'집값 2차 조정기 오나'... 반등하던 서울 아파트 상승세 꺾였다

서울 수억 낮춘 하락 거래 잇따라
실거래가지수도 9개월 만에 꺾여
"실거래가 드라마틱한 하락" 전망

14일 서울 남산에서 바라본 아파트 단지. 뉴스1

최근 서울 서초구 방배현대홈타운1차 전용면적 59㎡가 13억1,000만 원에 팔렸다. 14억 후반대~15억 원에 거래됐는데, 이달 들어 2억 원 가까이 떨어진 것이다. 지난해 8월 최고가(18억 원)와 비교하면 5억 원 가까이 내렸다.

송파구 잠실동의 대단지 아파트 헬리오시에선 몸값을 16억 원(전용 59㎡ 기준)에 맞춘 매물이 속속 나오고 있다. 지난달 실거래 가격(17억4,000만 원)보다 1억 원 가까이 낮췄다. 인근 중개업소 관계자는 "갑자기 시장이 얼어붙자 집주인들이 호가를 낮추고 있다"고 했다. 서대문구 홍은동 현대아파트 전용 59㎡(10층)는 최근 시세보다 2억 원가량 낮은 4억3,000만 원에 팔려(중개거래) 시장에서 놀랍다는 반응이 나왔다.

전국 집값의 바로미터로 꼽히는 서울 아파트시장이 빠르게 식고 있다. 정부의 대대적인 규제 완화 속에 집값이 가파르게 뛴 만큼 조정이 불가피하다고 보는 전문가가 적지 않다.

주요 주택시장 지표가 이런 시장 분위기를 뒷받침한다. 서울 아파트 실거래가지수(한국부동산원·기준점 100)는 2021년 10월(188.9) 최고점을 찍은 뒤 횡보를 거듭하다 지난해 6월(180.8)부터 지난해 12월(142.3)까지 1차 조정을 거쳤다. 이어 규제 완화 정책에 힘입어 올해 1월부터 상승으로 방향을 틀어 9월까지 올랐다. 이 덕분에 올해 지수는 13% 뛰어 1차 조정기(-27%) 하락분의 절반 가까이를 만회했다.

그래픽=김문중 기자

하지만 10월 들어 분위기가 역전됐다. 서울 아파트 실거래가지수는 지난달 마이너스(-) 0.45% 변동률(잠정치)을 기록, 9개월 만에 하락 전환했다. 실거래가지수는 표본조사로 매기는 주간 집값 통계와 달리 실제 거래된 아파트 가격을 이전 가격과 비교해 집계한 것이다.

한국부동산원 주간 집값 통계에서도 서울은 매주 상승폭이 줄어드는 건 물론 구별로는 마이너스로 돌아선 지역이 속속 나오고 있다. KB부동산 통계를 보면 11월 둘째 주 서울 아파트값은 0.01% 떨어져 15주 만에 하락 전환했다.

서울부동산정보광장에 따르면 10월 서울 아파트 매매거래 신고 건수는 이날까지 총 2,163건으로 2월(2,454건) 이후 8개월 만에 최저를 기록할 가능성이 커졌다. 반대로 집주인이 내놓은 서울 아파트 매물은 8만 건에 육박, 연초보다 60% 가까이 급증했다. 대출금리 급등, 경기 불황으로 매수심리가 약해진 데다 올해 실거래가가 10% 넘게 뛰면서 집값이 고점을 찍었다는 인식이 커지면서 거래가 주춤해진 것이다.

시장에선 과거 서울의 실거래가지수 흐름을 고려할 때 서울이 '2차 조정기'에 진입한 것 아니냐는 의견이 나온다. 증권가에선 최대 30% 하락 전망이 제기됐다. 백광제 교보증권 수석연구원은 최근 리포트에서 "정책대출 종료, 시장금리 상승, 입주물량 등 공급 증가의 복합 영향으로 올해 10월 이후 실거래가부터 다소 드라마틱한 가격 하락을 전망한다"고 했다.

박덕배 금융의창 대표는 "원자잿값 상승으로 부동산 가치 자체가 올라간 터라 체감 조정 수위가 미미할 수 있다"면서도 "이자를 감당하지 못한 2030 영끌족 매물이 나오기 시작하면 가격 하락폭이 가팔라질 수 있다"고 분석했다.

김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com