<하>사라지는 자동차 정비의 메카
황규현 건국대 부동산대학원 겸임교수 인터뷰
준공업지역 특성상 큰 땅 많아 수요 지속된 듯
임대차 10년 넘어도 권리금 회수 기회는 보호돼
9억 넘는 계약은 '갱신요구권' 반드시 행사해야
지난달 28일 서울 서초구 사무실에서 만난 황규현 건국대 부동산대학원 겸임교수. 최현빈 기자
신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에도 성수동은 임대료가 유독 올랐어요. 특이한 사례죠.
황규현 건국대 부동산대학원 겸임교수
황규현 건국대 부동산대학원 겸임교수는 서울 성동구 성수동의 둥지 내몰림 현상(젠트리피케이션)을 두고 이렇게 말했다. 그는 '현장파'다. 중앙대 건축학과를 나와 건설 현장 소장으로만 20년 가까이 일했다. 그사이 공인중개사가 됐다. 2016년엔 서울시 공정경제과 주무관으로 일하면서 젠트리피케이션 관련 조례를 만드는 데 힘을 보탰다. 이듬해 초부터 법무부의 '상가임대차보호법(상임법) 개정 태스크포스'(TF)에 영입돼 법에 관심을 가졌고 법학 박사 학위까지 땄다. 여러 곳의 젠트리피케이션 현장을 접한 황 교수에게 성수동을 물었다.
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-성수동의 임대료 상승 현상은 어떻게 보나.
"젠트리피케이션 조례를 만들 때 열다섯 곳 정도를 꼼꼼히 지켜봤다. 그때 동시다발적으로 일어났지만, 코로나19를 거치면서 대부분 상권이 많이 힘들어졌다. 그런데 성수동만 특이하게 계속 임대료가 뛰었다. 땅 크기 때문인 것 같다. 서울엔 약 330㎡(100평) 넘는 땅이 잘 없는데 성수동은 준공업 지역이 포함돼 있어 땅이 크다. 이색 카페나 음식점 등을 크게 만들 수 있는 곳이 여기밖에 없다고 봐야 한다. 그래서 수요가 계속 생기는 것 같다."
-지방자치단체에서 해줄 수 있는 건 없을까.
"특별한 건 없다. 임대료라는 건 부동산 시장 자율에 맡겨야 하고 당사자들끼리 계약을 맺는다. 다만 나갈 때 나가더라도 권리금은 돌려받을 수 있다는 걸 알았으면 좋겠다. 상임법이 보장하는 계약 기간이 10년이다 보니 이 기한을 넘기면 권리금도 못 받는다고 생각하고 '빈손'으로 나가는 경우가 많다."
-구체적으로 어떻게 해야 하나.
"상임법에선 임차인의 '권리금 회수 기회 보호'(제10조 4항)를 담고 있다. 즉 전체 임대차 기간이 10년을 넘어도 회수할 기회는 있다는 뜻이다. 2015년 새로 만든 조항인데 잘 알려지지 않았다. 임대인은 임대차 기간 종료 6개월 전부터 임차인이 권리금을 돌려받을 수 있게 협조할 의무가 있다. 이때 임차인은 권리금 받을 '새 임차인'을 구하려 했다는 노력을 보여줘야 한다. 문서로든 녹음으로든 남겨 놔야 손해배상 청구 소송을 걸 여지가 생긴다."
-또 주의할 점이 있다면.
"9억 원을 넘기는 계약도 상임법의 '계약갱신요구권'을 통해 영업 기간으로 10년을 보장받을 수 있다. 이때 중요한 건 무조건 요구권을 '행사'해야 한다는 거다. 그러지 않고 '묵시적 갱신'으로 넘어가면 9억 원 이하 계약은 자동으로 연장되는 반면 9억 원을 넘기는 계약은 민법의 적용을 받는다. 이러면 임대인이 계약 종료 6개월 전 일방적으로 계약 해지를 요구할 수 있다. 또 임대료를 연체하는 것도 매우 불리하다. 3개월 이상 밀리면 임대인이 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 된다."
황 교수는 서울시에서 일할 때 분쟁조정위원회를 만들어 임대인과 임차인 사이 갈등을 조정하는 업무를 도맡아 했다. 상담할 때마다 상임법의 이런 모호함을 피부로 느꼈다고 한다. 그의 말처럼 젠트리피케이션을 완전히 없앨 수는 없다. 다만 그는 "쫓겨날 때 쫓겨나더라도 임차인이 정당한 권리를 행사해야 한다"고 강조했다.
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