죠. 이때는 반드시 대리인으로부터 임대인의 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서를 받아서 대조해야 합니다. 임대인과 전화를 통해 계약 내용을 한 번 더 확인하면 좋습니다. 가장 중요한 것은 보증금은 반드시 임대인 이름으로 된 계좌에 입금해야 한다는 겁니다. 혹여 대리인 계좌로 입금해야 할 일이 생긴다면 반드시 계약 특약 사항에 ‘임대인 요청에 따라서 대리인 통장에 입금했다’는 내용을 포함시켜야 하죠.
유형3: 신탁사 동의 없는 계약
임대인이 신탁회사에 주택 관리를 위탁하고는 신탁회사 동의를 받지 않고 임차인과 직접 전세를 계약하는 전세사기도 있습니다. 부동산을 신탁할 경우, 소유권은 위탁자(임대인)가 아니라 수탁자(신탁회사)에 있기에 이런 경우 전세 계약 자체가 성립하지 않습니다. 임대인이 보증금을 받아갔는데도 임차인이 신탁회사로부터 퇴거 명령을 당하는 수도 있죠. 임대인은 반드시 신탁회사 동의를 받고 임차인과 계약해야 합니다. 아니면 임차인이 애초에 신탁회사와 계약하는 방법도 있습니다. 복잡하죠? HUG는 신탁된 집을 임차할 경우, 증명 서류가 모두 구비됐다고 해도 전문가 도움을 받기를 추천합니다. 다른 집을 구해도 좋고요.
박구원 기자
유형4: 전·월세 이중 계약
공인중개사가 처음부터 사기를 치려고 작정하고 전·월세 계약을 이중으로 하는 경우도 있습니다. 임대인은 월세 계약을 의뢰했는데 공인중개사가 멋대로 임차인과 전세 계약을 체결하는 식이죠. 공인중개사는 보증금 차액을 챙기고 잠적합니다.
임대인과 직접 계약하지 않을 경우, 임대인과 통화해 계약 내용을 확인하라는 이유가 바로 이 때문입니다. 이번에도 보증금은 반드시 임대인에게 송금해야 합니다. 공인중개사에게 부동산공제증서를 받는 것도 잊지 마세요. 공인중개사 과실로 손해가 발생했을 때 이를 배상한다고 보장하는 문서입니다.
임대인이 한 집에 두 개의 임대차 계약을 하고 보증금을 챙겨 잠적하는 경우도 있습니다. 이미 임차인이 있는 집에 새로운 임차인을 들이는 것이죠. HUG는 이런 사기는 주로 임대인이 보증금 반환할 여력이 적은 깡통주택에서 발생한다고 합니다. 기존 임차인이 실제로 이사 날 이사하는지 확인하고 보증금 잔금을 지급하면 이런 사기를 피할 수 있습니다. 또 기존 세입자에게 보증금을 직접 입금해야 할 경우 그 사실을 계약서에 특약 사항으로 기재해야 합니다.
김대훈 기자
유형5: 계약일 이후 대출
마지막으로 임대인과 임차인이 계약한 이후에 임대인이 집을 담보로 대출을 받고 근저당권을 설정하는 경우가 있습니다. 임차인이 등기부등본을 계약 직전에 확인하더라도 막기 어려운 사기입니다.
어떻게 이런 사기가 벌어지는지 알려면 ‘대항력’ 개념부터 이해해야 합니다. 임차인이 법적 권리를 주장할 수 있는 권리가 대항력입니다. 대항력은 임차인이 실제로 전셋집으로 이사한 이후, 주민센터 등에 거주지를 옮겼다는 사실을 알리는 ‘전입신고’를 마쳐야 발생합니다. 여기에 주민센터 등에서 계약한 날짜를 공적으로 확인해 주는 확정일자를 계약서에 받으면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 이후로는 임대인이 집을 담보로 새로운 빚을 내고, 집이 경매에 넘어가더라도 임차인이 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
문제는 전입신고 효력이 신고일 자정(다음 날 0시)부터 발생한다는 겁니다. 임차인은 대개 계약일이 아니라 잔금을 치른 날에 이사를 하죠. 이사하고 전입신고까지 마쳐도 당일 자정까지는 임대인이 전셋집을 담보로 대출을 일으켜 근저당권을 설정할 수 있다는 것이 현행법의 허점입니다. 이렇게 설정된 근저당권은 당일부터 효력을 발휘하거든요. 전입신고 당일 집주인이 바뀌고 새로운 집주인이 주택담보대출을 받은 경우도 있답니다.
그러니 잔금을 치르기 전에도 등기부등본을 확인하세요. 혹여 임대인이 바뀌었다면 ‘신청 사건 처리 중’으로 표시됩니다. 잔금을 치르면 안 되겠죠. 이사하고 2, 3일 뒤에도 등기부등본을 살펴보면 좋습니다. 계약서에 ‘잔금 지급일이 경과하기 전에 근저당권 등의 권리 설정을 하면 임대차 계약을 무효로 하고 지급한 전세보증금을 반환한다’는 특약을 넣어도 좋습니다.
전세보증금반환보증 가입하세요
전세사기뿐 아니라 임차인이 보증금을 잃는 경우는 여기에 다 담을 수 없을 정도로 다양합니다. 하나만 더 짚고 넘어가면 ‘다가구 주택’에 전셋집을 얻을 경우 반드시 임대인과 공인중개사를 통해 먼저 세 들어 사는 임차인들의 보증금 규모를 파악해야 합니다. 다가구 주택은 주택 하나에 여러 가구가 사는 주거 형식입니다. 문제가 생기면 주택이 통째로 경매에 넘어가고, 선순위 임차인부터 보증금을 돌려받습니다.
무엇보다 HUG가 제공하는 전세보증금반환보증에 가입하는 것이 좋은 예방책입니다. 이 상품은 전세계약이 종료된 이후 임대인이 보증금을 반환하지 않거나, 전셋집이 경매에 넘어갔을 때, HUG가 임대인을 대신해 임차인에게 보증금을 지급합니다. 가입 자격은 HUG 홈페이지에서 확인할 수 있습니다. 목돈을 지키는 최소한의 안전판인 셈이죠.
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